Danno da occupazione di immobile: per il riconoscimento vanno sempre allegati i guadagni perduti

Due condominii “A” e “B” avevano delimitato gli spazi da destinare a parcheggio lungo la via che separa due edifici condominiali, in corrispondenza dei locali dei condomini attori. Per tali motivi, quest'ultimi avevano ritenuto che la destinazione a parcheggio delle carreggiate di tale stradina fosse illegittima e fonte di danno per le loro proprietà, in quanto ne impediva o ne ostacolava l'uso; di conseguenza, citavano i due complessi condominiali. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito avevano accolto la domanda e, quindi, l'eliminazione dei parcheggi ed il risarcimento del danno dovuto all'incidenza sul mancato utilizzo dei locali. Il danno era stato liquidato prendendo a base le mensilità di locazione o di sfruttamento del bene. La Corte territoriale, inoltre, riteneva inammissibile l'impugnazione del Condominio “A”, la cui condanna, al pagamento dei danni, era ormai passata in giudicato. Nel merito, quanto al condominio “B”, invece, i giudici del gravame avevano modificato la somma posta a suo carico, applicando nella determinazione del quantum, il criterio equitativo. Avverso tale decisione, il Condominio “B” ha proposto ricorso in Cassazione eccependo che la Corte di merito aveva liquidato il danno equitativamente, con ciò violando la regola sottesa al risarcimento in via equitativa che pretende pur sempre la prova del danno, salva la difficoltà di stimarlo.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, la Corte di Appello, accertata la mancata allegazione della prova di uno sfruttamento commerciale, ne aveva dedotto correttamente l'illegittima quantificazione del risarcimento in termini, per l'appunto, di perdita di un guadagno; di conseguenza, aveva ritenuto sussistere un danno diverso quello insito nella ridotta disponibilità del bene che la presenza dei parcheggi aveva causato e che era stata dimostrata in corso di causa. Quindi, pur potendo essere considerato in re ipsa il danno da occupazione di immobile, la parte deve pur sempre allegare quali utilizzazioni (e dunque guadagni) ha perduto a cagione della occupazione del bene; in difetto di tale allegazione, che sarebbe, per l'appunto, mancata nel caso presente, non può riconoscersi un danno misurato sul mancato guadagno. Premesso ciò, la stima equitativa è stata correttamente utilizzata dalla Corte, in presenza di un pregiudizio, sì, provato (quello per la mancata disponibilità del bene pura e semplice), ma di difficile quantificazione. Per le suesposte ragioni, il ricorso del Condominio “B” è stato rigettato.