Abusività urbanistico-edilizia dell'unità immobiliare e qualità di condomino

Vanno dichiarate nulle, per irregolare costituzione dell'assemblea conseguente alla carenza della qualità di condomino, le delibere assembleari assunte con la partecipazione di un soggetto acquirente di un'unità immobiliare ricavata dal sottotetto dell'edificio in difetto del relativo titolo abilitativo urbanistico ed acquisita in forza di atto traslativo nullo ai sensi dell'art. 46, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380.

In un edificio costituito da una villa storica soggetta al regime vincolistico ex l.1 giugno 1939,n. 1089 e composto da quattro unità abitative, all'insaputa degli altri condomini e senza i necessari interventi tutori amministrativi, nel sottotetto, parte comune, ne viene enucleata un'ulteriore che è, quindi, donata a terzo soggetto.

I condomini proprietari di due delle quattro originarie unità immobiliari proponevano impugnativa, ai sensi dell'art. 1137 c.c., delle deliberazioni assembleari con cui, rispettivamente, era stato designato l'amministratore del condominio grazie al voto espresso dal condomino affermatosi proprietario dell'ulteriore immobile ed era stato approvato bilancio consuntivo cui era annesso piano di riparto che prevedeva la suddivisione in cinque parti uguali degli oneri condominiali.

Il giudice di prime cure riteneva inammissibile, perché tardivo, il gravame della prima delibera e, quanto alla successiva ne affermava l'annullabilità nella sola parte in cui aveva proceduto alla suddivisione delle spese in cinque parti omogenee piuttosto che in applicazione delle tabelle millesimali vigenti; riteneva, invece, infondata la doglianza proposta nei confronti dell'ulteriore tabella di ripartizione che indicava cinque condomini.

Avverso tale decisione, i condomini soccombenti hanno, quindi, interposto appello.

La quaestio che si è posta all'attenzione dell'adita Corte di secondo grado ha riguardato, in sintesi, il vizio che avrebbe potuto afferire entrambe le deliberazioni assembleari impugnate in conseguenza della partecipazione, alle sedute, come condomino, del proprietario dell'ulteriore unità immobiliare che, in difetto dei titoli abilitativi amministrativi - relativi sia a permesso a costruire e che a nulla osta ex l. n. 1089/1939 - era stata enucleata dall'incorporazione di una parte comune dell'edificio ed era stata, quindi, alienata.

Il giudice del gravame, in riforma della sentenza appellata, ha ritenuto che non poteva ritenersi condomino il proprietario dell'unità immobiliare ricavata dal sottotetto, sia perché era stata realizzata in situazione di irregolarità urbanistico-amministrativa in quanto priva delle prescritte autorizzazioni, sia perché l'atto traslativo in forza del quale ne era stata trasmessa la titolarità dominicale doveva considerarsi nullo ai sensi dell'art. 46, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380; in conseguenza, la deliberazione di designazione dell'amministratore, poiché non meramente annullabile, non era soggetta al termine decadenziale previsto dall'art. 1137 c.c. e, stante l'ammissibilità dell'impugnativa, doveva dichiararsene la nullità anche perché assunta con il decisivo apporto partecipativo di un soggetto non legittimato che aveva negativamente influito sulla corretta formazione della volontà decisionale; ciò valeva anche per l'ulteriore deliberato in contestazione del quale ne era affermata la nullità anche perchè aveva convalidato un dato, afferente la presenza, nel plesso, di cinque condomini, che non poteva ritenersi rispondente al suo effettivo assetto, apprezzato in chiave giuridica.

La Corte toscana è pervenuta, pertanto, alla declaratoria di nullità di entrambe le delibere assembleari impugnate, ritenendo che la costituzione delle relativi assisi decisionali era stata viziata dalla indebita partecipazione di ulteriore soggetto che non avrebbe potuto qualificarsi come condomino perché proprietario esclusivo di unità immobiliare non assistita dai prescritti provvedimenti tutori e, inoltre, acquisita in forza di titolo donativo del quale ne accertava, in via incidentale, la ulteriore nullità, ai sensi dell'art. 46 del d.p.r. n. 380/2001.

Sul punto, con riferimento alla nullità degli atti traslativi di diritti reali afferenti immobili di cui potrebbe affermarsene l'irregolarità urbanistico-edilizia, si è registrato, di recente, un intervento nomofilattico (Cass. civ., sez. un., 22 marzo 2019, n. 8230) - che, qualificandola come nullità testuale, ha ritenuto che possa essere riscontrata qualora il disponente non riporti i dati identificativi degli atti autorizzatori - che devono, quindi, preesistere all'alienazione - prescindendo, però, a tali fini, dalla necessità di verifica della effettiva conformità del costrutto alle loro statuizioni.

In ragione di tale natura, pertanto, la declaratoria di nullità dell'atto dispositivo deve muovere dalla preliminare verifica del suo contenuto che, se mancante delle prescritte indicazioni, potrebbe comunque essere suscettivo di postuma retroattiva sanatoria per effetto di una dichiarazione delle parti di contenuto ricognitivo della preesistenza del titolo abilitante la cui originaria carenza, invece, ne consoliderebbe l'invalidità.

Poiché la qualità di condomino è immediata e diretta conseguenza della proprietà di unità immobiliare compresa all'interno dell'edificio, la mancanza di tale titolarità dominicale ne preclude l'acquisizione e il connesso esercizio delle facoltà ad essa connesse in punto di governo collettivo delle parti e dei servizi comuni.

Tale principio fa pendant con l'ulteriore, espressione di diritto vivente, da ultimo affermato da Cass.civ.,sez. II, 9 ottobre 2017, n. 23621, che esclude, nella materia condominiale, l'operatività dell'istituto della c.d. apparenza del diritto, così negando che possa essere ritenuto condomino chi, sia nei rapporti interni che eventualmente nelle relazioni con i terzi, abbia speso o manifestato tale status in difetto della effettiva proprietà di una singola unità immobiliare.

Tuttavia, l'abusività urbanistica dell'immobile in proprietà solitaria, di per sé sola considerata, non può escludere che il suo titolare possa legittimamente partecipare alla comunione edilizia condominiale.

Deve, al riguardo, considerarsi che ciascun condomino può acquisire per usucapione la proprietà di parti comuni dell'edificio di cui ne abbia l'esclusivo, pacifico e indisturbato ultraventennale godimento che impedisca, agli altri contitolari, ogni concomitante utilizzo (v., di recente, Cass.civ., sez. II, 9 giugno 2015, n. 11903).

La natura abusiva, quanto al pertinente profilo urbanistico, del bene immobile interessato non può ritenersi ostativa al conseguimento della relativa titolarità proprietaria esclusiva poiché, come evidenziato anche dall'esegesi del giudice di legittimità, esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico tra l'amministrazione ed il privato (Cass.civ.,sez. II, 18 febbraio 2013, n. 3979)

Deve, quindi, convenirsi che il singolo condomino possa usucapire una parte comune condominiale - quale anche il sottotetto, ricorrendone le condizioni richieste dall'art. 1117, comma 1, n. 2, c.c. per tale qualificazione dominicale - acquisendone la relativa proprietà esclusiva e l'eventuale sussistenza di profili di abusivismo edilizio non avranno rilievo nel contesto delle relazioni endocondominiali.

Peraltro, già in tempi meno recenti e in coerenza con l'esposto impianto argomentativo il giudice di legittimità (Cass.civ., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21832) si era espresso nel riconoscere che, in mancanza di specifica previsione ostativa del regolamento contrattuale di condominio, il singolo condomino doveva ritenersi legittimato ad allacciare agli impianti comuni la propria unità immobiliare anche laddove ciò ne avesse importato modifica sostanziale della relativa destinazione urbanistica, in tal modo negando l'operatività, nel contesto privatistico proprietario comune, di dette limitazioni di fonte pubblicistica.

Sulla scorta di tali considerazioni, sembrerebbe, quindi, essere consentito ritenere che la natura abusiva, sotto l'aspetto edilizio-urbanistico, di una unità immobiliare compresa in un edificio non precluda la possibilità di acquisto, a titolo originario, della relativa proprietà e della connessa qualità di condomino; eventuali limitazioni potranno riferirsi alla sua circolazione giuridica laddove, nel pertinente atto traslativo, non sia stata resa indicazione del relativo titolo amministrativo autorizzatorio (ovvero della sua sanatoria) o qualora esso non sia stato emesso ma l'eventuale declaratoria o rilievo della nullità del negozio di alienazione, resa ai sensi dell'art. 46, d.p.r. 6 giugno 2001,n. 380, non esclude che il soggetto in capo al quale la proprietà solitaria si radica - quindi, in caso di suo accertamento, l'alienante - possa essere condominio e possa, quindi, partecipare del relativo statuto normativo.

Tale situazione potrebbe cessare solamente nel caso in cui i condomini esperissero, con esito positivo, giudizio di rivendicazione del bene comune, oggetto di individuale appropriazione, riacquisendone la giuridica e fattuale disponibilità.

Sotto differente ed alternativa prospettiva esegetica ci si deve, poi, interrogare sulle conseguenze che potrebbero determinarsi quanto all'eventuale invalidità delle decisioni assunte a seguito della partecipazione ad una seduta assembleare condominiale di un soggetto non legittimato.

Trattandosi di situazione suscettiva di incidere negativamente sulla corretta formazione della volontà decisionale in conseguenza dell'irregolare costituzione dell'assise deliberativa, facendo applicazione dei principi elaborati dalla corte regolatrice con la nota pronunzia a Sezioni Unite del 7 marzo 2005, n. 4806 contenente lo statuto delle invalidità delle decisioni del condominio edilizio e che trova ancora indiscussa applicazione, potrebbe profilarsi un loro vizio di mera annullabilità e non già di radicale nullità, con conseguente applicazione, per il giudiziale gravame, del termine decadenziale previsto dall'art. 1137 c.c..

L'assunto della Corte d'Appello fiorentina, pertanto, può ritenersi in linea con la proposta ricostruzione nella sola parte in cui ha escluso che il proprietario dell'unità immobiliare già costituente parte comune sottotetto fosse abilitato a partecipare alle sedute assembleari poiché la sua legittimazione avrebbe dovuto escludersi quale effetto della rilevata incidentale nullità del titolo donativo d'acquisto, ai sensi dell'art. 46 del d.p.r. n. 380/2001; tuttavia, le decisioni assunte sarebbero meramente annullabili e non già - come dichiarato - radicalmente nulle, se solo si considera che i temi su cui sono intervenute (designazione dell'amministratore e approvazione di tabella di riparto delle spese) rientrano tra le competenze assembleari, ai sensi degli artt. 1123, 1129 e 1135 c.c. e che il profilo di irregolarità afferisce le sole modalità di loro adozione; di converso, gli eventuali rilievi abusivi, quanto all'assetto urbanistico-edilizio, dell'unità immobiliare, di per sé solo considerati non possono ritenersi ostativi all'acquisto, a titolo originario, della relativa proprietà e al conseguimento della qualità di condomino.

Bocchini, Alienazioni di edifici abusivi: nullità degli atti e pubblicità dei titoli abilitativi, in Riv. giur. edil., 2019, fasc. 3, 625

Bordolli, Più certezze sulle delibere condominiali: ecco il confine tra nullità e annullabilità, in Diritto & giustizia, 2005, fasc. 4, 12

Cicero - Leuzzi, Le nullità delle menzioni urbanistiche negli atti traslativi, in Riv. notar., 2019, fasc. 2, 341

Gallucci, L'uso più intenso dei beni in condominio non è sufficiente ai fini dell'acquisto per usucapione, in Diritto & giustizia online, 2012, 391