Intervento su condotta fognaria

In un condominio formato da 12 condòmini, il proprietario di un appartamento al piano terra avente giardino pertinenziale di sua esclusiva proprietà, (munito di approvazione assembleare) pavimenta parte del giardino. Sotto alla pavimentazione vi è la condotta fognaria che necessita di un intervento, i lavori di ripristino della pavimentazione a chi spettano? al privato o al condominio?

Al fine di rispondere al quesito è d'obbligo comprendere la titolarità del tratto di condotta fognaria della cui riparazione trattasi, ovvero, condominiale o tratto di diramazione di proprietà esclusiva del condomino.

Il testo della domanda premette che il condomino è proprietario esclusivo del giardino, pertinenza dell'abitazione, che ha legittimamente pavimentato in forza di delibera assembleare.

Su dette basi, e in particolare considerando essere stata concessa un'autorizzazione a pavimentare il proprio giardino, pare potersi ipotizzare che la condotta di cui trattasi sia, in ossequio alla regola generale sancita dall'art. 1117 c. c., che recita «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, e se non risulta il contrario dal titolo …», parte comune dell'edificio, ai sensi del comma 1 numero 3) che tra esse elenca, tra gli altri, gli impianti fognari.

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni trovano espressa disciplina nell'art. 1123 comma 1 c.c. che prevede le medesime vadano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Si ritiene, pertanto, che gli oneri di ripristino della pavimentazione, ancorché di proprietà esclusiva del singolo condomino, vadano posti a carico del condominio, in quanto funzionali all'intervento sulla condotta fognaria, parte comune condominiale.

Per contro, in ossequio ai principi di diritto sopra esposti, nella diversa ipotesi in cui la condotta da riparare fosse diramazione di proprietà esclusiva del condomino, i lavori di ripristino della pavimentazione sarebbero di competenza del predetto (Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1995, n. 12894).