Il conduttore risponde dei danni arrecati dall'occupante dell'immobile

L'occupante dell'immobile, cui il conduttore abbia concesso l'uso momentaneo della cosa locata, risponde nei confronti del locatore dei danni arrecati ai sensi dell'art. 2051 c.c.?

In argomento, giova ricordare che la violazione da parte del conduttore dell'obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c. e non dell'art. 2051 c.c.

Difatti, in tema di locazioni, a norma dell'art. 1588 c.c., l'azione di danni per deterioramento della cosa locata ha natura contrattuale in quanto si fonda sul mancato adempimento, da parte del conduttore, di una delle obbligazioni principali su di esso gravanti, quella, cioè, di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto e la responsabilità del conduttore è presunta ed è fondata sulla colpa. Conseguentemente, il locatore deve solo fornire la prova del deterioramento dell'alloggio, mentre spetta al conduttore di provare, qualora voglia liberarsi della relativa responsabilità, che il deterioramento è avvenuto per fatto a lui non imputabile (Trib. Larino, 29 luglio 2019, n. 253).

Premesso quanto innanzi esposto, è dunque da escludersi, in primo luogo, che l'occupante dell'immobile cui il conduttore abbia concesso l'uso momentaneo o anche continuativo della cosa locata, possa rispondere nei confronti del locatore, se la cosa subisce danni, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., posto che, tale norma attiene esclusivamente ai danni causati dalla cosa ai terzi, e non già a quelli che il conduttore causa alla cosa stessa. Ciò detto, e posto che alla fattispecie è riferibile, per contro, l'articolo 1588 c.c., si applica chiaramente il comma 2 di tale norma, che rende il conduttore responsabile (nei riguardi del locatore) dei danni della cosa locata, anche se causato da persone che egli abbia ammesso, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa (Cass. civ., sez. III, ord. 14 ottobre 2019, n. 25779. In tale fattispecie, risultava pacifico che l'occupante utilizzava saltuariamente l'immobile con il consenso della conduttrice. Detto ciò, la Corte di legittimità ha ritenuto la conduttrice come unica responsabile del danno subito dalla locatrice per l'incendio del bene locato).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, in tema di responsabilità del conduttore per perdita o deterioramento della cosa locata verificatisi per fatto del terzo, nel tempo in cui questi è stato ammesso dal conduttore nel godimento della cosa, l'art. 1588, comma 2, c.c. pone a carico del conduttore la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d'uso della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull'immobile (Cass. civ., sez. III, 19 giugno 2015, n. 12706; Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 2003, n. 19185). Dunque, secondo altro orientamento, l'art. 1588 c.c. pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, occorre che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore (Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2018, n. 22823).