Il conduttore è tenuto a provare la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso

In tema di locazione ad uso diverso, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell'art.1455 c.c., il mancato versamento del canone, posto che l'inadempimento da parte del conduttore dell'obbligo principale comporta come conseguenza la risoluzione del rapporto contrattuale e la condanna al rilascio dell'immobile locato, non rilevando la formulata richiesta di inadempimento del conduttore circa la vetustà del locale in affitto, con eccezione ex art.1460 c.c., in mancanza di prova.

Il locatore con atto di citazione conveniva in giudizio il conduttore per sentir convalidare lo sfratto per morosità, ex art.663 c.p.c., intimato in ragione del mancato pagamento dei canoni di locazione e dell'imposta di registro nella misura del 50%, per l'anno 2015, con riferimento ad un contratto di locazione, sottoscritto dalle parti, relativo ad un rapporto locatizio ad uso diverso.

Alla prima udienza di comparizione, l'intimante confermava la persistenza della morosità e, di contro, il conduttore si opponeva alla convalida di sfratto, adducendo l'inidoneità dell'immobile a fondamento della sua difesa per vetustà dei macchinari e per aver rifatto l'impianto elettrico poiché non a norma e spiegava domanda riconvenzionale, chiedendo, a sua volta, la risoluzione per inadempimento, giustificando il mancato pagamento dei canoni in virtù degli esborsi avuti (per il ripristino dei macchinari e del detto impianto elettrico), invocando l'applicazione dell'art.1460 c.c.

Il giudice adìto si pronunciava sulla richiesta di emissione di ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., accogliendola, non sussistendo gravi motivi, fissando la data del rilascio ed ordinava il mutamento di rito ex artt.420 e 667 c.p.c., fissando altra udienza di discussione, con assegnazione del termine per l'espletamento del procedimento di media-conciliazione. Nel merito, il giudice ammetteva le prove orali, dopo l'escussione delle stesse, riteneva il giudizio maturo per la decisione e lo rinviava per la discussione e lettura del dispositivo.

Il magistrato, pertanto, dall'attento esame della documentazione prodotta in atti e delle prove orali assunte, ha dedotto che le eccezioni del conduttore fossero del tutto infondate, sussistendo i presupposti per la declaratoria, ex art.1453 c.c., della risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, con condanna al pagamento dei canoni di locazione e dell'imposta di registro. Rigettava la domanda riconvenzionale spiegata dall'intimata circa la condanna ai danni per la presunta inidoneità dell'immobile, poiché minimamente provata.

Confermava l'ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., emessa nel corso del procedimento sommario e condannava il conduttore al pagamento delle spese di lite in favore del locatore.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti della declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso abitativo, sottoscritto tra le parti, ex art.1453 c.c.

Tale circostanza rinveniva dal mancato adempimento delle pigioni da parte del conduttore, da considerarsi di non scarsa rilevanza da parte del giudice adìto. In altri termini, il comportamento del conduttore non era proporzionato alla buona fede contrattuale, andando ad incidere in modo assai significativo sul sinallagma contrattuale in relazione al concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione.

Di contro, vi era anche da valutare l'eccezione, ex art.1460 c.c., sollevata dal conduttore circa l'inidoneità dell'immobile ricevuto in locazione, e se fosse giustificato il mancato versamento dei canoni per i detti vizi dell'unità immobiliare locata per uso diverso, in particolare circa la vetustà dei macchinari e dell'impianto elettrico non a norma.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui il mancato pagamento dei canoni di locazione comporta la risoluzione per inadempimento, nella disciplina dei rapporti locatizi ad uso diverso. Considerato che, seconda espressa previsione, di cui all'art.1571 c.c., la locazione costituisce il contratto tipico con sui una parte si obbliga a fare godere all'altra una cosa mobile o immobile verso un determinato corrispettivo.

Infatti, l'art.1587 c.c. pone tra le obbligazioni principali del conduttore quella di versare, nei termini convenuti o alla scadenza pattuita, il canone di locazione, contro il godimento della cosa altrui ed il locatore di ricevere l'esatta e puntuale corresponsione della pigione.

Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art.1460 c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass.civ., sez.III, 27 settembre 2016, n. 18987; Cass.civ., sez. III, 26 gennaio 2015, n.1317).

In tema di risoluzione di inadempimento, il giudice, per valutare la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar consistenza al comportamento di entrambe le parti (Cass.civ., sez. III, 19 settembre 2016, n.18345).

Il magistrato nella fattispecie esaminata, ha valutato la non scarsa rilevanza del'inadempimento nel corso del giudizio di merito, spettando al giudice di valutare la gravità o meno dell'inadempimento anche in relazione a determinate circostanze inerenti il contratto (Cass.civ., sez.III, 9 dicembre 2014, n.25853).

Tuttavia, nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienza da ambo le parti, come la fattispecie posta al vaglio del giudice adito, è necessario comparare il comportamento di ciascuna di esse per stabilire quale si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti ed abbia cagionato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (Cass.civ., sez.II,30 maggio 2017, n.13627).

La valutazione comparativa da compiere al fine di stabilire la violazione più grave tiene conto, oltre dell'elemento cronologico, anche degli apporti di causalità e proporzionalità tra le prestazioni inadempiute e la loro incidenza sulla funzione del contratto.

Sotto il profilo cronologico, il conduttore dalla disponibilità dell'immobile e nel corso della locazione, non ha mai denunciato alcun vizio della cosa al locatore.

Sicchè, solo dopo la messa in mora inviata dal locatore per il mancato versamento delle pigioni, l'intimata ha comunicato di aver sostenuto esborsi, da scorporare dai canoni non versati, per le problematiche afferenti la vetustà dei macchinari e dell'impianto elettrico non a norma.

In sostanza alla parte locatrice non erano stati segnalati i problemi posti a fondamento della pretesa risolutoria azionata dalla convenuta.

Infatti nel contratto stipulato tra le parti, era prevista la clausola che il conduttore aveva esaminato i locali e li aveva trovati adatti al proprio uso ed in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti.

Il conduttore allorquando all'atto della stipula del contratto ovvero all'atto dell'insorgenza degli stessi non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere e non può, quindi chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art.1460 c.c. (Cass.civ., sez. III, 7 marzo 2001, n.3341).

La disposizione di cui al citato art.1453 c.c. contiene un precetto fondamentale ove si individua la presenza di un contratto a prestazioni corrispettive e in caso di inadempimento la risoluzione.

L'azione di risoluzione per inadempimento è da configurarsi come un'azione di accertamento costitutivo (Cass.civ., sez. III, 31 maggio 2010, n.13248) e dalla formulazione della norma dell'art.1455 c.c., combinata con la norma contenuta nell'art.1453 c.c., si deduce che la gravità dell'inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento di una che l'interesse all'adempimento dell'altra (Cass.civ., sez.III, 20 gennaio 2017, n.1428).

Per quanto attiene all'onere probatorio che grava sulla parte che agisce in giudizio, la Suprema Corte ha chiarito che questa deve provare il titolo costitutivo del rapporto mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento, gravando sulla controparte l'onere della prova contraria (Cass.civ., sez. un. 30 ottobre 2001, n.13533).

Nella locazione per la risoluzione del contratto, devono sussistere contemporaneamente gli elementi di colpevolezza e gravità dell'inadempimento (Cass.civ.,sez. un., 13 dicembre 2011, n.26709).

In altri termini, la sospensione del versamento del canone, anche parziale, è illegittima in quanto non è possibile astenersi dal versare unilateralmente la pigione, anche nel caso di riduzione o di diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quanto si assume che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore (Cass.civ., sez.III, 27 settembre 2016, n.18987; Cass.civ., sez.III, 26 gennaio 2015, n.1317).

Nel caso esaminato dal Tribunale adito, il conduttore ha spiegato domanda riconvenzionale circa una presunta inidoneità dell'immobile ad uso diverso, per carenze dell'impianto elettrico e sulle attrezzature.

Tale circostanza è stata eccepita dall'intimato solo dopo la messa in mora del locatore.

Ne consegue che non possono in alcun modo ravvisarsi vizi rilevanti, ex art.1587 c.c., nel momento in cui il conduttore ha goduto dell'immobile locato, ed ha continuato ad usare l'immobile, accettandolo nello stato di fatto in cui si trovava al momento della stipula.

Pertanto, il non godimento di un immobile locato, con l'eccezione sollevata ex art.1460 c.c., deve essere provato e non presunto.

Va precisato che la riduzione dell'utilizzo della res da parte dell'affittuario, con susseguente richiesta del risarcimento del danno in capo al proprietario, deve essere provato giudizialmente e, soprattutto, di aver subito un danno ulteriore e diverso rispetto alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità della casa in affitto (Trib. Roma 15 giugno 2017, n.12246).

Per completezza sul punto, va rilevato che la denuncia dei vizi lamentati dal conduttore devono essere sempre precisi e concordanti e devono diminuire, in modo apprezzabile, l'idoneità ed il conseguente godimento del bene.

Ciò stante, il potere di autotutela invocato dal resistente-conduttore, ritenendo, unilateralmente di sospendere il pagamento del canone, per la presenza di richiamati vizi del bene locato, non è applicabile alla

presente fattispecie, per le ragioni ut supra spiegate.

In sostanza non sussiste nell'ipotesi esaminata la prova dell'inadempimento del locatore.

Di contro, sussiste ed è grave l'inadempimento del conduttore, in quanto il mancato pagamento dei canoni connota la gravità del comportamento e come tale a provocare la risoluzione per inadempimento imputabile allo stesso.

Infine, quando le parti chiedono in un giudizio reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuna attribuendo all'altra la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà vanno nello scioglimento del rapporto negoziale, per cui non vi è stato dubbio sulla pronuncia circa la risoluzione del contratto di locazione, del conduttore per quanto precisato (Cass.civ., sez.II,19 dicembre 2014, n.26907).

Ferrari, Vizi della cosa locata, in Condominioelocazione.it, 28 settembre 2017;

Frivoli - Tarantino, Le proroghe nel contratto di locazione ad uso abitativo, Milano, 2015, 66;

Monegat, In nessun caso il conduttore può ridursi autonomamente il canone, in Immob. & proprietà, 2015, fasc. n. 2;

Pennazio, Inidoneità del bene locato e rimedi esperibili dal locatore, in Giur. it., 2011, fasc. 12.