Supercondominio (regolamento, tabelle e spese)

Vito Amendolagine

23 Gennaio 2018

Le disposizioni sul condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. e quindi anche al supercondominio. La Corte di Cassazione, aveva già affermato espressamente l'applicabilità al supercondominio delle norme sul condominio negli edifici, e non già quelle sulla comunione in generale anticipando la riforma che all'art. 1117 bis c.c. ha quindi sostanzialmente recepito l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità.

Inquadramento

Il supercondominio insiste sulle parti comuni (beni e impianti) tra i molteplici edifici che ne partecipano, non essendo suscettibile di estendersi erga omnes a limitate componenti proprie o disgiunte di palazzine unitarie, ossia, su res non comunis omnium. Pertanto, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo od il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, e sono legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio anziché quelle sulla comunione. La riforma del condominio (legge n. 220/2012, in vigore dal 18/6/2013) ha infatti disciplinato il supercondominio attraverso la previsione contenuta nel nuovo art. 1117 bis c.c. il quale prevede che in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., trova applicazione in quanto compatibile, la normativa in materia di condominio.

LA DISCIPLINA APPLICABILE ALL'IPOTESI DEL SUPERCONDOMNIO: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

Al supecondominio si applica la disciplina condominiale

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere «ipso iure et facto», se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione. (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13883; Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2007, n. 4973)

Per individuare la disciplina applicabile occorre indagare se le “parti” sono autonome o meno

In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c. alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le c.d. «case a schiera»), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli art. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione ab origine di un condominio tra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del «supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all'art. 1117 c.c., come ad esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come, per esempio, le attrezzature sportive, gli spazi d'intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune. (Nella specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata che, nell'escludere l'applicabilità delle norme sul condominio, aveva ritenuto costituita fra i vari supercondomini una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta formato da vari fabbricati costituiti in condominio). (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066)

Supercondominio e regolamento

La giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1994, n. 7894), nel verificare le competenze del regolamento condominiale contrattuale, ha escluso che vi rientri la facoltà di derogare alla composizione dell'assemblea, cui devono partecipare tutti i condomini. Da tale principio discende che al regolamento contrattuale non è consentito chiamare a fare parte dell'assemblea del supercondominio, in luogo di tutti i partecipanti, gli amministratori dei singoli edifici. È contrario, cioè, a norma imperativa il regolamento contrattuale di condominio, che sostituisca l'assemblea dei condomini con il collegio degli amministratori (Cass. civ., sez.II, 6 dicembre 2001, n.15476). Ne deriva che l'ulteriore affermazione che l'assemblea del supercondominio deve essere composta da tutti i partecipanti ai singoli condomini. Anche relativamente all'assemblea del supercondominio, ciascun partecipante ha il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l'assenso o il dissenso sugli argomenti all'ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota.

Infatti l'art. 1138 c.c. stabilisce che le norme del regolamento di condominio, oltre a non potere menomare in alcun modo i diritti di ciascun condominio, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, non possono in nessun caso derogare alle disposizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 c.c. Tra le disposizioni dell'art. 1136 c.c. vi è quella del sesto comma che esclude la possibilità, per l'assemblea, di deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati invitati alla riunione.

Pertanto, è contrario a norme imperative il regolamento contrattuale di condominio, che preveda essere l'assemblea del supercondominio composta dagli amministratori dei singoli condomini, essendo all'assemblea demandata la formazione della volontà dei condomini in ordine alla gestione delle cose comuni, e all'amministratore affidata l'esecuzione delle disposizioni di legge, del regolamento e della stessa volontà dell'assemblea, la confusione dei ruoli non può ammettersi. Conseguentemente, è nulla la delibera adottata in un supercondominio, pure se in conformità al regolamento, dagli amministratori dei singoli condomini, sia per la normale inderogabilità delle norme che tutelano le minoranze negli organi collegiali, sia perché la volontà maggioritaria in tal modo espressa può non corrispondere a quella dei condomini (Cass. civ., sez. II, 13 giugno 1997, n. 5333; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994, n. 7894).

Il regolamento contrattuale, quindi, non può affidare al collegio degli amministratori il compito di sostituire istituzionalmente l'assemblea dei condomini perché all'assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare, e, quindi, soggetti legittimati sono tutti i singoli condomini sempre che l'eventuale regolamento non disponga diversamente (Cass. civ., sez.II, 14 novembre 2012, n.19939).

In proposito, va quindi riconosciuto che anche nell'ipotesi del supercondominio, la legittimazione ad agire per la tutela di diritti comuni spetta a ciascun singolo condomino facente parte dei distinti condominii che compongono complessivamente il supercondominio, come precisato dalla stessa giurisprudenza di legittimità (cfr. ex multis Cass. civ., sez.II, 26 aprile 2005, n. 8570), che per quanto concerne i diritti che i condomini vantano unicamente uti singuli, ha ritenuto necessario lo specifico mandato da parte di tutti (Cass. civ., sez.II, 26 agosto 2013, n.19558).

Sempre per quanto attiene al regolamento contrattuale di condominio, si è ammesso che detto regolamento possa sottoporre a limitazioni l'esercizio dei poteri e delle facoltà, che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà, tanto sulle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 1982, n. 2966), quanto sui piani o porzioni di piano (Cass. civ., sez. un., 22 novembre 1984, n. 5990), ma di contro, si è escluso che il medesimo regolamento contrattuale possa derogare alle disposizioni riguardanti l'organizzazione del gruppo, ovvero, la dinamica dell'amministrazione e della gestione del condominio (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 1961, n. 443).

Le stesse limitazioni riguardano la possibilità, da parte del regolamento contrattuale, di derogare alla composizione dell'assemblea del supercondominio, cui devono partecipare tutti i condomini atteso che nell'assemblea del supercondominio, ciascun partecipante ha il diritto di intervenire alla riunione ed esprimere l'assenso o il dissenso sugli argomenti all'ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota.

Nella giurisprudenza di legittimità si è anche affermato il principio che il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. civ., sez.II, 13 giugno 2013, n.14898).

Le tabelle millesimali nel supercondominio

La giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio che le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2001 n. 15476) Per quanto riguarda il computo dei quorum, va ricordato che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali, che regola la partecipazione in assemblea e stabilisce le ripartizioni delle spese non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso, mentre la seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939).

Le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze si applicano anche con riguardo al supercondominio.

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, dato dal rapporto tra il valore della proprietà singola ed il valore dell'intero edificio, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi, e consente sempre di valutare, anche a posteriori in giudizio, se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 1990, n. 431).

Il condomino può dunque validamente contestare l'esattezza della quota millesimale a lui assegnata dal condominio in occasione di una assemblea; ma deve dimostrare, allegando il regolamento condominiale e l'allegata tabella dei millesimi, che tale quota non è quella per lui da questa prevista, oppure deve allegare e provare che la quota millesimale comunque attribuitagli non è quella che gli compete, considerando il valore della sua proprietà e quello dell'intero edificio (Cass. civ., sez.II, 23 giugno 1998, n.6202).

In tema di supercondominio, prima della pronuncia delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n.18477), qualora gli amministratori del singolo edificio non avessero trovato un accordo preventivo o nel caso in cui i condomini dei singoli edifici non avessero approvato e corrisposto la loro quota di spesa, era necessario un giudizio che coinvolgesse tutti i singoli condomini del comprensorio, con citazione diretta degli stessi condomini per la formazione giudiziale delle tabelle, mentre con il nuovo orientamento, le tabelle di ripartizione specifiche possono essere approvate a maggioranza qualificata ex art. 1136 comma 2 c.c., dall'assemblea generale del supercondominio e l'eventuale giudizio potrà essere instaurato solo in caso di errore dal condomino che si ritenga leso.

La ripartizione delle spese nel supercondominio

Una pluralità di edifici, relativamente autonomi quanto alla struttura materiale, e costituiti in altrettanti condominii, di fatto o per titolo, possono essere riuniti in un condominio più ampio, perché beneficiano in comune di alcune cose, impianti e servizi necessari per l'esistenza o destinati all'uso o al servizio. La figura del supercondominio non è incompatibile con la contestuale esistenza dei condominii autonomi, afferenti ai singoli edifici. Al contrario, i singoli edifici costituiti in altrettanti condominii e regolati come condominii autonomi vengono a formare un supercondominio, quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più edifici.

Ciò non significa che al supercondominio debba riguardarsi come una sorta di struttura rigida, soprastante i singoli condominii, ma semplicemente che le parti, necessarie per l'esistenza o destinate al servizio o all'uso di più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e vengono regolate, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, dalle norme dettate in tema di condominio negli edifici (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n.9096).

A seguito della citata riforma, le disposizioni del capo II, titolo VII, libro terzo del codice civile si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art.1117 c.c.

Si è già precisato come la particolare comunione regolata dall'art. 1117 c.c. e ss., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario d'un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine. (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2004, n. 19829; Cass. civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226; Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2004, n. 3257; Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1983, n. 5794; Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 1982, n. 319; Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1978, n. 6073; Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 1977, n. 1), così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l'alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. civ., sez.II, 31 gennaio 2008, n.2305; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066, Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791, Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9096, Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286).

Nell'ipotesi di un bene comune che sia a servizio di più edifici condominiali (supercondominio) vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici del rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomini, mancando questi ultimi di personalità giuridica.

La gestione, di tale bene comune spetta, pertanto, a tutti i comunisti, i quali debbono nominare un amministratore, e non, come spesso avviene nella pratica, al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare i poteri previsti degli artt. 1130 e 1131 c.c. solo con riferimento all'edificio condominiale cui sono preposti (Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5160).

Va poi considerato che secondo un orientamento emerso nella giurisprudenza di legittimità, in tema di spese condominiali, il regolamento di un condominio non integra, rispetto ad altro condominio facente parte del medesimo supercondominio, la diversa convenzione di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, c.c., che si riferisce esclusivamente ad una ripartizione convenzionale tra gli interessati, diversa da quella legale, delle spese che i condomini di un edificio sono tenuti a sopportare, sicché è nulla la delibera che accolli ai condomini gli oneri relativi ad un altro fabbricato sul solo fondamento delle disposizioni regolamentari di quest'ultimo in assenza di un'espressa adesione (Cass. civ., sez.II, 6 novembre 2014, n.23688).

Casistica

CASISTICA

Il regolamento del supercondominio non è la «diversa convenzione» ex art. 1123 c.c.

In tema di spese condominiali, il regolamento di un condominio non integra, rispetto ad altro condominio facente parte del medesimo supercondominio, la diversa convenzione di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., che si riferisce esclusivamente ad una ripartizione convenzionale tra gli interessati, diversa da quella legale, delle spese che i condomini di un edificio sono tenuti a sopportare, sicché è nulla la delibera che accolli ai condomini gli oneri relativi ad un altro fabbricato sul solo fondamento delle disposizioni regolamentari di quest'ultimo in assenza di espressa adesione. (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2014, n. 23688).

Il regolamento del supercondominio (accettato e trascritto) può porre limitazione ai diritti dei condomini

Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. (Cass. civ., sez. II, 13 giugno 2013, n. 14898).

Il regolamento di condominio non può derogare alle regole sull'assemblea

La clausola del regolamento che preveda la partecipazione all'assemblea del supercondominio non già dei singoli condomini, ma dei delegati designati per ciascun esercizio dall'assemblea di ciascun condominio facente parte del complesso, è nulla, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1138, ultimo comma, e 1136 c.c., con la conseguente nullità delle delibere adottate dall'assemblea in tal modo costituita. (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2001, n.15476).

Guida all'approfondimento

Scalettaris, Ancora a proposito dell'ambito di applicazione della disciplina del condominio, in Riv. Giur. Edilizia, 2015, pag. 373

Scalettaris, Qualche riflessione sul supercondominio prima e dopo la riforma, in Riv. Giur. Edilizia, 2013, pag. 1015

Musolino, Il supercondominio, in Riv. notariato, 2008, pag. 864

Celeste, L'assemblea condominiale è competente in materia di millesimi: un fulmine a ciel sereno in un tranquillo agosto del 2010, in Riv. Giur. Edilizia, 2010, pag. 1805

Torroni, Il supercondominio tra comunione, condominio, autonomina privata e prospettive di riforma, in Riv. notariato, 2006, pag. 385

Celeste, La disciplina giuridica applicabile al sistema fognario destinato al servizio comune di più edifici: la Cassazione sposa la tesi del c.d. doppio regime per risolvere le problematiche connesse al supercondominio, in Riv. Giur. Edilizia, 2004, pag. 81

Bordolli, Note minime in tema di supercondominio, in Riv. Giur. Edilizia, 2002, pag. 94

Varrone, Il problema della validità dell'assemblea in tema di supercondominio: verifica e conferma dei principi regolatori dell'istituto, in Giust. civ., 1997, pag. 2563

Dogliotti, Il supercondominio, in Rass. dir. civ., 1993, pag. 763

Ditta, Il supercondominio, in Nuova giur. civ. comm., 1991, II, pag. 482