Infiltrazioni: difetti dell'immobile acquistato e risarcimento del danno non patrimoniale

In tema di vizi di immobile, costituiscono gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. anche quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione dell'unità immobiliare. Ne consegue che l'acquirente danneggiato, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali, potrà richiedere nei confronti della società costruttrice/venditrice anche il risarcimento dei danni non patrimoniali quando i lamentati vizi (infiltrazione e umidità) abbiano inciso sulla struttura e funzionalità globale dell'opera, determinando la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria casa di abitazione.

Una coppia di coniugi, dopo l'acquisto dell'immobile, avevano riscontrato la presenza di eccessiva umidità, accompagnata da macchie e muffe. Per tali motivi, con accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. , veniva richiesta CTU al fine di valutare i problemi abitativi. In tale contesto, il nominato consulente tecnico aveva constatato che, all'interno dell'appartamento, si erano verificati fenomeni di condensa piuttosto marcati comportanti la presenza di acqua con conseguente comparsa di macchie e muffe sulle pavimentazioni e lungo le pareti perimetrali dei lati nord ed est. A parere del tecnico, l'origine di tali fenomeni era dipeso da un insufficiente isolamento del pavimento dai locali sottostanti, accoppiato alla presenza di un tasso di umidità per lo meno inusuale. Sicché, al fine di ovviare a quanto riscontrato, il CTU consigliava di intervenire migliorando l'isolamento del pavimento e riducendo l'elevata umidità interna. Tuttavia, nel corso del successivo periodo invernale, atteso l'aggravamento delle condizioni all'interno dell'appartamento e non essendo la società costruttrice/venditrice intervenuta con le opere edili di risanamento indicate in sede di ATP, i coniugi proponevano azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. nei confronti di tale società instando per il risarcimento dei danni patrimoniali (deterioramento degli infissi esterni e degli arredi domestici) e non patrimoniali derivati alla famiglia dal vivere in ambiente insalubre (in particolare della figlia minore affetta da allergopatia alle muffe). Costituendosi in giudizio, la società contestava l'avversa domanda ed eccepiva che l'umidità riscontrata non dipendeva da difetti dell'immobile bensì da una inidonea conduzione-utilizzazione dell'appartamento.

Le questioni in esame sono le seguenti: i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. possono consistere anche in infiltrazioni di acqua e di umidità tali da incidere sulla funzionalità globale dell'immobile? La lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria casa di abitazione è un pregiudizio in termini di danno non patrimoniale?

Nella vicenda de qua, il Tribunale di Parma ha evidenziato che nella CTU (espletata nel giudizio di ATP) era stato riscontrato che la presenza di macchie di muffa in alcune zone dell'appartamento non erano dipese da infiltrazioni provenienti dall'esterno o dalle perdite derivanti dagli impianti tecnici (sanitario e di riscaldamento) ma da fenomeni di condensazione interna. Tale assunto ha trovato conferma anche nella successiva CTU (svolta nel giudizio di merito) secondo cui i fenomeni di condensa interna erano dovuti a due cause: difetti costruttivi nella pavimentazione e dal non corretto utilizzo dell'appartamento.Su tale ultimo aspetto, difatti, come emerso nel corso dell'istruttoria, gli attori erano soliti arieggiare per più ore le stanze dell'abitazione. Premesso ciò, il Tribunale ha concluso per l'esistenza del "fenomeno" lamentato dagli attori (fattispecie di cui all'art. 1669 c.c.). Difatti, a tal proposito, conformemente agli orientamenti giurisprudenziali in materia, la corte parmense ha precisato che i gravi difetti di costruzione possono consistere in qualsiasi alterazione che incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, come ad esempio si verifica nel caso di infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2005, n. 21351). Tale orientamento è pacifico anche nella giurisprudenza di merito in base alla quale si ritengono gravi i vizi che comportano una riduzione nel godimento del bene immobile, sia le infiltrazioni d'acqua sia la semplice umidità. (Trib. Milano, 18 giugno 2004). Per tali motivi, riguardo alla rilevanza sull'abitabilità, il giudice ha ritenuto di escludere un deprezzamento dell'immobile e di calcolare il risarcimento del danno patrimoniale nella misura di un terzo. Dunque, accertata la responsabilità della società venditrice del risarcimento dei danni patrimoniali, il Tribunale si è ulteriormente soffermato in relazione alla domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali. Sul punto, ha riconosciuto (in via equitativa) il danno non patrimoniale evidenziando che pur quando non risulti integrato un danno biologico, la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria casa di abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane sono pregiudizi apprezzabili in termini di danno non patrimoniale (Cass..Sez. III, 16 ottobre 2015 n. 20927). Si tratta di danni dei quali può ritenersi acquisita la prova anche per presunzioni, sulla base delle nozioni di comune esperienza (Cass. iv., sez. III, 19 dicembre 2014, n. 26899).

Il codice civile prevede una serie di garanzie generali a favore dell'acquirente di unità immobiliari; tali garanzie trovano la propria disciplina negli artt. 1476 e 1490 e ss. c.c.. Diversamente dalla compravendita, sappiamo che la responsabilità ex art. 1669 c.c. è legata al contratto di appalto.

Secondo alcuni autori, l'art. 1669 c.c. trova anche applicazione alle ipotesi di compravendita ma ad una condizione: che il venditore sia stato anche il costruttore dell'immobile. In sostanza, quindi, si tratterebbe di un particolare tipo di responsabilità che colpisce la figura del costruttore/venditore mentre, a contrario, la stessa disciplina non potrebbe trovare applicazione nell'ipotesi in cui la figura del venditore non venga a coincidere con quella del costruttore. In parole povere, il legislatore, evidentemente, ha voluto estendere all'acquirente degli immobili le garanzie previste, in tema di appalto, a favore del committente. Difatti, secondo la Suprema Corte, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2238; Cass. civ., sez. II, 7 marzo 2011, n. 5388; Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 2005, n. 567; Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8140; Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 1991, n. 1686). In argomento si osserva anche che è sempre stata dibattuta la ricomprensione nei «gravi difetti della costruzione» delle infiltrazioni d'acqua. I detti vizi sono stati spesso individuati soltanto in quelle difettosità in grado di compromettere in maniera immediata la statica dell'edificio, ciò che non può dirsi a rigore per le carenze di impemeabilizzazione. Si è fatta però strada nel tempo una diversa opinione, che ha condotto ad identificare il vizio grave in quello che abbia a determinare un cospicuo pregiudizio alla funzionalità dell'immobile, come per l'appunto l'infiltrazione di acqua e/o l'umidità presente all'interno di locali adibiti ad abitazione. A tal proposito, alcuni giudici della corte di legittimità hanno osservato che costituisce ius receptum il principio secondo cui l'incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell'art. 1669 c.c. può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo. L'interpretazione della norma si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione (Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2013, n. 14650). Quanto all'eventuale risarcimento del danno non patrimoniale è alquanto pacifico che le infiltrazioni rappresentano una forma di danno ingiusto; per meglio dire, se da queste infiltrazioni discende un non trascurabile disagio nel godimento del bene, allora il diritto di proprietà deve ritenersi leso e di conseguenza deve considerarsi esistente un danno non patrimoniale per il titolare di quel diritto. Pertanto il danno non patrimoniale, ricondotto a categoria unitaria, deve essere accertato dall'organo giudiziario nella sua effettiva consistenza, a prescindere dal nome attribuitogli, individuando quali ripercussioni negative sul valore uomo si siano verificate e provvedendo alla loro integrale riparazione. (Trib. Monza, 7 maggio 2013, n. 1230).

A. Pavan, C. Mirarchi, C.F. Zanchetta, Vizi e difetti dell'immobile, in il Consulente Immobiliare, 2015, fasc. 4, pag. 10

M. De Tilla, Sull'azione di responsabilità dell'acquirente contro il venditore-costruttore, in Rivista giuridica dell'edilizia, 2014, fasc. 3, parte 1, pag. 517

I. Meo, M. Jerovante, Gravi difetti degli edifici condominiali, Giuffrè, 2013

M. De Tilla, Sulla responsabilità del condominio concorrente con quella del costruttore-venditore, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2012, fasc. 2, pag. 180

A. Pisu, Sulla responsabilità del venditore-costruttore per "gravi difetti" dell'immobile ex art. 1669 c.c, in Rivista giuridica sarda, 2008, fasc. 3, parte 1, pag. 669

M. De Tilla , Azione del condominio per vizi dei beni comuni e responsabilità del costruttore-venditore, in Giustizia civile, 1994, fasc. 10, parte 1, pag. 2564

U. Mariotti Bianchi, Venditore-costruttore e venditore-committente ai fini dell'art. 1669, in Temi Romana, 1986, fasc. 2, parte 2, pag. 432