Compensazione crediti fra condominio e condomino

Tizio è creditore del condominio in virtù di un precedente accordo. Cambia l'amministratore del condominio ed il nuovo amministratore, non informato del credito di Tizio, propone all'assemblea condominiale di approvare il bilancio consuntivo che riporta il debito di quest'ultimo nei confronti del condominio (che non tiene però conto del credito che costui ha nei confronti del condominio). Il condominio quindi chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti di Tizio per il pagamento degli oneri condominiali così come approvati dalla citata assemblea. Può Tizio, che non ha impugnato la delibera nella quale è stato approvato il bilancio che riporta il suo debito nei confronti del condominio e che non tiene conto del credito che egli vanta nei confronti dello stesso, proporre opposizione al suddetto decreto ingiuntivo?

A mente degli art. 1241 e 1242 c.c. «Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti» e tale meccanismo comporta che «estingue i due debiti dal giorno della loro coesistenza».

Ne consegue che, poichè la delibera assembleare che approva il consuntivo ed il relativo riparto ,fa sorgere l'obbligazione del singolo condomino in ragione della sua quota millesimale e per gli esborsi sostenuti in quell'esercizio, tale atto ha mera funzione di rendere esistente, liquido ed esigibile il credito del condominio; accade dunque che dalla data della delibera i due crediti inizino a coesistere e che da quel momento possa operare il meccanismo della compensazione e, conseguentemente, essere eccepito in giudizio ove uno dei due contendenti si attivi in tale sede, come nel caso prospettato (sull'operare della compensazione legale si veda Cass. civ., sez.un., 15 novembre 2016 n. 23225)

Non sorgerebbe dunque un onere di impugnativa della delibera che non tenga conto del credito altrimenti vantato dal singolo, operando il meccanismo estintivo della compensazione in via diretta ed automatica anche in via successiva.

Non si specifica tuttavia che natura abbia l'accordo in forza del quale è sorto il credito del singolo condomino, ma pare assumersi che si tratti di poste estranee alla gestione condominiale.

A diversa conclusione si dovrebbe invece pervenire ove il singolo deduca in compensazione crediti maturati dall'esercizio di gestioni precedenti (saldi positivi di gestione) poiché in tal caso il credito vantato finirebbe per essere una delle poste costitutive del rendiconto e del relativo riparto, sì che l'erronea approvazione dello stesso finirebbe per negarne l'esistenza.