La diversa prescrizione per gli oneri accessori e le spese condominiali

Qual è il termine di prescrizione delle spese condominiali tra locatore/conduttore e condomino/condominio?

Nell'ambito dei rapporti tra conduttore e locatore il regime attinente il pagamento degli oneri accessori (alias: oneri di condominio) è disciplinato dall'art. 9, l. n. 392/1978 ed è limitato alle spese nello stesso indicato. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta da parte del locatore, il quale deve specificare all'inquilino quali sono le spese da questi dovute, allegando la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha, altresì, il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Tale norma ha effetto unicamente nell'ambito dei rapporti tra locatore e conduttore e non rileva nei confronti del condominio, tanto è vero che un eventuale decreto ingiuntivo per oneri condominiali non pagati non può che essere richiesto nei confronti del proprietario/locatore.

L'art. 6, l. n. 841/1973, che prevedeva la prescrizione biennale per il rimborso degli oneri accessori da parte del conduttore al locatore, è stato abrogato dalla l. n. 133/2008 (conversione del d.l. n. 112/2008). In conseguenza la prescrizione in oggetto sarebbe di cinque anni , come avviene per il pagamento delle spese condominiali.

Quanto alla decorrenza di detto termine occorre distinguere due situazioni:

1) nell'ipotesi di unico proprietario e locatore di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio, la prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, decorre dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione, in quanto l'unico proprietario ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell'immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti alla chiusura della gestione annuale, senza che rilevi che, successivamente alla chiusura della gestione, sia stata venduta taluna delle unità abitative (giur. costante: da ultimo Cass. civ., 26 febbraio 2015, n. 3947);

2) nel caso di edificio in condominio la prescrizione del diritto del singolo condomino - locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dal momento in cui, essendo stata dall'assemblea approvato il consuntivo annuale, sorge il relativo diritto del condominio nei confronti del condomino e, correlativamente, del credito di quest'ultimo verso il conduttore (Cass. civ., 29 gennaio 2003, n. 1291).

Si ribadisce, infine, che le spese condominiali, poste a carico del condomino e che hanno natura periodica, il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino e, correlativamente, del credito di quest'ultimo verso il conduttore (Cass. civ., 18 novembre 2003, n. 17424).