Distacco dal riscaldamento: squilibri e aggravi di spesa

Cosa si intende (oggettivamente parlando) per aggravio di gestione e/o squilibrio termico? Esiste un qualche modo oggettivo per poterli calcolare senza che, ad esempio, possano influire variabili oltremodo aleatorie come può esserlo una notevole differenza di temperatura tra medesimi periodi di anni differenti e quindi con consumi di combustibile (e relativa spesa) dovuti magari non ad uno o più distacchi ma bensì ai capricci del tempo?

In risposta al quesito in esame, si precisa che attualmente, per la legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento, il nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., prevede “letteralmente” due presupposti.

a) Notevoli squilibrio di funzionamento. In merito a tale requisito, si ritiene che il legislatore abbia aderito a quello orientamento giurisprudenziale secondo il quale nello squilibrio non può essere compreso quello termico. Difatti, se così non fosse, quel distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ammesso in linea di principio, sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell'ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un'altra unità immobiliare, per cui il distacco dall'impianto centralizzato, da parte di uno dei condomini, provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico (Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2011, n. 11857). Quindi, “oggettivamente parlando”, con tale definizione si deve intendere che essa faccia riferimento allo squilibrio impiantistico e non a quello termico dovuto alle differenze di temperature all'interno degli appartamenti.

b) Aggravio di spese. Su tale secondo aspetto, dalla ambigua formulazione dell'art. 1118, ult. co., c.c. non risulta chiaro se il distacco non sia consentito per il solo fatto che comporta un aggravio di spesa per gli altri condomini o se è necessario che tale aggravio sia “notevole”. In argomento, in giurisprudenza, è stato ritenuto che il rinunciante dovrà corredare la preventiva informazione al condominio della documentazione tecnica attraverso la quale possa dare la prova dell'assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” (Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285). Con tale principio, dunque, i giudici lasciano intendere che l'aggettivo qualificativo “notevoli” debba essere riferito solo agli “squilibri” nel funzionamento dell'impianto, mentre “gli aggravi di spesa” prescindono dalla loro consistenza. In proposito, difatti, è stato anche precisato che è legittimo il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato in presenza di semplici aggravi di spesa (Trib. Torino 13 dicembre 2017, n. 6078). In caso contrario, il condomino deve rinunciare a porre in essere il distacco perché diversamente potrebbe essere chiamato al ripristino dello status quo ante (Trib. Ancona 28 febbraio 2018 n. 321).

Ad integrazione di quanto esposto, secondo il parere di alcuni tecnici in materia, uno squilibrio dovrebbe considerarsi notevole quando, dopo avere esaurito tutte le possibili azioni correttive sull'impianto, non è più possibile un ulteriore adattamento senza che ne conseguano malfunzionamenti evidenti (ad esempio surriscaldamenti, instabilità). Se, contrariamente, l'impianto non manifesta malfunzionamenti ma solo un esubero di valori (potenza, temperatura), allora tali problematiche più che nei notevoli squilibri di funzionamento dovrebbero configurarsi come aggravi di spesa. Il distinguo è importante dato che mentre il “notevole squilibrio” impedisce il distacco, l'aggravio di spesa è un vincolo che può essere superato se il distaccante se ne fa carico.

In conclusione, per poter calcolare i citati presupposti, il condomino dovrà fornire una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato e specializzato, in cui dovranno essere indicati: i consumi effettivi dell'impianto, tenendo in debita considerazione che possono verificarsi delle dispersioni di calore; i consumi ipotizzati dopo il distacco e l'assenza di potenziali alterazioni negative all'impianto centralizzato.