Spese di rifacimento della parte sporgente dalla facciata di un lastrico solare

Le spese di rifacimento della parte sporgente dalla facciata del terrazzo esclusivo che supera il perimetro dell'edificio devono essere comunque ripartite secondo il criterio previsto dall'art. 1126 c.c.?

Dal quesito esposto, sembra che l'utente si riferisca alla questione relativa al criterio di ripartizione applicabile ai lavori di ristrutturazione dell'intero lastrico solare, allorché questo sia in parte aggettante, rispetto alla sagoma dell'edificio e, per quella parte sporgente, non svolga, però, la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti.

Il quesito, però, non si presta ad una pacifica soluzione; tuttavia, è possibile esaminare gli aspetti per giungere a possibili scenari del problema esposto.

Secondo un orientamento di alcune pronunce, in relazione alla ripartizione dei costi di pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell'eventuale sua soletta (o “cielino”) aggettante, sono da ritenersi a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che risultino avulse dalla funzione di copertura (ad es. parapetti in quanto essi servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza) (Cass. civ., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15389); mentre tutte le altre spese, attinenti alle parti del lastrico solare svolgente comunque funzione di copertura, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti secondo le prescrizioni dell'art. 1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2004, n. 735), non essendo di regola possibile, per le ragioni di ordine strutturale e funzionale indicate sopra, una scissione fra parte aggettante e non aggettante.

Dunque, applicando il ragionamento esposto, le spese della parte sporgente dalla facciata del terrazzo esclusivo dovrebbero essere a carico del proprietario esclusivo.

Diversamente da ciò, però, vi è stata anche una diversa pronuncia che ha stabilito che le spese dei lavori di rifacimento, nella misura in cui riguardano la funzione di copertura svolta dal terrazzo, andrebbero suddivisi secondo i parametri dettati dall'art. 1126 c.c. anche per le parti del terrazzo in aggetto (Trib. Roma, sez. V, 26 febbraio 2019, n. 4327. Tale ultima pronuncia, però, si era basata sull'assunto del consulente tecnico che, nella particolare fattispecie, aveva acclarato un'unicità morfologica della copertura praticabile, essendo stata adottata una configurazione che implicava la continuità del manto impermeabile esteso all'intera ampiezza del terrazzo di copertura. Per tali motivi, è stato affermato che i predetti lavori dovevano suddividersi secondo i parametri dettati dall'art. 1126 c.c. anche per le parti del terrazzo in aggetto).

In conclusione, nonostante tale ultimo e diverso assunto, rimane ferma l'opinione in base alla quale la se la terrazza di proprietà o uso esclusivo è parzialmente aggettante per cui una parte (al di là del contorno dello stabile), non si applicherebbe completamente l'art.1126 c.c. in quanto la parte in aggetto della stessa non può considerarsi che un ampliamento, al di là del muro perimetrale dell'edificio, del piano di calpestio di cui unico beneficiario è il proprietario esclusivo della terrazza, con sicura assenza di qualsiasi vantaggio per i proprietari dei locali sottostanti (App. L'Aquila, 14 febbraio 1992).