Come si può modificare il criterio di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale?

Il criterio di riparto delle spese per la pulizia delle scale, fosse anche contemplato in un'eventuale regolamento di natura contrattuale, a quali condizioni e quali maggioranze può essere modificato?

In tema di condominio la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale è una delle controversie più comuni.

L'art.1117 c.c. annovera le scale tra le parti comuni pertanto il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione.

Al fine di capire secondo quali criteri deve avvenire la ripartizione, in primis è necessario verificare se nello stabile sia presente un regolamento contrattuale; infatti le eventuali regole contenute in questo documento prevalgono sulle norme del codice civile e, per modificarle, occorre il voto unanime di tutti i condomini proprietari.

Per orientamento giurisprudenziale consolidato le spese vanno suddivise in base al criterio dell'altezza del piano; per meglio dire la ripartizione va fatta solo in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano a prescindere dai millesimi di proprietà, infatti i condomini sono tenuti a contribuire alle relative spese in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a ciascuno (Cass.civ. sez. II, 12 gennaio 2007, n.432).

In questa linea interpretativa, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata solo in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art.1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, comma 2, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (considerandosi, invece, ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari).

Pertanto, alle spese per la pulizia delle scale i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all'uso che ciascuno di essi possa fare della stessa parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell'art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2001, n. 971),

Per completezza, le spese di pulizia delle scale, che non raffigurano spese per la conservazione, vale a dire spese per preservare l'integrità e mantenere il valore capitale delle cose, secondo quanto previsto dagli artt. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c., sebbene spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e delle cose proprie.