Servitù di accesso e ripartizione delle spese tra i condomini

La strada di accesso ad un condominio è di proprietà di terzi. Negli atti notarili sono previste le quote di ripartizione delle spese di manutenzione tra fondi dominanti e fondo servente. Il condominio come ripartisce al proprio interno le spese sostenute? Per millesimi ex 1123 c.c. o in parti uguali tra i condomini?

Da quanto prospettato nel quesito, nell'ipotesi de qua sussiste una servitù di passaggio costituita contrattualmente, nel cui rogito sarebbe contenuta anche una clausola che si incarica di ripartire le spese tra la proprietà del fondo servente (l'area sulla quale insiste la strada) e il fondo dominante (l'area condominiale che usufruisce di detto accesso). In via generale, va detto che si tratta di una regolamentazione pattizia, quindi particolare e personalizzata, di quanto stabilito in generale dal codice civile in merito alle spese necessarie per la conservazione/manutenzione della servitù (v. art. 1063 e ss. c.c.).

Questo per quanto riguarda gli aspetti attinenti al diritto di servitù.

Per quanto riguarda invece l'ambito condominiale (in riferimento al quale il condominio è tenuto a sopportare una quota di spese inerenti l'esercizio e la conservazione di detta servitù), la ripartizione delle spese è regolata dall'art. 1123 c.c..

In forza di tale norma, appare certamente applicabile il criterio (contenuto nel comma 1) di ripartizione in base ai millesimi (di proprietà – c.d. Tabella A), in ragione del fatto che l'utilità dell'accesso è paritaria per tutti i condomini.

Si badi che tale utilità paritaria non va riferita alle persone dei proprietari, ma alle unità immobiliari esclusive.

Non è invece praticabile la ripartizione in parti uguali che, da una parte, non è prevista in alcun modo nella disciplina condominiale (se non, assai limitatamente, per il solaio ex art. 1125 c.c.), e, d'altra parte, può essere applicata solo se i condomini hanno sottoscritto una “diversa convenzione” (vale a dire, un patto contrattuale all'unanimità). Tale ultimo principio giurisprudenziale è pacifico e ribadito da numerose pronunce (si vedano, da ultime, Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2017, n. 19651; Cass. civ., sez. VI, 7 ottobre 2013, n. 22824; Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2002, n. 3944; Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2001, n. 2301).