Riscatto

Il diritto di riscatto è attribuito al conduttore di immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione che eserciti nell'immobile un'attività che comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e che non rientri nelle ipotesi di esclusione di cui all'art. 35 della legge n. 392/1978: il diritto è riconosciuto al conduttore qualora sia violato il diritto di prelazione nell'acquisto del bene locato attribuitogli dall'art. 38 della legge stessa.

Il diritto di riscatto dell'immobile locato trova la sua disciplina nell'art. 39 della citata legge n. 392/1978 la quale dispone che «qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente»(e cioè alla notificazione della denuntiatio prevista per l'esercizio del diritto di prelazione nell'acquisto del bene locato riconosciuto al conduttore di immobile ad uso commerciale) ovvero qualora «il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile»il conduttore «può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa».

La norma prevede inoltre che «ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi», termine che decorre «quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto». Peraltro «se, per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio».

Anche con riguardo alla prelazione urbana (così come con riguardo alla prelazione agraria) l'esercizio del diritto di riscatto ha il fine di conseguire – attraverso un meccanismo incentrato sulla comunicazione al terzo acquirente di una dichiarazione unilaterale di natura recettizia formulata dal conduttore retraente - la sostituzione con effetto ex tunc del conduttore al terzo nella posizione di proprietario del bene (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 410): esso dunque non dà luogo né alla risoluzione del contratto traslativo in favore del terzo con formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né ad un nuovo trasferimento del diritto dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto. Invero, come per il riscatto nella materia agraria, anche il riscatto urbano, integrando l'esercizio di un diritto potestativo, si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina autoritativamente ex lege l'acquisto dell'immobile a favore del retraente (Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2006, n. 20948).

La pronuncia che accolga la domanda di riscatto del conduttore è pertanto pronuncia di accertamento del trasferimento (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 410).

D'altra parte, proprio perché l'esercizio del diritto di riscatto non determina un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al conduttore che esercita il diritto di riscatto - bensì la sostituzione con effetto ex tunc di detto acquirente al terzo nella medesima posizione che questi aveva nel negozio da lui concluso – non è dovuta una nuova imposta di registro sul trasferimento non trattandosi, appunto, di un nuovo ed ulteriore negozio traslativo della proprietà (Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 2010, n. 699).

Condizione perché possa essere esercitato il riscatto è che «il proprietario non provveda alla notificazione» al conduttore della denuntiatio ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o anche che nella denuntiatio che sia notificata al conduttore «il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile».

La giurisprudenza – considerato che il fine del riscatto è quello di porre rimedio alla violazione del diritto di prelazione attribuito al conduttore – ha inoltre riconosciuto il diritto di riscatto non solo nell'ipotesi in cui nella denuntiatio sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita conclusa con il terzo, ma anche nel caso in cui – a parità di prezzo – siano state concesse al terzo acquirente condizioni di pagamento più vantaggiose, senza che della stessa sia stata data tempestiva ed esatta comunicazione al conduttore avente diritto alla prelazione (Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2009, n. 20671).

Il conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto dell'immobile sia con un atto di citazione, sia con qualsiasi altro atto scritto, purché, trattandosi di atti recettizi, essi siano ricevuti dal compratore entro il termine di sei mesi dalla trascrizione della compravendita (Cass. civ., sez. II, 20 luglio 2016, n. 14833; Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2006, n. 20948).

La questione della modalità di esercizio del diritto si lega così a quella della tempestività della comunicazione della volontà di esercizio del diritto di riscatto. Il riscatto va esercitato entro il termine decadenziale di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita: e la circostanza che la dichiarazione di riscatto può essere effettuata anche con l'atto introduttivo del giudizio diretto a far valere il diritto di riscatto non esclude che, anche in tal caso, sia necessaria l'osservanza dell'onere di comunicare alla controparte la dichiarazione de qua entro il termine predetto (Cass. civ., sez. III, 20 luglio 2016, n. 14833). Invero, «tale atto introduttivo (ricorso o citazione) è idoneo ad impedire la decadenza prevista dall'art. 39 della legge n. 392/1978 solo se sia portato a conoscenza del retrattato entro il termine di legge, a nulla rilevando a tal fine che il giudice adito abbia avuto conoscenza dell'atto sin dal momento in cui lo stesso è stato posto nella sua disponibilità, ad esempio con il deposito del ricorso ai sensi dell'art. 415 c.p.c.(Cass. civ., sez. III 20 luglio 2016, n. 14833; Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2007, n. 23301). La decadenza si ha anche nel caso in cui il ritardo nella fissazione dell'udienza sia addebitabile al giudice»(Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2007, n. 23301).La conclusione indicata trova ragione anche nella considerazione che la regola circa la differente decorrenza degli effetti per il notificante e per il destinatario si applica solo agli atti processuali e non a quelli sostanziali (né si applica agli effetti sostanziali degli atti processuali) (Cass. civ., sez. un., 22 dicembre 2015, n. 24822; Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2012, n. 9303).

Né può essere richiamato in materia il principio, affermato in tema di licenziamento (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2010, n. n. 8830), per cui «ai fini dell'impugnazione si considera tempestiva la raccomandata che sia inviata prima della scadenza del termine fissato (sessanta giorni) anche se essa pervenga al destinatario dopo la scadenza del termine: nel caso del riscatto urbano infatti non si ha l'applicazione eccezionale del principio di scissione degli effetti della notificazione per il notificante e del destinatario nella peculiare materia dell'impugnazione del licenziamento, giustificata da ragioni che non ricorrono nella materia del riscatto, ove è previsto un termine di decadenza ben più ampio ed ove sussiste la necessità di tener conto anche dell'interesse dell'acquirente a conseguire, nel termine massimo semestrale, la certezza degli effetti giuridici del negozio concluso» (Cass. civ., sez. III, 20 luglio 2016, n. 14833).

Con riguardo all'ipotesi dell'esercizio del diritto di riscatto a mezzo dell'atto di citazione – o comunque con l'atto introduttivo del giudizio – si segnalano anche ulteriori questioni specifiche.

Una prima questione riguarda l'immutabilità del contenuto dell'atto con cui il diritto sia esercitato: anche con riguardo al riscatto ex art. 39 della legge n. 392/1978 deve applicarsi il principio pacifico con riguardo al riscatto agrario di cui all'art. 8 della legge n. 590/1965, secondo cui con l'atto introduttivo del giudizio il diritto di riscatto non è più suscettibile, in prosieguo, di variazioni di sorta, né con riguardo all'estensione del terreno, né con riferimento al prezzo offerto, essendo preclusa alla parte non soltanto una vera e propria mutatio libelli, ma anche la mera emendatio, poiché le nozioni di mutatio e di emendatio, proprie del processo, non sono trasferibili alla dichiarazioni negoziali e siffatta possibilità è a fortiori preclusa, stante il principio posto dall'art. 112 c.p.c., al giudice a meno che dall'interpretazione della domanda non emerga che questa ha non solo ad oggetto il riscatto di una determinata e puntualmente descritta porzione di terreno, ma contiene anche una pretesa subordinata relativa ai (soli) fondi che in sede di giudizio dovessero essere accertati e ritenuti come effettivamente condotti in affitto dal retraente (Cass. civ., sez. III, 9 gennaio 2007, n. 215).

Altra questione che si pone concerne il ruolo del difensore ed il suo potere di rappresentare il conduttore riscattante. Ove il diritto di riscatto sia esercitato con la domanda giudiziale, l'atto di citazione, se sottoscritto dal solo difensore, può assumere il valore di manifestazione della volontà negoziale di riscattare il bene locato, riferibile al conduttore, purché la procura ad litem sia redatta in calce o a margine dello stesso atto di citazione nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscatto o sia stata rilasciata successivamente alla redazione dell'atto, e non quando invece sia stata rilasciata anteriormente a questo (a meno che in base al tenore del mandato risulti la volontà del conduttore di conferire al difensore una procura negoziale all'esercizio del riscatto) (Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2006, n. 20948). E nel caso di difetto di procura «l'eventuale ratifica del conduttore che intervenisse oltre la scadenza del termine di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di alienazione al terzo del bene locato non sarebbe idonea a produrre gli effetti di un valido e tempestivo esercizio del diritto di riscatto poiché l'effetto retroattivo della ratifica conferita dal rappresentato al rappresentante senza poteri non pregiudica i diritti dei terzi acquisiti prima della ratifica» (art. 1399 c.c.) (Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2006, n. 20948).

L'atto introduttivo del giudizio – come già si è detto - è solo uno dei possibili mezzi con cui il conduttore può esercitare il diritto di riscatto: nulla esclude che questo possa essere esercitato con un atto stragiudiziale. Da ricordare – quanto a quest'ultima ipotesi - che è inefficace l'esercizio del riscatto a mezzo di atto stragiudiziale sottoscritto dall'avvocato in forza non di una procura ad negotia ma di una procura ad litem, che può esplicare solo effetti processuali e non sostanziali (Cass. civ., sez. III, 9 aprile 2014, n. 8263).

Il riscatto va esercitato nei confronti dell'acquirente del bene locato: la relativa azione è infatti diretta a sostituire il conduttore titolare del diritto di prelazione al terzo acquirente dell'immobile.

Sottolineato che, pertanto, la presenza nel giudizio del venditore non è necessaria, va notato che nel caso in cui gli acquirenti dell'immobile siano più d'uno il riscatto va esercitato nei confronti di ciascuno di essi (tutti gli acquirenti sono litisconsorti necessari nel relativo giudizio).

Si ritiene in argomento che laddove il diritto di riscatto sia esercitato in via giudiziaria e l'azione sia proposta tempestivamente solo contro uno degli acquirenti, il consolidamento verrebbe impedito nei confronti di tutti purché il vizio dell'originaria domanda (appunto, per mancata notificazione a tutti i litisconsorti) sia sanato dall'integrazione del contraddittorio nei confronti delle parti necessarie inizialmente pretermesse (Cass. civ., sez. un., 22 aprile 2010, n. 9523).

Una situazione particolare si ha nel caso in cui l'acquisto dell'immobile sia effettuato da un soggetto che si trovi nella condizione di coniuge in regime di comunione legale. In questo caso, il diritto di riscatto deve essere esercitato anche nei confronti del coniuge in comunione legale che abbia acquistato l'immobile ai sensi dell'art. 177 lett. a) c.c., il quale è litisconsorte necessario (Cass. civ., sez. un., 22 aprile 2010, n. 9523).

Come si è detto, per l'esercizio del diritto di riscatto è fissato il termine di decadenza di sei mesi: termine che decorre non dalla data della vendita del bene locato ma da quella di trascrizione dell'atto di vendita. Scaduto il termine senza che sia notificato all'acquirente l'atto con cui si eserciti il diritto di riscatto, questo viene meno.

Con riguardo a tale profilo, si nota, in primo luogo, che dal momento che il termine di decadenza decorre dalla trascrizione della vendita, ciò che conta ai fini che interessano il riscatto è esclusivamente il contenuto della nota di trascrizione.

Considerato che per stabilire se e in quali limiti un atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione dovendo le indicazioni riportate in questa consentire di individuare senza possibilità di equivoci ed incertezze gli estremi essenziali del negozio ed i beni cui lo stesso si riferisce senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo; una nota di trascrizione che non indicasse il prezzo sarebbe inidonea a fare decorrere il termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di riscatto (Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).

Ci si è chiesti anche se la trascrizione della domanda giudiziale diretta a fare accertare l'autografia della sottoscrizione della scrittura privata di vendita del bene locato debba considerarsi alla stessa stregua della trascrizione del contratto di vendita. Secondo la giurisprudenza non può ritenersi che la trascrizione di una tale domanda produca la decorrenza del termine di decadenza di sei mesi per l'esercizio del diritto di riscatto, effetto questo che è attribuito solo alla trascrizione del contratto di compravendita dell'immobile locato (Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).

Come si è visto, l'art. 39 della legge n. 392/1978 prevede che il versamento del prezzo debba essere effettuato dal conduttore che eserciti il diritto di riscatto entro il termine di tre mesi, termine che decorre«quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto» mentre nel caso di opposizione all'esercizio del riscatto (che provenga dall'acquirente o anche – se il bene nel frattempo sia stato trasferito ad altri – dall'avente causa dell'acquirente) «decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio».

Dalla considerazione che la norma dispone che nel caso di esercizio del diritto di riscatto il versamento del prezzo debba avvenire entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta il diritto si è dedotto che il riscattante non è tenuto a versare interessi, né compensativi né corrispettivi, sul prezzo: «infatti, continuando il conduttore a detenere l'immobile in forza del rapporto di locazione, non è configurabile a suo carico un obbligo di corrispondere interessi ex art. 1499 c.c., che presuppongono il godimento dell'immobile a titolo di proprietà o quanto meno in funzione dell'acquisto della proprietà, indipendentemente da ogni considerazione circa la retroattività del riscatto riconosciuto con provvedimento giudiziale» (Cass. civ., sez. III, 4 aprile 2014, n. 7905; Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 2010, n. 699; Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2005, n. 19156; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2001, n. 5913).

Assai delicate sono le questioni che si pongono con riguardo al rapporto tra il giudizio di riscatto e il contratto di locazione concernente l'immobile oggetto del riscatto.

Vi è da chiedersi, innanzitutto, se in pendenza del giudizio di riscatto il conduttore debba pagare il canone della locazione e rispettare il contratto di locazione.

Al quesito non viene data risposta univoca: secondo un primo orientamento – peraltro maggioritario - nel corso del giudizio di riscatto e fino a quando questo non giunge a definizione il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2010, n. 11348).

Secondo altro orientamento, invece, il conduttore che abbia esercitato il diritto di riscatto del bene alienato ad un terzo in violazione del suo diritto di prelazione – ed abbia continuato anche dopo l'alienazione a detenere l'immobile in forza del contratto di locazione – non deve corrispondere, oltre al prezzo, anche i canoni di locazione fino alla data in cui la sentenza di retratto sia divenuta efficace in virtù dell'integrale pagamento del corrispettivo: alla base di questa conclusione vi è la considerazione che la sentenza che accolga la domanda di riscatto è sentenza di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (Cass. civ., sez. III, 29 novembre 2011, n. 25230).

Si noti che la questione ora considerata non concerne solo il pagamento del canone, ma concerne ogni obbligo derivante dal contratto di locazione, compreso dunque anche l'obbligo di rilascio dell'immobile nel caso in cui la data di scadenza della locazione maturasse prima della conclusione del giudizio di riscatto.

Con riguardo ai rapporti tra la locazione in corso ed il giudizio di riscatto si segnala poi l'ipotesi che in pendenza del giudizio di riscatto venga effettuata la cessione del contratto di locazione. In questo caso si è ritenuto che non si abbia – in favore del cessionario – il subingresso nel diritto di riscatto: nel caso di vendita dell'immobile locato, il cessionario del contratto di locazione e insieme dell'azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all'originario conduttore dopo l'inutile scadenza del termine concesso a quest'ultimo per l'esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione ed a un nuovo termine per l'esercizio di detto diritto (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 410).

Sotto altro profilo, va evidenziato che poiché il diritto di riscatto sorge nel momento e per effetto della violazione del diritto di prelazione,deve ritenersi che se dopo tale momento il conduttore si renda inadempiente ed il locatore proponga domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, questa non escluderebbe il diritto di riscatto del conduttore, essendo tale diritto sorto in un momento antecedente quello dell'inadempimento. Di contro la domanda di risoluzione della locazione è pregiudiziale a quella di riscatto se l'inadempimento dedotto con la prima sia anteriore al sorgere del diritto di riscatto (Cass. civ., sez. III, 26 marzo 2012, n. 4816): in tal caso l'accoglimento della domanda di risoluzione priverebbe il retraente della qualità soggettiva di conduttore che lo legittima al riscatto (Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2010, n. 5771).

Il diritto di riscatto – come detto – è attribuito al conduttore titolare del diritto di prelazione ove questo sia violato. Vi è da chiedersi se il conduttore il cui diritto di prelazione sia stato violato possa avanzare pretese anche di natura e contenuto diversi da quelli propri dell'azione di riscatto e – soprattutto – se egli possa pretendere alcunché una volta che sia scaduto il termine di decadenza per l'esercizio del riscatto.

Ricordato che di per sé il trasferimento di un immobile destinato ad uso non abitativo effettuato secondo modalità dirette ad eludere il diritto di prelazione del conduttore non è nullo (Cass. civ., sez. III, 31 marzo 2008, n. 8310), deve considerarsi che il conduttore d'immobile urbano ad uso non abitativo, il quale, dopo la lesione del suo diritto di prelazione, per effetto di vendita del bene da parte del locatore senza la preventiva comunicazione dell'intento di alienare, non eserciti la facoltà di riscatto nel termine all'uopo prescritto, può reclamare il risarcimento del danno derivante dal mancato acquisto non a titolo di responsabilità contrattuale, stante la carenza di nesso causale tra quell'inadempimento del locatore e detto mancato acquisto, ma a titolo di responsabilità aquiliana del locatore medesimo o anche del terzo acquirente, ove sia stata una loro condotta rivolta ad indurlo nel convincimento dell'insussistenza del trasferimento (e quindi a distoglierlo dall'onere di consultare i Registri Immobiiari per avere notizia del trasferimento stesso) (Cass. civ., sez. III, 30 agosto 2013, n. 19968; Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2006, n. 17433; Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2001, n. 6891).

Astone, Prelazione e riscatto. Destinazione d'uso degli immobili: a rilevare non è il dato formale, in Giustizia civile, 2013, fasc. 11-12, parte 1, p. 2394

Bordolli, Locazioni commerciali e diritto di riscatto: le novità dalla Cassazione, in Immobili & proprietà,2013, p. 115

Querci della Rovere, Efficacia del contratto di locazione e diritto di prelazione, in Giurisprudenza italiana, 2012, fasc. 4, p. 803

Spina, Conseguenze del retratto nella prelazione commerciale, in Giurisprudenza italiana, 2012, p. 2270

Bellante, Prelazione urbana di immobili ad uso non abitativo: alienazione di porzione in proprietà esclusiva dell'immobile locato, in Giurisprudenza italiana, 2011, fasc. 12, p. 2528

Izzo, La natura negoziale della comunicazione di riscatto e il perfezionamento della decadenza, in Giustizia civile, 2008, p. 657

De Tilla, Prelazione e cessione del contratto, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2006, p. 533