I lavori di manutenzione sulla cosa locata non costituiscono miglioramenti

In tema di indennizzo a favore del conduttore, la semplice autorizzazione del locatore alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione rappresenta una manifestazione di consenso alla effettuazione di miglioramenti sulla cosa locata?

In tema di miglioramenti sulla cosa locata (art. 1592 c.c.), il consenso prestato dal locatore all'esecuzione delle migliorie è condizione necessaria affinché il conduttore maturi il diritto al compenso (indennizzo), salve le ipotesi in cui tale diritto scaturisca da specifiche previsioni di legge o dagli usi.

Si osserva, in particolare, in giurisprudenza che il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c. che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. civ., sez. III, 30 gennaio 2009, n. 2494; Cass. civ., sez. III, 5 aprile 2012, n. 5541).

Inoltre, è importante anche osservare che le riparazioni non costituiscono miglioramenti (Cass. civ., sez. III, 18 maggio 1994, n. 483. Così, la Corte di legittimità ha precisato che la sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante).

Pertanto, in risposta al quesito in esame, possiamo affermare che la semplice autorizzazione alla effettuazione di lavori manutenzione non costituisce consenso alla effettuazione di miglioramenti, che sono altra cosa rispetto alla manutenzione, sia pure straordinaria, della cosa locata (Cass. civ., sez. III, ord. 6 giugno 2019, n. 15317. In tale fattispecie, a seguito dello sfratto per morosità, la conduttrice chiedeva la restituzione di quanto versato ai fini dei miglioramenti dell'immobile. Tuttavia, secondo i giudici, la preventiva e generica autorizzazione ad effettuare lavori di manutenzione dell'immobile non era sufficiente a costituire valido consenso ad effettuare miglioramenti sulla cosa locata).

In conclusione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, ne' può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. civ., sez. III, 5 aprile 2012, n. 5541; Cass. civ., sez. III, 30 gennaio 2009, n. 2494).