L’indicazione del compenso e le altre comunicazioni obbligatorie dell’amministratore condominiale al momento della sua nomina

Per l'art. 1129, comma 2, c.c., la comunicazione dei dati del neo-amministratore e la indicazione del luogo dove si trovano i registri condominiali è un adempimento che deve essere effettuato contestualmente alla accettazione della nomina; il mancato rispetto di tale adempimento costituisce ipotesi espressa di grave irregolarità tale da comportare la revoca giudiziale ma non comporta l'invalidità della delibera di nomina, in assenza di una espressa sanzione in tal senso, da parte dell'art. 1129 c.c. Per l'art. 1129, comma 12, c.c., la mancata specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività da parte dell'amministratore, in occasione dell'assemblea di nomina, comporta la nullità della nomina stessa.

Una condomina impugnava una delibera assembleare del proprio condominio assunta in sede di seconda convocazione, chiedendo la dichiarazione di annullabilità di due punti dell'ordine del giorno nonché la condanna al pagamento, in suo favore, della somma dovutale per la procedura di mediazione obbligatoria con esito negativo.

A fondamento della impugnazione, la condomina faceva leva sui seguenti profili di illegittimità:

a) annullabilità della delibera per asserita omessa indicazione da parte dell'amministratore, in occasione dell'assembleare, delle informazioni di cui all'art. 1129, c.c., comma 2 e 14;

b) nullità della delibera di nomina dell'amministratore che, in occasione della assemblea, non aveva specificato l'ammontare del proprio compenso.

Si costituiva in giudizio il condominio contestando in fatto e diritto il merito delle avverse pretese e instando per il rigetto della impugnazione, stanti alcuni profili di inammissibilità della impugnazione e per difetto di legittimazione passiva del condominio.

Previo scambio di memorie, la causa passava in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti.

A norma dell'art. 1129, comma 2, c.c., contestualmente alla accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6 e 7 dell'art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato previa richiesta all'amministratore può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

La mancata comunicazione di tali informazioni comporta una grave irregolarità per la quale l'amministratore può essere revocato per giusta causa, da parte dell'assemblea o del giudice, posto che – in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea – ciascun condomino può rivolgersi, per la revoca, all'autorità giudiziaria (art. 1129, comma 12, c.c.).

Ulteriormente, a norma dell'art. 1129, comma 12, c.c., l'amministratore all'atto della accettazione della nomina e del suo rinnovo è tenuto a specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività.

Anche dopo la legge di riforma del condominio, salvo revoca assembleare, l'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria che, in tema di revoca, riveste un ruolo suppletivo e sussidiario dell'assemblea, attraverso un sindacato esterno di legittimità.

Accanto alle ipotesi di revoca giudiziale dell'amministratore già previste nel regime precedente (mancata comunicazione all'assemblea delle liti giudiziari; mancato rendiconto della gestione annuale e sospetto di gravi irregolarità), il riformato art. 1129, comma 11, stabilisce ora che l'amministratore può essere revocato in caso di grave irregolarità (e non più soltanto, come in passato, per il sospetto di gravi irregolarità), quando contestualmente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell'incarico, non comunichi i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 c.c. , nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Le gravi irregolarità di cui all'art. 1129, comma 11, c.c., configurano cause tassative di revoca, ma il fatto addebitato all'amministratore – che non rientri in alcuna delle fattispecie contemplate nell'elenco delle gravi irregolarità - non preclude all'autorità giudiziaria di pronunciare la risoluzione per grave inadempimento del rapporto di mandato, oltre al risarcimento danni, tenuto conto che anche il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore ricalca in qualche modo lo schema della risoluzione anticipata del mandato per grave inadempimento, con tutte le conseguenze del caso anche in ordine all'onere della prova del fatto costitutivo dell'inadempimento.

Sotto questo profilo – non vietandolo alcuna disposizione normativa – può ritenersi che, ai casi tipizzati di gravi irregolarità, possano aggiungersi anche altre gravi irregolarità, innominate, per le quali può essere esperito il giudizio contenzioso di risoluzione per inadempimento grave. Con la conseguenza che gli interessati possono chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore, in sede camerale per le gravi irregolarità tipizzate e/o in sede contenziosa, per la risoluzione conseguente ad altri gravi inadempimenti.

Rimane peraltro dubbio se i soggetti legittimati a chiedere la risoluzione per inadempimenti gravi non tipizzati dall'art. 1129 c.c., possano fruire della più agile procedura camerale di revoca, fermo restando che, nell'accertamento delle gravi irregolarità o dei gravi inadempimenti, il Giudice deve sempre riferirsi ad elementi che consentano di apprezzare la sussistenza in concreto della lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condominio, a prescindere da altri comportamenti negligenti. In tale contesto, per il richiamato art. 1129, comma 11, n. 8, c.c., costituisce grave irregolarità anche «l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».

Quanto all'obbligo di specificazione del proprio compenso da parte dell'amministratore, tale ultimo obbligo rientra nell'ambito del rapporto tra amministratore e condominio regolato dalle norme sul mandato che, all'art. 1709 c.c., ne stabiliscono la presunzione di onerosità: la disposizione richiamata deve tuttavia essere letta congiuntamente con il disposto dell'art. 1135, n. 1, c.c., che definisce come “eventuale” la retribuzione dell'amministratore, posto che l'assemblea può anche espressamente determinarsi per la gratuità dell'incarico.

Per l'art. 1129, comma 12, c.c., il compenso dell'amministratore deve essere specificato «all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo» ed è riferito alle mansioni di cui agli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. oltreché del regolamento condominiale, salvo che l'organo assembleare non richieda lo svolgimento di incarichi diversi e speciali, stabilendo per essi un compenso a parte. In tal caso, in mancanza di un'apposita delibera assembleare che stabilisca, direttamente o per relationem, un compenso straordinario o suppletivo, quest'ultimo non può essere riconosciuto sulla base della sola presunzione di onerosità del mandato, a norma dell'art. 1709 c.c.

La ragione di tale conclusione si fonda sulla considerazione che ove, per esempio l'assemblea stabilisca un compenso globale e forfettario a favore dell'amministratore, la presunzione di onerosità del mandato si concretizza nel riconoscimento contrattuale di una retribuzione omnicomprensiva, da parte del condominio. Tanto più che l'amministratore, al pari di ogni altro mandatario, è sempre libero di recedere dal contratto, qualora ritenga che la sua attività non sia sufficientemente retribuita.

Nel regime della legge n. 220/2012, il richiamato art. 1129, comma 12, c.c., ha in particolare stabilito che «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta». Ad evidenza, la disposizione contiene sicuri elementi di novità, laddove prevede, all'atto di accettazione del mandato – ma anche del rinnovo – l'indicazione del compenso, a pena di nullità, tenendo conto che dal compenso dell'amministratore devono tenersi distinte le anticipazioni e le spese di cui all'art. 1720 c.c., nel senso che l'amministratore, oltre al compenso contrattuale, ha diritto di conseguire anche il rimborso delle spese sostenute in stretta dipendenza dall'adempimento dei propri obblighi (il che non esclude che l'amministratore possa indicare forfetariamente il proprio compenso comprensivo anche delle spese).

La prima giurisprudenza ha puntualizzato che è nulla la nomina dell'amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 12, c.c. La norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso di successive riconferme (si veda, ad esempio, Trib. Milano, 3 aprile 2016, 4294).

La giurisprudenza richiamata non ha tuttavia affrontato la ulteriore questione del momento in cui deve intervenire l'accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore.

In tema, la sentenza annotata sembra invece ritenere che la specificazione del compenso debba necessariamente avvenire in occasione dell'assemblea, motivando che «dalla semplice lettura della delibera impugnata, non suscettibile di ulteriore interpretazione, non risulta che l'amministratore, in sede assembleare ed in particolare di rinnovo, prima della votazione sulla sua nomina, abbia specificato analiticamente la misura e la composizione del suo compenso, a nulla valendo sul punto l'assunto del condominio che deduce che l'assemblea avrebbe approvato l'emolumento dell'amministratore già approvato l'anno precedente e ciò poiché in tale occasione non è stato rispettato il chiaro dettato normativo sopra richiamato

»

Senonché, solo in sede di accettazione del mandato, l'amministratore è tenuto a sottoporre all'assemblea un proprio apposito documento contenente l'importo analitico del proprio compenso e l'espressa previsione della nullità della nomina, in mancanza della specificazione del compenso, comporta che tale nullità investa l'intero contratto di mandato tra amministratore e condominio e non soltanto la parte del contratto, relativa al compenso.

Al riguardo, ci sembra comunque da escludere che la nullità di cui all'art. 1129, comma 12, c.c., possa essere rilevata d'ufficio dal giudice, in sede di giudizio promosso per esempio dall'amministratore, volto a ottenere il pagamento del proprio compenso.

La annotata pronuncia del Tribunale di Milano che si pone nel solco del precedente indirizzo dello stesso Tribunale (Trib. Milano, 3 aprile 2016, n. 4294) non può essere condivisa laddove ritiene che l'indicazione del compenso debba necessariamente intervenire in occasione dell'assemblea di nomina e non anche successivamente alla stessa. Sul punto, la pronuncia annotata trascura infatti le ipotesi frequenti in condominio, nelle quali l'assemblea provveda alla nomina dell'amministratore delineandone i compiti ma senza determinarne il compenso o l'ipotesi in cui proponga un compenso forfettizzato e omnicomprensivo che escluda, per esempio, dei corrispettivi suppletivi per prestazioni sopravvenute e impreviste. Non vi è dubbio che, in tali casi, all'amministratore deve essere riconosciuta la facoltà di accettare o rifiutare la nomina, per esempio controproponendo specificamente e analiticamente l'ammontare degli importi richiesti per eventuali adempimenti sopravvenuti e imprevisti. Sotto questo profilo, la sua presenza e la sua accettazione della nomina in assemblea non è necessaria, né obbligatoria, tenuto anche conto che per l'art. 1129 c.c. nella specie si è in presenza di una nullità del mandato, a norma degli artt. 1326 – 1418 c.c. e non di una inefficacia del contratto per mancato avveramento di una condizione. Quanto poi al compenso relativo al rinnovo della carica, a nostro giudizio può poi valere la giurisprudenza e la prassi del passato, secondo cui in tal caso può presumersi – iuris tantum – che la mancata indicazione del compenso, in sede di rinnovo, comporti puramente e semplicemente la conferma del compenso già convenuto in sede di prima nomina in sede di ultima nomina.