Consenso tacito dei condomini e modifica tabelle millesimali

Ai fini del riparto spese relative ai lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio può fare affidamento ad altre tabelle non approvate e secondo criteri diversi di spese adottate nel tempo?

Preliminarmente, giova ricordare che dal dettato dell'art. 68 disp. att. c.c. - sia nella precedente che nella nuova formulazione disposta dalla legge di riforma del condominio (l. 220/2012) - si desume che le tabelle millesimali individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in relazione alle parti comuni dell'edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni in misura, definita dalla legge, millesimale. Esse sono vincolanti per tutti i condomini e per l'Amministratore che, nel ripartire le spese, ha l'obbligo di attenervisi, dal momento della loro approvazione fino all'eventuale modifica o rettifica delle stesse (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16982).

Premesso ciò, si osserva anche che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2009, n. 3245; Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2013, n. 13004).

Quindi, secondo i giudici, la formazione delle tabelle millesimali, nonché la loro modifica, non necessita di forma scritta ad substantiam ed è desumibile anche da facta concludentia, quali il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, invece della formale approvazione, fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini della spesa e quello reale del bene in proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2012, n. 12471).

Diversamente da quanto esposto, tuttavia, occorre analizzare il caso in cui il condominio opera l'addebito "prescindendo dalle tabelle" e utilizzando criteri di prassi in base a tacita adesione di altre tabelle non approvate. In proposito, è stato sostenuto che nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali.

Per meglio dire, per dividere le spese condominiali non è possibile quindi ricorrere a criteri non scritti non rispettosi delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26042. In tal vicenda, la Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, annullava la delibera in quanto illegittima nella parte in cui aveva previsto la ripartizione delle spese prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Difatti, secondo i giudici di secondo grado era illegittimo fare ricorso a criteri mai approvati anche se utilizzati per prassi da diversi anni).

In conclusione, per dividere le spese condominiali, in assenza di concorde volontà dei condomini, non è possibile quindi ricorrere a tabelle modificate nel tempo non in forma scritta, dovendosi ritenere del tutto irrilevante il consenso tacito dei condomini anche se prestato da diversi anni. Del resto, si osserva che se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, è anche vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, la forma scritta prevista per il regolamento è necessaria sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto di approvazione costituito da una delibera assembleare.