Società condomina e applicazione della disciplina sui consumatori

Nella prassi il condominio viene qualificato come consumatore e quindi è tutelato dalla normativa prevista dal Codice del Consumo, ma quali effetti si verificano quando una delle unità immobiliari ricomprese nel condominio è di proprietà di una società?

Si tratta di una situazione molto frequente, ma la soluzione non è affatto semplice.

Da una parte, la società, per definizione, non potrebbe mai rientrare a rigore nella definizione di consumatore; con la conseguenza che qualsiasi rapporto contrattuale riguardante il condominio di cui fa parte una società (o nel quale, in modo analogo, riveste il ruolo di condomino una persona fisica che esercita una qualsiasi attività professionale) dovrebbe essere escluso dall'applicazione della normativa sulla tutela del consumatore, nonostante il fatto che in linea di principio la Suprema Corte ritenga che il condominio che stipula un contratto con un soggetto fornitore o con un professionista deve essere considerato alla stregua di un consumatore con la conseguente applicazione di tutte le tutele previste a favore di quest'ultimo, non solo nei casi in cui il condominio sia privo di amministratore, ma anche quando il contratto venga sottoscritto non da un condomino, ma da un amministratore professionista (Cass. civ., sez. VI, 22 maggio 2015, n. 10679; Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2005, n. 452; Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2001, n. 10086).

Dall'altra parte, però, una simile esclusione determinerebbe gravi problemi applicativi - per esempio: chi dovrebbe occuparsi di verificare se tutti i condomini sono solo persone fisiche? - e anche ingiustificate discriminazioni fra gli edifici condominiali in cui i condomini sono tutti persone fisiche e quelli in cui vi sono anche (o magari lo sono tutti) società.

In conclusione, sembra più corretto - e aderente allo spirito della legge - ammettere sempre sotto l'ombrello protettivo del Codice del consumo il condominio senza effettuare distinzioni in base alle qualità personali dei condomini.