Ripartizione delle spese per i lucernari - finestre delle scale

In uno stabile costituito in Condominio, l'assemblea ha deciso la sostituzione dei lucernari-finestre delle scale. Come deve essere suddivisa la spesa?

Preliminarmente, giova ricordare che i lucernari sono delle strutture di copertura che hanno lo scopo di dare aria e luce agli ambienti sottostanti attraverso le vetrate che caratterizzano le loro superfici: vetrate che, a seconda dei casi, possono essere apribili (almeno in parte) o fisse.

Premesso ciò, ai fini del quesito esposto, anche se l'art. 1117 c.c. non contiene l'indicazione delle finestre, in questo caso si può ben parlare di parti comuni anche perché il fatto che le finestre delle scale condominiali non siano riportate nell'elenco di cui al citato articolo non è indicativo del fatto che le stesse non lo siano essendo noto che la Cassazione, in più di un'occasione, ha specificato che l'art. 1117 c.c. non contiene un'indicazione tassativa delle parti comuni dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2009, n. 20249). Dunque, ai fini di una corretta ripartizione delle spese occorre far riferimento alla loro specifica funzione in quanto accessorio delle scale stesse.

A tal proposito, secondo la giurisprudenza (di legittimità), deve trovare applicazione lo stesso criterio che viene previsto per la manutenzione delle scale stesse, ossia la suddivisione della spesa per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% in rapporto all'altezza del piano. In particolare, secondo i giudici di legittimità, le mura delle scale vanno considerate come parte delle scale stesse e di conseguenza si applicano gli stessi criteri che vengono previsti per la manutenzione delle scale in generale, ossia quelli fissati dall'art. 1124 c.c., secondo il quale la spesa va ripartita "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo" (Cass. civ., sez. II, 7 maggio 1997, n. 3968).

Secondo altra pronuncia (di merito), le spese per il rifacimento di un contro-lucernaio collocato sul soffitto del vano scale di un edificio condominiale, in corrispondenza del lucernaio collocato sul tetto, avente funzione di consentire il passaggio della luce nel sano scale, devono essere ripartite in base alla tabella “spese scale” e non in base a quella "spese generali”, in quanto il contro-lucernaio costituisce una rifinitura del vano scale, alla stregua del controsoffitto, e non ha alcuna funzione statica né di protezione o impermeabilizzazione dell'edificio (Trib. Firenze, 2 luglio 1999. In tale decisione, dette aperture sono state considerate quale, vero e proprio, accessorio delle scale e, di conseguenza, la legittimità della ripartizione delle spese di manutenzione ai sensi dell'art. 1124 c.c.).

Il regolamento di Condominio dovrebbe già prevedere una tabella ad hoc per le scale e, quindi, applicarsi questa stessa tabella anche alla suddivisone delle spese per le finestre in quanto, appunto, un accessorio delle scale.