Il caso. Una società commerciale conveniva in giudizio il proprietario del locale ove essa svolgeva la sua attività, istando per la risoluzione del contratto di locazione a causa della mancata consegna del certificato di agibilità dei locali.
I locali, inoltre, risultavano non utilizzabili per la presenza di danni dovuti all'umidità e seri problemi di infiltrazioni che avevano cagionato il crollo di parte del soffitto del seminterrato.
Il locatore non svolgeva alcuna difesa, rimanendo contumace nel giudizio.
Il Tribunale competente rigettava la domanda attorea affermando come fosse onere del conduttore domandare il certificato di agibilità dei locali, trattandosi tale documento di certificazione amministrativa.
Quanto ai vizi dell'immobile lamentati dalla parte attrice, il Giudice rigettava la domanda in quanto non sorretta da adeguata base probatoria.
La società soccombente impugnava la prima decisione in sede di appello.
In particolare, detta parte lamentava come spettasse al locatore ottenere il certificato di agibilità, come la sentenza di prime cure non avesse correttamente valutato la perizia sui danni da infiltrazione subiti dall'immobile oggetto di causa, ritenendoli a torto riferibili ad altro locale e, da ultimo, come il primo giudice non avesse valutato la documentazione fotografica allegata a dimostrazione del cattivo stato dell'immobile.
La Corte d'Appello, all'esito del giudizio, rigettava la domanda della parte attrice confermando la valutazione del primo giudice in merito all'incombenza sul conduttore dell'onere di ottenere il certificato di agibilità.
In merito ai vizi dell'immobile, poi, questi non erano considerati addebitabili al locatore, ma dovuti alla tecnica di costruzione dell'immobile e comunque ritenuti conosciuti o conoscibili dal conduttore, che avrebbe dovuto notarli al momento della presa in consegna del bene.
Con l'ordinanza numero 9670 del 26 maggio 2020 la Cassazione fa luce sulla questione. A seguito della duplice soccombenza nei gradi di merito, la società conduttrice portava le proprie doglianze al giudice di legittimità.
A tal fine, detta parte depositava ricorso in Cassazione incentrato su due motivi di diritto.
In prima battuta la ricorrente contestava come nel contratto di locazione vi fosse chiara indicazione del buono stato dell'immobile locato e chiara implicazione che i locali fossero a norma.
L'errore nel quale sarebbe incorso il Giudice d'Appello, quindi, sarebbe stato quello di non considerare come l'art. 24 d.P.R. n. 380/2001 ponesse l'onere di chiedere il permesso di costruire al soggetto che aveva presentato la SCIA o la DIA, e non al conduttore dei locali in seguito affittati.
La seconda doglianza, invece, riguardava la mancata applicazione dell'art 1578 c.c. alla fattispecie oggetto di causa.
Tale norma afferma infatti che «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna».
Secondo la ricorrente, sarebbe spettato al locatore fornire dei locali immuni da vizi e la presenza degli stessi avrebbe consentito di per sé di domandare la risoluzione del contratto di locazione. Avrebbe quindi errato la Corte d'Appello nel non applicare tale norma.
Con l'ordinanza numero 9670 del 26 maggio 2020 la III Sezione della Corte di Cassazione rigettava interamente il ricorso proposto.
Dal punto di vista del mancato ottenimento del certificato di agibilità, infatti, la Corte sottolineava la correttezza del principio di diritto applicato dai Giudici di merito: l'onere di procurarsi tale documento, considerabile a tutti gli effetti una certificazione amministrativa, sarebbe spettato al solo conduttore.
Secondo la giurisprudenza, difatti «nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quando il diniego dell'autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato» (così Cass. n. 1735/2011).
Correttamente, quindi, la Corte d'Appello non aveva considerato inadempiente il proprietario dell'immobile.
Quanto al secondo motivo, concernente la presunta mancata valutazione della presenza dei danni nel locale da parte della Corte d'Appello, la Cassazione ribadiva come la valutazione sulla gravità dell'inadempimento delle parti dovesse essere oggetto di valutazione da parte del giudice di merito, essendo tale argomentazione non giudicabile dal giudice di legittimità.
Aggiungeva, poi, la Corte, che se il conduttore aveva riconosciuto e accettato i vizi, allora tale parte non poteva invocare la sussistenza di anomalie nell'immobile locato per ottenere la rescissione del contratto.
In considerazione di tali valutazioni di diritto, la Cassazione dichiarava il ricorso inammissibile.
