In presenza di un provvedimento di convalida non é necessario promuovere un procedimento per sfratto per morosità

Qualora la morosità del conduttore sia subentrata successivamente alla convalida per finita locazione e all'inizio della procedura per rilascio basata sulla finita locazione, al fine di ottenere una più celere liberazione dell'immobile è necessario agire ex art.658 c.p.c.?

In tema di locazione, una volta ottenuto dal giudice adito il provvedimento di convalida per finita locazione, ex art. 657 c.p.c. ed iniziata la procedura esecutiva del rilascio, ex art. 608 c.p.c. tramite l'Ufficiale Giudiziario, preceduta dalla notifica dell'atto di precetto, ex art.605 c.p.c., non è necessario per il locatore agire con intimazione di sfratto per morosità, ex art.658 c.p.c., per la morosità successiva e non renderebbe assolutamente celere la liberazione dell'immobile.

Con il procedimento di preavviso di rilascio menzionato, il detto Ufficiale Giudiziario competente ha già fissato la data puntuale dell'esecuzione di rilascio, con un primo accesso, (con l'eventuale intervento dell'Autorità ed anche dei Servizi Sociale competenti, qualora vi fosse la presenza di minori), adottando i poteri conferiti dall'art.513 c.p.c., poiché l'intimazione, rivolta con l'atto di precetto, nei confronti dell'intimato conteneva l'ordine di rilasciare libero e sgombro l'immobile da persone e cose, con la data fissata con provvedimento del giudice, evidentemente non rispettato dal conduttore.

Tra l'altro, l'ordinanza di convalida di licenza per finita locazione, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale (Cass.civ.sez.III, 11 gennaio 2017, n.411).

Infatti, la procedura di licenza per finita locazione, ex art.657 c.p.c., viene richiesta dal locatore prima che il contratto scada, a differenza dello sfratto per finita locazione, che è richiesto, dopo la scadenza del contratto, ovviamente in entrambi i casi dovrà essere esercitato il diritto di disdetta o di diniego spettante al proprietario dell'immobile, nei termini di legge Per meglio dire, una volta emesso il provvedimento di convalida, il contratto di locazione sorto tra le parti va dichiarato risolto, ergo appare del tutto inutile per il locatore agire con altro procedimento sommario, ex art.658 c.p.c., ripartendo con la procedura da zero, rallentando, in modo ingiustificato, il rilascio dell'immobile, ormai alle battute finali, allontanando la riconsegna e la presa di possesso dell'unità immobiliare locata, continuando ad avere danni economici per gli ulteriori mancati ratei versati da parte del conduttore.

Invece, per i canoni non versati dal conduttore, il locatore potrebbe, successivamente, chiedere tramite ricorso per ingiunzione, ex art.633 c.p.c., provvedimento monitorio, anche provvisoriamente eseguibile, ex art.642 c.p.c., non potendo utilizzare la procedura ex art.664 c.p.c., di emissione del decreto ingiuntivo, contestuale all'emissione della convalida per persistenza della morosità.