L'esecuzione dell'obbligo di rilascio di immobile da parte del terzo comodatario

Il proprietario dell'immobile occupato dal terzo in forza di un contratto di comodato stipulato con il precedente proprietario, ha il diritto di ottenere da questi il rilascio dell'immobile, anche se il contratto di comodato ha data certa anteriore all'atto di acquisto portato da esecuzione dal richiedente il rilascio.

Con ricorso depositato in data 22.3.2018, il sig. F. ha fatto opposizione ex art. 615 c.p.c., avverso la procedura esecutiva di rilascio dell'immobile intrapresa in suo danno dalla proprietaria I., contestualmente chiedendone la sospensione, sul presupposto di occupare il detto immobile in forza di un contratto di comodato d'uso gratuito datato 10.6.2013, avente data certa in quanto registrato presso l'Agenzia delle Entrate.

Si è costituita la I., che aveva acquistato l'immobile de quo per atto notarile del 16.7.2013, sostenendo che il contratto di comodato non sia a sé opponibile, dal momento che esso è stato registrato il 12.7.2017, cioè dopo la stipulazione del contratto di compravendita.

Il Giudice dell'esecuzione, con ordinanza del 1.02.2019 ha sospeso il procedimento, in quanto il titolo azionato dalla proprietaria, avendo natura negoziale, ha esclusivamente efficacia inter partes, in ciò differenziandosi dal titolo giudiziale, che in materia di esecuzione assume di norma efficacia erga omnes, stante l'applicabilità delle disposizioni di cui all'art. 111 c.p.c., 2909 c.c. e 404 c.p.c.

Con la conseguenza che, l'atto notarile azionato dalla I. non è idoneo a valere quale titolo esecutivo nei confronti del terzo opponente, sig. F.

La I. ha impugnato la detta ordinanza, chiedendone la revoca e la prosecuzione della procedura esecutiva per il rilascio. Ne ha chiesto invece la conferma il sig. F.

Il Collegio, con l'ordinanza in commento, ha accolto il reclamo, rivedendo il decisum del primo giudice.

Il Collegio, con l'ordinanza in commento, si interroga sulla seguente questione: l'atto negoziale, ricevuto da notaio e intercorso inter alios, è opponibile al terzo comodatario del bene oggetto del rilascio?

In buona sostanza, esso si chiede se il proprietario di un immobile occupato da un soggetto terzo, in forza di contratto di comodato gratuito stipulato con il precedente proprietario, può utilmente opporre al detentore il suo titolo di proprietà per ottenere da questi il rilascio dell'immobile.

La questione si pone perché la giurisprudenza si è a lungo occupata solo della efficacia della sentenza di condanna al rilascio di un immobile nei confronti di colui che, pur essendone nella disponibilità materiale, non abbia preso parte al giudizio; nonchè dei rimedi esperibili dal terzo detentore avverso l'esecuzione della detta sentenza.

Mentre sono sporadici i precedenti giudiziali in ordine all'efficacia del titolo negoziale nei confronti del terzo occupante l'immobile da rilasciare.

L'occasione offre lo spunto al Collegio per dare atto della giurisprudenza formatasi al riguardo.

Quanto all'efficacia della sentenza, è consolidato l'orientamento secondo cui la pronuncia di condanna al rilascio di un immobile ha effetti non solo nei confronti del destinatario della statuizione, ma anche di colui che si trova nella detenzione del bene oggetto di esecuzione, ancorchè quest'ultimo non abbia preso parte al giudizio, giacchè egli è il solo a poter adempiere l'obbligazione di rilascio (ex multis, Cass. civ., n. 15083/00, n. 16566/02, n. 3183/03, n. 9024/05, n. 3087/07, n. 20053/13).

È invece mutato l'orientamento che individuava lo strumento processuale offerto al terzo per opporsi alla esecuzione della sentenza nell'art. 615 c.p.c., ovvero nell'art. 404 c.p.c., a seconda che il terzo occupasse l'immobile oggetto di rilascio in forza di un titolo autonomo rispetto a quello sulla cui base veniva pronunciata la condanna (Cass. civ., 2279/2005), o di un titolo derivante da quello del condannato (Cass. civ., n.14640/2014; n. 3087/07).

Le Sezioni Unite, con pronuncia n. 1238/15 della Corte di Cassazione, hanno infatti rivisto tale orientamento, escludendo che il terzo detentore dell'immobile oggetto della condanna di rilascio, possa proporre opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c., in considerazione del fatto che l'ordinamento gli riconosce un mezzo di impugnazione ad hoc per sottrarsi all'esecuzione della sentenza, che è l'opposizione ordinaria ex art. 404, comma 1, c.p.c. (nel cui ambito, in forza dell'art. 407 c.p.c. potrebbe anche ottenere la sospensione dell'esecutività della sentenza).

Solo laddove il terzo detentore dell'immobile sia anche in possesso di un titolo avente data certa anteriore alla sentenza di rilascio, potrebbe ritenersi legittimato all'opposizione ex art. 615 c.p.c.

Partendo da tali considerazioni il Collegio, con la pronuncia che qui si esamina, si è domandato se tali principi, formulati come detto con riguardo ai titoli giudiziali posti alla base dell'esecuzione, siano o meno applicabili anche all'atto negoziale ricevuto da notaio, che pure costituisce titolo esecutivo per il rilascio ex art. 474 c.p.c.

Al quesito il Collegio dà risposta negativa, dal momento che i detti principi hanno a fondamento gli artt. 111 e 404 c.p.c. e 2909 c.c., che presuppongono un titolo giudiziale.

Ciononostante, deve comunque ritenersi che anche l'atto negoziale, in forza del quale una parte chieda all'altra il rilascio di un immobile, possa sempre essere eseguito anche nei confronti del terzo detentore, dovendosi garantire l'attuazione dell'obbligazione di rilascio del bene da parte di uno dei contraenti, indipendentemente da chi ne abbia la disponibilità.

Ciò, salvo che il terzo sia in possesso di un titolo opponibile a quello da cui discende l'obbligazione al rilascio, cioè di un titolo avente data certa ad esso anteriore, nel qual caso il terzo può proporre utilmente opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615 c.p.c., a prescindere dal fatto che il suo titolo dipenda o meno da quello posto alla base della esecuzione.

A questa conclusione il Collegio giunge facendo applicazione dei principi dettati dalla giurisprudenza di legittimità e dall'ordinamento in materia di esecuzione dell'obbligo di rilascio di un immobile da parte del conduttore.

Al riguardo, la giurisprudenza (Cass. civ.,n. 15083/2000) ha sostenuto che il locatore può sempre ottenere il rilascio del bene da parte del conduttore. Tanto, fatta eccezione per il caso in cui il richiedente il rilascio abbia acquistato l'immobile in forza di un titolo successivo al contratto di locazione, che è, per l'appunto, opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa, a mente dell'art. 1599 c.c.

Questa conclusione, tuttavia, non vale nella ipotesi in cui il titolo in forza del quale il terzo occupa l'immobile sia un contratto di comodato, dal momento che l'art. 1599 c.c. è una norma eccezionale, per ciò non estendibile ai contratti diversi da quelli di locazione (Cass. civ., n. 5454/1991).

Dal che deriva il diritto del proprietario dell'immobile occupato dal terzo in forza di contratto di comodato stipulato con il precedente proprietario, di opporre al detentore il suo titolo di proprietà per ottenere da questi il rilascio dell'immobile (Cass. civ., n. 664/16, Cass. civ., n. 2343/1996; Cass. civ., n. 195/1964; Cass. civ., n. 2502/1963).

Se Tizio stipula un contratto di locazione con Caio e poi vende l'immobile a Sempronio, quest'ultimo ha diritto di ottenere la consegna dell'immobile da Caio. Caio può tuttavia proporre opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c., se il suo titolo di locazione ha data certa anteriore all'atto di acquisto azionato da Sempronio ex art. 474 c.p.c.

Se, invece, Tizio stipula un contratto di comodato con Mevio e poi vende l'immobile a Sempronio, quest'ultimo ha diritto di ottenere la consegna dell'immobile da Mevio. Mevio non può proporre opposizione all'esecuzione ex 615 c.p.c. neppure se il contratto di comodato ha data certa anteriore al titolo esecutivo azionato da Sempronio.

Questa soluzione dimostra come l'esigenza di tutelare il terzo comodatario passi in secondo piano di fronte a quella di garantire che l'obbligato al rilascio di un immobile si astenga dal tenere comportamenti fraudolenti, volti a procastinare l'esecuzione mediante la concessione del bene a terzi.

Diversamente, essa torna ad affermarsi laddove il terzo sia in possesso di un titolo opponibile al richiedente il rilascio, quale è il contratto di locazione avente data certa anteriore al titolo su cui si fonda l'esecuzione.