Valutazione della quota di subentro per l'utilizzo dell'impianto di ascensore

Il calcolo della quota per il subentro nel diritto di utilizzo dell'ascensore deve tenere in considerazione anche il degrado dell'impianto e le eventuali agevolazioni usufruite?

Il lettore fa riferimento all'art. 1121, comma 3, c.c. in tema di innovazioni gravose o voluttuarie, per il quale «in presenza di innovazioni, il condomino o l'erede e l'avente causa, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione». Pertanto, laddove viene realizzato un impianto a spese di uno o alcuni dei condòmini, la proprietà dell'impianto è privata e non comune, fatta salva la possibilità, espressamente prevista dalla citata norma per gli altri condòmini, in qualunque tempo, di «partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera».

Premesso quanto innanzi esposto, in risposta al quesito in esame, con riferimento alla quota da versare al momento dell'ingresso dei nuovi condòmini nella comunione dell'ascensore, si ritiene equo che questi versino un valore determinato sulla base di alcuni parametri: sarà necessario nominare un tecnico che valuterà sia la rivalutazione delle spese di esecuzione e di manutenzione straordinaria (fino ad allora affrontate) secondo gli indici ISTAT, sia il deprezzamento in base al logoramento ed all'obsolescenza dell'ascensore stesso.

In relazione ad una medesima questione, la Suprema Corte ha evidenziato che non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale. Ciò perché, prosegue la Corte nel proprio ragionamento, “è soltanto in virtù di tale norma che essi possono, oper legis, acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti, a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta, devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente” (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746). In buona sostanza, bisogna rivalutare la somma di denaro che si sarebbe spese al tempo dell'installazione per evitare che il condomino subentri nella proprietà dell'ascensore pagando una somma esigua non corrispondente al valore del bene, nonché ai costi sostenuti per la manutenzione.

Ed ancora, in tema, in giurisprudenza di merito è stato precisato che in considerazione della vita trascorsa del manufatto dall'anno di costruzione, della vita utile stimabile dello stesso nonché dello stato di conservazione dell'opera è tuttavia opportuno anche un deprezzamento del valore (Trib. Salerno, 3 ottobre 2017, n. 984. In tale fattispecie, inoltre, secondo il giudicante, proprio al fine di non consentire né vantaggi né pregiudizi in capo al soggetto che ha originariamente assunto l'iniziativa, se da un lato è prevista l'attualizzazione della spesa sostenuta, dall'altra non può non essere tenuta in debita considerazione la circostanza che parte degli oneri non sia stata effettivamente sostenuta in ragione di agevolazioni previste per il caso precipuo la cui percezione non è stata contestata dalla parte che ne ha usufruito).

In conclusione, la quota di subentro essere commisurata non solo all'importo capitale, ma anche alle somme spese per la manutenzione straordinaria, alla rivalutazione monetaria e degli eventuali contributi o benefici goduti da chi ha installato l'impianto, comprese eventuali agevolazioni fiscali. Dunque, seguendo i citati orientamenti, possiamo affermare che mentre esiste certezza di calcolo sulla rivalutazione, così non è per l'incidenza del degrado e delle agevolazioni; in caso di contestazione, la questione sarà risolta attraverso il parere dei tecnici e, senza accordo, mediante la decisione di un giudice.