Autorimesse, scantinati e seminterrati

Il novellato art. 1117, n. 2), c.c., per la prima volta, ha indicato tra i beni comuni dell'edificio le aree destinate a parcheggio senza operare alcuna distinzione tra aree scoperte (come ad esempio i cortili oppure gli spazi appositamente delimitati nei viali comuni di un supercondominio) e coperte, costituite dai garage condominiali nei quali le autovetture vengono posteggiate indifferentemente negli spazi delimitati dalle strisce. In questo caso, a meno che i posti non siano stati assegnati catastalmente come pertinenza dei relativi appartamenti, il problema più comune sorge con riferimento all'uso di detti spazi che può anche essere disciplinato dal regolamento condominiale, anche se molto spesso tale atto si limita a definire l'autorimessa come parte comune senza prevedere specifiche indicazioni in merito alle modalità di utilizzo.

La piena operatività, nella fattispecie, dell'art. 1102 c.c., che disciplina l'uso della cosa comune (nella comunione come nel condominio), è pacifica ma si arresta di fronte all'insufficienza del numero dei posti auto rispetto a quello dei condomini aventi diritto per cedere il passo al principio della c.d. “turnazione” o “uso turnario”.

Le cantine, invece, sono beni di proprietà esclusiva in quanto costituiscono pertinenza dell'appartamento e non trovano posto nell'ambito dell'art. 1117 c.c. salvo che il titolo (regolamento contrattuale di condominio o primo titolo di acquisto) non le classifichi come bene comune. L'attribuzione in proprietà esclusiva determina una situazione di condominio parziale allorché non tutte le unità abitative siano dotate di tale locale. In questo caso la comunione del bene è ristretta alle parti di accesso alle cantine ed ha influenza sugli obblighi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) e sulla ripartizione delle relative spese.

Il piano seminterrato, infine, è costituito dalla zona situata sotto il piano stradale nella quale trovano spazio garage e cantine.

Per garage condominiale, si intende il locale, situato al di sotto del livello stradale che è destinato alla sosta ed alla manovra delle autovetture o dei motocicli di appartenenza dei condomini. Esso costituisce, da un punto di vista funzionale, salvo titolo contrario, unica ed inscindibile entità con la rampa di accesso, che collega il passo carrabile ed il piano interrato utilizzato per il ricovero degli automezzi. Non è detto che l'autorimessa sia necessariamente situata nel piano seminterrato dell'edificio, potendo anche costituire un corpo a sé stante, con tutte le caratteristiche di bene comune. Quanto alla proprietà vige il principio della presunzione di comunione, mentre per l'uso si fa riferimento al regolamento di condominio.

La caratterizzazione del garage come parte comune o parzialmente tale rileva al fine della ripartizione delle spese (ordinarie, straordinarie ed innovative) che, nel primo caso, saranno sostenute da tutti i condomini in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà, mentre nella seconda ipotesi saranno a carico del gruppo di condomini che ne sono proprietari. Uguale criterio viene applicato per la formazione dei quorum assembleari, costitutivo e deliberativo.

Anche in questo caso si può verificare una situazione di condominio parziale, che sussiste ex lege, in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla ratio di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

Non è bene condominiale il passo carraio, ovvero l'area di collegamento tra la via pubblica e la rampa di accesso all'autorimessa, per il cui utilizzo il condominio quale concessionario deve versare annualmente al comune/provincia la COSAP (canone permanente per l'occupazione di spazi e aree pubbliche), il cui importo è ripartito tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, seguendo i criteri indicati dall'art. 1123, commi 1 e 3, c.c.

Quando i posti macchina esistenti non sono sufficienti in relazione al numero degli appartamenti, rendendo il contemporaneo godimento del bene impossibile, si ricorre all'uso turnario. La relativa delibera, avendo ad oggetto la modalità d'uso di un bene condominiale, per l'approvazione richiede la maggioranza semplice prevista dall'art. 1136, comma 3,c.c. che, in seconda convocazione consiste nella maggioranza degli intervenuti ed un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio. È stato anche affermato che deve considerarsi legittima la scelta di operare una turnazione dei relativi spazi, anche laddove manchi nel verbale assembleare una specifica ed espressa manifestazione di volontà in tal senso, dandosi semplicemente atto delle operazioni di sorteggio svolte (Trib. Roma 5 ottobre 2010: la fattispecie si riferisce al cortile comune ma è applicabile analogicamente al garage, in considerazione della stessa ratio della scelta operata dall'assemblea nei due casi specifici).

Se in seguito al frazionamento di un appartamento in due o più unità immobiliari all'originario soggetto subentrino altrettanti nuovi proprietari, con conseguente insufficienza del numero dei posti auto rispetto alla nuova composizione della compagine condominiale, la turnazione interesserà tutti i condomini e non solo i condomini subentranti. Si tratta del coerente effetto collegato al fatto che il proprietario di unità immobiliare in ambito condominiale è automaticamente condomino, con tutti i doveri a suo carico e corrispondenti diritti in suo favore.

Il compito di assicurare che il bene comune sia utilizzato non solo in modo regolare, ma anche nel rispetto delle norme vigenti in materia di sicurezza, è demandato all'amministratore del condominio il quale, secondo il disposto dell'art. 1130, n. 2), c.c. deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini, ma ancora prima è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi ai beni comuni come previsto dal n. 4) del medesimo art. 1130.

Quanto al primo aspetto l'attività riveste il carattere ordinario e rientra, pacificamente, nell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore il quale è tenuto ad intervenire nel momento in cui riceva dai condomini richieste di fare cessare gli abusi o le eventuali infrazioni commesse in violazione del regolamento del condominio. In questo caso, l'indifferenza del condomino ad adeguarsi ad un comportamento più consono alla civile convivenza può giustificare, come previsto dall'art. 70 disp.att.c.c., anche l'applicazione di una sanzione il cui importo può arrivare fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. Tale ammontare viene destinato al fondo per le spese ordinarie. Pertanto, mentre l'amministratore accerta l'infrazione, l'assemblea la delibera e ne determina l'entità.

Per quanto concerne, invece, l'aspetto della sicurezza l'amministratore deve porre in atto tutti gli adempimenti imposti dalle norme di settore ed aventi ad oggetto la prevenzione incendi (in base al d.m. n. 151/2011 sono sottoposti alla normativa non più le autorimesse ad uso residenziale con più di nove autoveicoli in sosta, ma solo se estese su di una superficie superiore a 300 mq.); il costante adeguamento degli impianti elettrici alle prescrizioni di legge nonché l'installazione, all'ingresso del locale, di cartellonistica idonea a segnalare gli eventuali divieti derivanti dalle limitazioni al parcheggio di autoveicoli alimentati a gas.

La regola fondamentale per evitare l'insorgere di contestazioni e liti tra i condomini in merito ad un uso non corretto del garage condominiale è quella di rispettare i diritti della collettività. Questo significa che il parcheggio negli spazi comuni deve avvenire in modo ordinato, nei limiti dei posti delineati, evitando di lasciare l'automezzo inutilizzato sempre nel medesimo posto e per un prolungato lasso di tempo e, comunque, sempre nel rispetto delle disposizioni eventualmente dettate dal regolamento di condominio.

Poiché l'uso dell'garage non è a solo beneficio delle autovetture, le regole valgono anche per i motocicli di qualsivoglia potenza e dimensione.

Quando il mezzo (più comune una moto rispetto ad un'autovettura) sia stato abbandonato dal legittimo proprietario, senza farsi distinzione tra area pubblica ed area privata, si parla di veicolo fuori uso facendosi riferimento non solo al veicolo di cui ci si voglia disfare, ma anche a quello destinato alla demolizione, ufficialmente privo della targa di immatricolazione oppure a quello che risulti in evidente stato di abbandono (Cass. pen., sez. III, 19maggio 2014, n. 20492). In tale ipotesi l'assemblea non può deliberare di rimuovere il mezzo di trasporto con l'intervento del carro attrezzi ponendo le spese a carico del proprietario, ove conosciuto (Cass. civ, sez. II, 16 gennaio 2014, n. 820). Questa è la posizione della giurisprudenza la quale ha affermato che, alla luce dell'art. 70 disp.att.c.c., il regolamento condominiale non può prevedere sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente afflittive, poiché ciò sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento, che non conferiscono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela (in applicazione dell'anzidetto principio, si era cassata la decisione di merito che aveva dichiarato legittima la sanzione regolamentare della rimozione delle autovetture irregolarmente parcheggiate dai condomini nell'area comune). L'amministratore, pertanto, dovrà invitare l'interessato a rimuovere spontaneamente l'autoveicolo o mezzo analogo abbandonato in sosta, quindi applicare le eventuali sanzioni previste nel regolamento e, solo in caso di mancato raggiungimento di risultato positivo, previa autorizzazione assembleare, rivolgersi al magistrato chiedendo, in via di urgenza, l'emissione di un ordine di rimozione del mezzo e di tutela del possesso ai sensi dell'art. 1168 c.c. A maggior ragione deve essere negata al singolo condomino qualsivoglia autotutela in questo senso e che sia al di fuori di un'azione giudiziaria.

Si è parlato di parcheggio ordinato, nel senso che i condomini non possono “depositare” il veicolo dove vogliono ma devono utilizzare gli spazi delimitati dalle strisce, senza occupare spazi di manovra od eventuali vie di fuga e senza bloccare gli altri autoveicoli. Il condomino che adotti costantemente tale comportamento può essere denunciato ai sensi dell'art. 610 c.p. (con la reclusione fino a quattro anni) per violenza privata, essendo tale la condanna di colui che, avendo parcheggiato l'auto in maniera da ostruire l'ingresso al garage condominiale, si rifiuti di rimuoverla nonostante la richiesta della persona offesa. Da osservare che vi è stato un ampliamento della nozione di violenza e minaccia contenute nell'art. 610 c.p. avendo i giudici di legittimità rilevato che tali comportamenti si possono identificare in qualsiasi mezzo che sia idoneo a provare in modo coattivo il soggetto offeso della libertà di azione (Cass. pen., sez. un., 13 marzo 2013, n. 28487).

Le autorimesse condominiali sono caratterizzate dall'essere un'area unica sulla quale, attraverso un sistema di delimitazione a raso del pavimento di strisce colorate, vengono delimitati i posti macchina ovvero i posti per le moto. Quando gli spazi sono stati assegnati in proprietà od uso esclusivo è ammissibile che il titolare del diritto, per evitare che altri condomini occupino la porzione di propria pertinenza, ponga una recinzione per escludere altri dall'occupazione abusiva del posto auto. Questo deve avvenire a condizione che con tale intervento non sia invaso lo spazio del vicino o quello di proprietà comune, né che siano rese più difficoltose le manovre (Cass. civ., sez. VI/II, 22 novembre 2011, n. 24645). Trattasi di un diritto che, secondo costante giurisprudenza, prende vita dal diritto del proprietario di recintare la proprietà esclusiva, con l'eccezione di costituire servitù negatorie o di compiere atti emulativi. Il dettato dell'art. 841 c.c., che consente la chiusura del proprio fondo si estenderebbe anche alle strutture di c.d. box apposti in zone condominiali di parcheggio ma sempre nei limiti di cui sopra (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2005, n. 5542), i quali possono essere anche messi in collegamento con l'adiacente cantina esclusiva tramite apposito varco (Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2014, n. 26226).

Altro problema di rilievo concerne la possibilità di installare nell'autorimessa impianti per la videosorveglianza quando si siano verificati ripetuti furti o, comunque, quando si intenda garantire la sicurezza di coloro che vi hanno accesso. Con l'entrata in vigore della l.n. 220/2012, l'art. 1122-ter c.c. ha introdotto la possibilità di approvare una delibera in questo senso con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti pari a 500 millesimi). Per la regolarità dell'intervento è necessario apporre, all'ingresso del garage, apposita segnaletica. Diversamente non sussiste alcuna norma che consenta al condomino di installare una telecamera nell'area comune che riprenda esclusivamente il proprio posto macchina. Questa possibilità, tuttavia, è stata ammessa a condizione che la ripresa avvenga nell'ambito esclusivo della zona di pertinenza esclusiva e che non si estenda alle parti di transito od agli spazi di manovra, il che esclude che tale intervento si possa attuare in un garage condominiale nel quale non vi sia stata un'assegnazione dei posti auto (in proprietà od in uso esclusivo).

In edilizia i locali fuori terra si distinguono da quelli interrati e seminterrati in funzione della loro posizione rispetto al terreno circostante. Piano seminterrato è il piano situato al piede dell'edificio e parzialmente interrato, allorchè la superficie delle pareti perimetrali poste comprese al di sotto del piano di terra sia superiore ad una percentuale (variabile a seconda delle disposizioni locali) dei muri perimetrali.

Le cantine possono essere situate tanto nel piano seminterrato, quanto in quello interrato; possono essere anche dotate di finestre, oppure possono prendere luce da bocche di lupo ovvero da lucernai posti sul piano strada. Qualunque sia la posizione di tali locali essi costituiscono pertinenza dei singoli appartamenti e possono essere dotate di una millesimazione specifica, ovvero essere accorpate, per tale aspetto, al relativo appartamento.

Sono di pertinenza dei proprietari delle cantine, secondo i millesimi di proprietà, le spese inerenti alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, di tutte le strutture ad esse inerenti quali: rampa di scale e corridoio di accesso, muri esterni, soffitto, porta di comunicazione con la zona cantine, energia elettrica e quant'altro. Le spese che, invece, ineriscono ai proprietari esclusivi dei locali sono sostenute dai relativi titolari.

Anche per le cantine vale il discorso del condominio parziale, allorchè qualche appartamento non sia dotato di tale pertinenza, così come nulla vieta che il sistema della turnazione possa essere applicato (pur nella consapevolezza della difficile attuazione di tale uso) anche nel caso in cui per un locale comune adibito a cantina/deposito sia impossibile l'uso diretto da parte dei condomini. Più percorribile, invece, la strada della locazione, mentre la vendita richiederà il consenso unanime dei condomini.

Del Chicca, Ancora a proposito del condominio parziale, in Arch. loc. e cond., 2017, 657;

De Tilla, Sull'uso turnario dell'area di parcheggio, in Arch. loc. e cond., 2013, 337;

Gomitoni, Manutenzione della copertura di autorimessa sotterranea ed esclusione del regime condominiale, in Immob. & proprietà, 2012, 154;

Palombella, Vietato ricorrere al carro attrezzi per rimuovere l'auto nel cortile condominiale, in www.dirittoegiustizia.it, 2011;

Gallucci, Condominio: frazionamento dell'unità immobiliare e diritto di partecipazione all'assemblea, in www.dirittoegiustizia.it, 2010;

Spaziani Testa, La disciplina dei passi carrabili, in Arch. loc. e cond., 1997, 935.