Denuncia di affitto in nero

In caso di avviso di accertamento avente per oggetto la richiesta di maggiore imposta IRPEF, la denuncia dell'inquilino è idonea a dimostrare l'esistenza di un contratto verbale di locazione in nero?

Preliminarmente, in materia locatizia, giova ricordare che l'art. 13 l. n. 431/1998 è stato riscritto interamente dall'art. 1, comma 59, l. n. 208/2015. In particolare, il comma 1 dell'art. 13 pone ora, a carico del solo locatore, l'onere della registrazione tempestiva del contratto nel termine dichiarato perentorio di 30 giorni dalla stipulazione, ma solo agli effetti civilistici di cui all'art. 13, con onere di comunicare entro i 60 giorni successivi l'avvenuta registrazione sia al conduttore che all'amministratore di condominio.

Sebbene l'onere di registrazione spetti al proprietario, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, l'Agenzia delle Entrate può alternativamente agire per il recupero dell'imposta di registro non versata nei confronti sia del locatore sia dell'inquilino. Ciò in quanto il proprietario e l'inquilino sono obbligati in solido al pagamento dell'imposta di registro di fronte all'Agenzia delle Entrate.

Premesso ciò, ai fini del quesito in esame, occorre un'ulteriore distinzione importante tra mancata dichiarazione dei redditi derivanti dall'affitto di unità immobiliare denunciata al fisco e quella di un affitto in nero non registrato e non dichiarato: nel primo caso occorre versare solo le imposte IRPEF derivanti dalla mancata dichiarazione del provento incassato dalla locazione; nel secondo caso, invece, occorre versare anche l'omessa imposta di registro versata annualmente per la registrazione del contratto.

Quanto alla prova (denuncia dell'inquilino di un affitto in nero), in tema esistono due diversi orientamenti.

Secondo un primo orientamento, la denuncia dell'inquilino non basta in quanto le prove dell'omessa registrazione devono fondarsi su accertamenti di tipo documentale, non potendo trovare valore probatorio le semplici dichiarazioni rese da terzi nell'ambito della verifica. Quindi, le dichiarazioni di terzi, come nel caso dell'inquilino che attesti di aver abitato un appartamento con un contratto irregolare, se non suffragate da altri elementi, costituiscono meri indizi da approfondire a cura dell'ufficio delle imposte che non consentono di provare l'evasione (CTR Lazio n. 7750/18).

Di contrario avviso è, invece, l'orientamento della Commissione Tributaria provinciale di Milano (CTP Milano, sez. XIX, 24 maggio 2019) secondo cui basta la dichiarazione dell'inquilino per dimostrare l'esistenza di un affitto in nero. Per meglio dire, secondo tale assunto, diverso sarebbe stato il caso in cui un terzo qualsiasi (ad esempio vicino di appartamento) avesse denunciato sua sponte il fatto all'Agenzia delle Entrate. Nel caso de quo, invece, poiché il contratto verbale era stato denunciato dall'inquilino, a quest'ultimo non poteva essere attribuita la qualifica di semplice terzo, in quanto questi assumeva invece la funzione di parte del contratto stesso. Tuttavia, il problema di questa seconda interpretazione è quella di far ricadere interamente sul locatore l'onere di “contestare” la denuncia con una prova che, a livello pratico, può rivelarsi molto difficile (es. maggior canone percepito in contanti).

In conclusione, alla luce della citata ricostruzione, in caso di giudizio, il giudice ben potrebbe tener conto anche delle dichiarazioni dell'inquilino.