È possibile la modifica del regolamento condominiale contrattuale con la maggioranza dei condomini?

Come si risolve il caso di un regolamento condominiale contrattuale che nel derogare i criteri legali di ripartizione delle spese contempli al suo interno due distinte norme che, in merito alla stessa fattispecie, siano in netto contrasto tra loro?

In tema di condominio il regolamento condominiale è l'insieme di norme che regolano la vita condominiale. Esso deve essere formato in ogni stabile con più di dieci condomini e contiene le regole per la gestione dei beni comuni del palazzo, quelle poste a tutela del decoro architettonico dell'edificio e quelle relative ai criteri di ripartizione delle spese (art. 1138 c.c.).

Il regolamento contrattuale è da considerarsi quello predisposto dall'originario proprietario del palazzo o dal suo costruttore, viene allegato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari e accettato dai proprietari mediante l'incorporazione dello stesso nei singoli atti di acquisto.

Il regolamento contrattuale contiene due tipi di disposizioni: quelle di natura contrattuale e quelle di natura regolamentare

La distinzione tra le due è che le prime hanno come oggetto la limitazione dei diritti dei condomini sulle parti private (es. costituendo divieti di destinazione d'uso per gli appartamenti) e comuni, e possono essere modificate unicamente con il voto unanime dei condomini, mentre le seconde riguardano le modalità di uso dei beni condominiali e possono essere modificate con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. (ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi del condominio).

Le modifiche di clausole contenute nel regolamento contrattuale sono valide e non possono essere poste nel nulla con una delibera adottata a maggioranza, in caso contrario sarebbero da considerarsi nulle (Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3705).

In ogni caso la disposizione contenuta nell'art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo la quale i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, ma non a quelli approvati da tutti i condomini, i quali, rivestendo con detto valore contrattuale ben possono contenere limitazioni ai diritti dei condomini stessi sia sui beni comuni che su quelli individuali.

Tuttavia le norme di un regolamento di condominio aventi natura contrattuale possono derogare od integrare la disciplina legale (Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 1999, n. 11121).

Si rammenti comunque che anche i regolamenti di origine esterna incontrano dei limiti: neppure essi possono infatti violare le norme dichiarate inderogabili dalla seconda parte dell'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. e nell'art 72 disp. att. c.c.

Chiarito quanto innanzi, nella fattispecie esaminata, sussistendo contrasto tra due norme contenute nel regolamento condominiale che disciplinano la ripartizione delle spese, si rende necessario modificare in parte il suddetto regolamento (Cass. civ., sez. II, 14 agosto 2007, n. 17694).

Dovrà essere indetta un'assemblea straordinaria sul punto che dovrà deliberare in ordine alle necessarie modifiche; la susseguente delibera dovrà essere approvata all'unanimità dei condomini.