I casi in cui è obbligatoria la presenza di un amministratore nel supercondominio

Il quadro normativo introdotto dal riformatore del 2012 è assai scarno.

In particolare, solo due paragrafi di distinte norme prendono in analisi il supercondominio.

Art. 1117-bis c.c.: «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

Art. 67 disp. att. c.c.: «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini».

Gettate le basi normative, occorre capire cosa è il supercondominio.

Come locuzione si può dire che è soggetto non pervenuto, era e rimane sconosciuta al legislatore.

L'espressione, quindi, tanto cara agli operatori del diritto rimane volutamente non utilizzata dal legislatore che ha preferito far uso di altre espressioni a suo pensiero più consone.

In particolare la norma parla di «condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

Superato lo scoglio forse solo formale del “nome” proprio da dare a questa neo legiferata figura di condominio, rimane il concetto fisico sul quale invece non ci sono dubbi.

Il supercondominio è un condominio ove condomini sono i singoli edifici, ovvero i condominii che, pur rimanendo autonomi nella loro vita e dinamica, hanno in comune uno o più beni.

Per questo il legislatore ascrive a questo speciale condominio l'applicabilità del capo del codice civile che tratta, appunto, il diritto condominiale.

Questo significa che, salvo le norme (in realtà una sola e posta nelle disposizioni di attuazione) che trattano nello specifico la questione “supercondominio”, questo è disciplinato in tutto e per tutto dagli artt. 1117-1139 c.c.

Definito il perimetro del supercondominio, occorre capire chi sono i condomini.

La questione è solo apparentemente semplice, tanto che il legislatore pone esso stesso la differenza utilizzando due diverse espressioni di "condominii" e "partecipanti", riferendo la prima agli stabili o agli edifici, la seconda alle singole proprietà dei singoli stabili o edifici.

Inquadrare correttamente la questione non è solo astratta presa di posizione di studiosi del diritto, ma ha un enorme risvolto pratico-giuridico.

Infatti, vero come è vero che le norme del capo del codice civile in questione si applicano al supercondominio (lo scrive senza dubbio alcuno il legislatore nell'art. 1117-bis c.c.), risulta applicabile quindi anche l'art. 1129 c.c. allorquando, al comma 1, prevede che “quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Il “groviglio” interpretativo prende così forma.

Se infatti i condomini sono da ritenersi gli stabili, la nomina dell'amministratore del supercondominio sarà obbligatoria solo e allorquando gli stabili e/o edifici e/o condominii siano più di otto.

Se invece i condomini sono i partecipanti, la nomina sarà obbligatoria quando i singoli partecipanti siano più di otto, a prescindere in quanti stabili siano loro divisi.

La questione è tutt'altro che semplice da risolvere.

Esaminando le norme senza suggestione o posizione presa ex ante, si può affermare che la figura del partecipante emerge solo allorquando il legislatore ha posto la differenza tra Supercondominio semplice o supercondominio complesso ove lo spartiacque è appunto costituito dal numero dei partecipanti.

Se questi sono più di 60 si crea infatti il doppio binario tra la gestione ordinaria e straordinaria e la nascita della figura del rappresentante del singolo stabile.

Se infatti il condominio è costituito a stabili i cui partecipanti sono inferiori a 60, l'assemblea vede sempre coinvolti tutti, che essa sia ordinaria o straordinaria.

Ben diverso è il caso del supercondominio costituito da più di 60 partecipanti, ove invece la distinzione delle assemblee (ordinaria o straordinaria) è determinante ai fini di chi vi deve partecipare.

In particolare a quella ordinaria devono partecipare i “rappresentanti” dei singoli stabili ai quali è attribuito anche il compito di “nominare” l'amministratore.

Quindi, l'elemento generativo della nomina dell'amministratore è rimesso al singolo stabile nella persona del suo rappresentante.

Letto in questo modo, il condominio del supercondominio è lo stabile.

Dall'altro, però, la revoca parrebbe invece essere di appannaggio dell'assemblea plenaria.

In tal senso, si è pronunciato il Tribunale di Milano il 30 agosto 2016, con la sentenza n. 9844, con la quale ha ritenuto affetta da radicale nullità la delibera a mezzo della quale i rappresentanti di condominio (e non i condomini) avevano revocato l'amministratore del supercondominio, ritenendo tale decisione atto di straordinaria amministrazione, non rientrante nei compiti assegnati ai rappresentanti dall'art. 67 disp. att. c.c.

Alla luce di questo principio, il dubbio su chi è il “condomino” del supercondominio si radica ancor di più.

L'amministratore rimane figura obbligatoria quando i condomini sono più di otto.

Solo il tempo dirà se e chi sono i condomini, anche se sul punto c'è una prima pronuncia (vedi oltre).

Dato certo che la sua nomina è rimessa ai rappresentanti dei singoli stabili ai quali, oltre la decisione in merito alle questioni di gestione ordinaria, è posta questa importante legittimazione: nominare l'amministratore.

All'amministratore, che dura in carico un anno rinnovabile per ugual periodo, sono posti gli obblighi ex art. 1129 c.c. e le attribuzioni ex art. 1130 c.c., deve osservare le prescrizioni contabili-fiscali e di rendicontazione ex art. 1130-bis c.c. e riveste le legittimazioni di cui all'art. 1131 c.c.

Nel supercondominio over 60 partecipanti, a lui è rimessa la non sempre facile scelta di capire se e quando l'ordine del giorno della convocanda assemblea attiene la gestione ordinaria (ove da convocare sono i rappresentanti) o straordinaria (ove invece da convocare sono i singoli partecipanti, c.d. assemblea plenaria).

Il legislatore, nel cercare di disciplinare il supercondominio, ha creato in realtà un enorme vuoto legislativo, vuoto creato appunto da quel poco che ha scritto.

Non tanto dall'art. 1117-bis c.c. che richiama l'ambito normativo applicabile a questa particolare figura di condominio, quanto dall'art. 67 disp. att. c.c. che ove, fissando una differenza tra supercondominio under o over 60 partecipanti, ha generato un numero considerevole di difficoltà interpretative e applicative della norma.

Le prime sentenze evidenziano già questo problema.

Intanto, la diversa figura giuridica che genera la norma dell'amministratore (il rappresentante) da quella a cui è invece rimesso lo scioglimento del contratto di mandato (il singolo partecipante).

Quindi, una diversa figura di contraente tra chi sottoscrive e chi risolve il contratto di mandato con l'amministratore ... che detta così, come in realtà è, appare innaturale.

Problema ancora più rilevante emerge allorquando si deve inquadrare la figura del “condomino” legato all'obbligatorietà o meno della nomina dell'amministratore.

La questione parrebbe trattata solo una volta dalla magistratura.

In particolare, la Corte di Cassazione, sezione VI civile, con l'ordinanza 15262/2018 ha espresso il principio secondo il quale al supercondominio si applica l'art. 1129 c.c. ovvero che nel caso in cui esso sia costituito da oltre 8 edifici, è obbligatoria la nomina dell'amministratore. Inoltre, nel caso in cui ogni singolo edificio abbia oltre 8 partecipanti, sarà necessaria la nomina del relativo amministratore.