Seconda scadenza del contratto di locazione commerciale. Possibili scenari

Alla scadenza del 12° anno del contratto di locazione di un immobile destinato ad attività commerciale, è prevista un'ulteriore proroga oppure il contratto sarà da ritenersi scaduto?

In argomento, giova ricordare che in base all'art. 27, l. n. 392/1978, la durata dei contratti di locazione commerciale è strettamente connessa all'attività svolta: per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali artigianali, di interesse turistico e di lavoro autonomo, la durata non può essere inferiore a sei anni; per quanto riguarda invece gli immobili adibiti allo svolgimento di attività alberghiere o imprese assimilate, la durata minima della locazione è di nove anni.

Le durate come sopra indicate costituiscono il termine legale, perché imposto per legge, minimo perché non derogabile in riduzione. Pertanto, se pattuite per durate inferiori le stesse sono di diritto riportato alla durata legale. Nel caso, quindi, non si potrà invocare la risoluzione contrattuale essendo, la clausola sull'accordo, sostituita di diritto giusta la previsione di cui all'art. 1419, comma 2, c.c. sulle norme imperative (Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2014, n. 24843). Si tratta, come detto, di durata minima che ammette l'eventuale accordo per periodi di durata maggiore.

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento al quesito in esame (contratto uso diverso 6+6), sul piano giuridico, al maturare della seconda scadenza contrattuale, possono verificarsi diversi scenari.

Supponiamo il caso di una locazione commerciale che parte dal 1° gennaio 2009. La prima scadenza, quindi, sarà il 31 dicembre del 2014 (sono 6 anni completi). Ci sarà il rinnovo automatico per altri 6 anni, quindi fino al 31 dicembre 2020.

In questa situazione, il locatore, 12 mesi prima della seconda scadenza (quindi entro il 31 dicembre 2020), può dare atto di rinuncia al rinnovo della locazione al conduttore (art. 28, l. n. 392/1978); oppure, il proprietario può anche proporre all'inquilino delle nuove condizioni per rinnovare il contratto dal 1° gennaio 2021. Invece, se entrambe le parti non si attivano, il contratto di locazione commerciale può intendersi rinnovato per altri 6 anni alle stesse condizioni.

In conclusione, (ricapitolando) qualora il locatore abbia omesso di inviare entro la fine dell'ultimo anno di contratto, atto di rinuncia al rinnovo della locazione al conduttore (ovvero entro il 31 dicembre 2020), il contratto di locazione si rinnoverà tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni. Quando il conduttore esercita un'attività commerciale che prevede il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (sono esclusi i professionisti), ha diritto di prelazione se il locatore, alla scadenza del contratto, intende sottoscrivere una nuova locazione con un terzo. In tale caso, il locatore deve comunicare al conduttore, con raccomandata da spedirsi almeno sessanta giorni prima della scadenza del contratto, una lettera con le condizioni di rinnovo della locazione ed il conduttore ha trenta giorni di tempo per accettare.

Secondo quanto viene previsto dall'art. 34,l. n. 392/1978, nel caso in cui il conduttore eserciti nei locali affittati un'attività commerciale a contatto con il pubblico, alla cessazione del rapporto di locazione per volontà del locatore, ha diritto al pagamento da parte di quest'ultimo di una indennità a ristoro del danno da perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.