Presenza di umidità e sospensione del canone

Il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile ad uso diverso con presenza di umidità sulle pareti, può sospendere il pagamento del canone di locazione?

In argomento si osserva che in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c., e non secondo il diverso criterio stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5, l. 392/1978, salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto.

Premesso ciò, secondo costante orientamento giurisprudenziale, il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Invero, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum"; inoltre, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ., sez. VI, ord. 23 giugno 2011, n. 13887).

Diversamente, però, se i conduttori provano di non aver goduto dell'immobile a causa dell'umidità, nel sinallagma proprio del rapporto locativo, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima (Cass. civ., sez. VI, 21 dicembre 2018 n. 33173. In tal vicenda, i giudici avevano ritenuto che il vizio, consistente in umidità, giustificava la riduzione del canone per la durata del contratto, e che l'ulteriore vizio da infestazione di zecche legittimava la riduzione del canone per un determinato periodo). Difatti, l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).

In conclusione, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile ad uso diverso con presenza di umidità sulle pareti, non può sospendere il pagamento del canone di locazione (Trib. Trieste, 22 novembre 2018 n. 694. In tale fattispecie, il conduttore di un'attività di Bed and Breakfast affermava la propria legittimazione alla sospensione del pagamento dei canoni di affitto perché l'immobile presentava infiltrazioni d'acqua. Tuttavia, nonostante le lamentate, quest'ultimo aveva continuato a fruire dell'immobile concessogli in locazione. Per tali motivi è stata rigettata l'opposizione alla convalida di sfratto per morosità).