Utilizzo della facciata comune da parte del singolo condomino per apporvi una canna fumaria

Un condomino, dopo aver informato il condominio sull'impossibilità di installare la canna fumaria del nuovo impianto di riscaldamento privato nel vecchio passaggio risultato ostruito da tondini di ferro verosimilmente risalenti alla costruzione dell'edificio condominiale, scrive all'amministratore perché quest'ultimo chieda al resto dei condomini di esprimersi sulle due possibili alternative: passare la canna fumaria in facciata (previo parere della paesaggistica essendo in zona posta a tale vincolo) oppure realizzare la tubazione nel vano scale all'interno di apposita colonna in cartongesso di nuova realizzazione (per inciso già altre tubazioni private corrono nel vano scale racchiuse in simili colonne). L'amministratore risponde per scritto che vi è il diniego a simili lavori da parte di un condomino. In tale caso, il condomino può iniziare i lavori senza il consenso del resto dei condomini (o meglio con il dissenso scritto di un condomino) e senza passaggio assembleare invocando la facoltà a lui attribuita dall'art. 1102 c.c. oppure no?

Il condomino può legittimamente realizzare la tubazione di suo interesse nel vano scale al pari di quanto fatto in precedenza da altri condomini. In questo caso, l'opera potrà essere realizzata senza il parere vincolante dell'assemblea e nonostante il giudizio, negativo, espresso in proposito da uno o più condomini.

Allo stesso condomino, è invece preclusa la possibilità di far passare la canna fumaria in facciata.

Uno dei principi cardine che regolano il diritto condominiale è la possibilità, per i singoli condomini, di avvalersi delle parti comuni dello stabile purché ciò non rechi nocumento al condomino o non impedisca, anche solo ipoteticamente, ad altri condomini di utilizzare la parte comune allo stesso modo traendone, a loro volte, identico godimento.

Per ritenere precluso un dato utilizzo da parte del singolo condomino non conta, in sostanza, che nessun altro condomino per ora abbia fatto lo stesso, ma piuttosto che in tal modo tale utilizzo sarebbe in futuro precluso: deve in altre parole essere lasciata a tutti i condomini la possibilità di trarre identico godimento dalla parte comune.

È possibile, peraltro, che alcune parti comuni siano poste o strutturate in modo tale per cui solo uno o più condomini possano trarne di fatto una certa utilità: si pensi ad esempio al posizionamento di un antenna televisiva.

I predetti principi di diritto sono parzialmente racchiusi ed espressi nell'art. 1102 c.c. che testualmente dispone: «Ciascun partecipante può disporre della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

In ossequio a tali principi, pertanto, dovrà ritenersi vietato l'utilizzo per il passaggio della condotta della facciata condominiale, in quanto pare di capire la stessa essendo di particolare pregio (o comunque trovandosi lo stabile in zona sottoposta a vincoli) potrebbe subirne un danno estetico.

Per quanto riguarda, viceversa, l'utilizzo per il passaggio del manufatto nella colonna in cartongesso, non sembra ci possano essere problemi di sorta. Questo poiché il fatto che altri condomini abbiano utilizzato tale parte condominiale per scopi simili permette di desumere che non ne derivi una diminuzione (anche solo ipotetica) di godimento per gli altri condomini.

Il diretto interessato potrà, pertanto, senza attendere una eventuale pronuncia dell'assemblea e nonostante il parere sfavorevole di altri condomini, eseguire quanto necessario per l'installazione della canna fumaria nello spazio indicato.