La redazione del rendiconto condominiale: una chimera, tra criterio di competenza, principio di cassa e sistema misto

Il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa, la cui mancata applicazione è idonea ad inficiare il rendiconto medesimo sotto il profilo della chiarezza; ne consegue che l'inserimento della spesa va annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione.

Tizio, premessa l'approvazione, da parte dell'assemblea dell'edificio condominio in cui è ubicata un'unità immobiliare in sua titolarità esclusiva, del riparto consuntivo ordinario per l'anno 2016, impugna tale delibera innanzi al Tribunale di Roma, lamentandone l'illegittimità in conseguenza dei vizi da cui è affetto il rendiconto predisposto dall'amministratore, siccome (a) poco comprensibile, in mancanza della nota esplicativa (avuto particolare riguardo alle cause pendenti), (b) errato, relativamente tanto alle spese “individuali” attribuite ad esso attore quanto agli importi dei saldi e del disavanzo (ove raffrontati con quelli risultanti dal conto corrente), (c) contenutisticamente carente, in ordine ai prelievi - non riportati nei documenti contabili - effettuati dall'amministratore dal c/c del Condominio nel suo esclusivo interesse, nonché (d) mancante del registro di contabilità, necessario per evidenziare il saldo di cassa “in tempo reale”; osserva, inoltre che talune spese, quali quelle “per manutenzione scala” e “compenso ditta di pulizia” risultano prive di riscontri e giustificazioni.

Costituitosi in giudizio, il Condominio contesta la domanda attorea, affermando di versarsi in presenza di piccoli errori che avrebbero dovuto essere oggetto di previo confronto con l'amministratore, inidonei ad influire sulla legittimità della deliberazione medesima.

La questione in esame è la seguente: esistono criteri specifici per la redazione del consuntivo condominiale, la cui inosservanza è causa di invalidità della delibera che ne dispone l'approvazione?

Che si focalizzi l'attenzione sotto il profilo degli obblighi generalmente gravanti sul mandatario ex art. 1713, comma 1, c.c., ovvero sulla disciplina speciale dettata in ambito condominiale ex artt. 1130,1130-bis, 1135, n. 3), e 66, comma 1, disp. att. c.c., la presentazione del rendiconto all'assemblea rappresenta il vero e proprio cuore pulsante della gestione dell'amministratore: questi, infatti, ha l'obbligo di predisporre e presentare il rendiconto condominiale annuale all'approvazione dell'assemblea, che è competente alla relativa verifica ed approvazione mediante il suo controllo; peraltro, in aggiunta ai poteri di verifica della contabilità riconosciuti in favore dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, l'art. 1130-bis, comma 1, terzo e quarto periodo, c.c. prevede che l'assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore, può anche nominare un revisore (si dovrà trattare, dunque, di un professionista in possesso del requisito dell'iscrizione nel registro dei revisori contabili), che verifichi la contabilità del condominio, suddividendone le spese di incarico fra i condomini pro quota, la cui relazione costituirà - all'evidenza - una pronuncia qualificata sull'attendibilità o meno della contabilità predisposta dall'amministratore.

L'obbligo del mandatario di rendere il conto diventa esigibile nel momento in cui il mandato viene eseguito: ciò implica che, essendo la durata dell'incarico annuale (art. 1129, comma 10, c.c.), l'attualità di tale obbligo si determina, per l'amministratore, alla scadenza di ciascun anno (che, peraltro, non coincide necessariamente con l'anno solare, né con quello finanziario o fiscale, ma va identificato con l'anno di gestione condominiale - argomentando da Cass. civ., sez. VI/II, 22 marzo 2017, n. 7395 - la cui durata è sovente oggetto di una specifica previsione regolamentare), dovendosi poi convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni (sul punto si tornerà infra).

Alcuna norma, tuttavia, chiarisce come il rendiconto debba essere presentato dall'amministratore all'assemblea, giacché l'art. 1130-bis c.c., da un lato, dispone che esso si compone di una pluralità di documenti (e, in specie, di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti) e, dall'altro, precisa unicamente che il “bilancio” debba specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili nonché le eventuali riserve, “in modo da consentire l'immediata verifica”.

In tale contesto, si colloca, dunque, la pronunzia del tribunale capitolino che, tra i vari criteri (di competenza, di cassa o misto) utilizzabili all'uopo, opta per il principio di cassa, ritenendolo l'unico - a pena di annullabilità della delibera - che “consente…di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune […] l'inserimento della spesa và pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione […]. Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste. Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l'esistenza e l'ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l'accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall'assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario)”.

Sennonché, la soluzione proposta (pure astrattamente sostenibile, v., a tale riguardo, Cass. civ., sez. II, 4 luglio 2014, n. 15401 - che prospetta il ricorso al principio di cassa come un'opzione - e Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153 - richiamata dalla sentenza in commento e che, in motivazione, invece perentoriamente afferma che il consuntivo gestione condominiale, “soggiace al criterio di cassa”) appare in contrasto con l'ulteriore affermazione, pure contenuta nel corpo della motivazione della medesima decisione, per cui, “la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un'eventuale ‘scomparsa' di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul dal conto corrente condominiale. Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l'amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell'importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc), l'indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l'indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico”.

La contraddizione sembra allora evidente, se si considera che l'indicazione delle “spese ancora da sostenere” implica un riferimento ad esborsi ancora non affrontati e, dunque, fa propendere per l'applicazione di un criterio di predisposizione del rendiconto per competenza (principio in virtù del quale si deve fare riferimento ad ogni movimento economico che s'è verificato o che comunque interessa quello specifico anno di gestione e, dunque, non solo i pagamenti ricevuti e le spese effettivamente sostenute, ma anche quanto nel medesimo esercizio si sarebbe dovuto incassare e spendere), affatto diverso da quello per cassa (in virtù del quale, invece, nel rendiconto vengono riportate solamente le entrate e le uscite effettive del singolo esercizio).

Indipendentemente da tale (pur fondamentale aspetto) profilo, il Tribunale di Roma si sofferma, poi, su un ulteriore elemento che deve presiedere alla redazione del rendiconto condominiale, rappresentato dalla semplicità e dalla chiarezza espositiva dello stesso: principio, questo, consolidato tanto nella giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405) quanto di merito (v., da ultimo, Trib. Napoli 5 dicembre 2019) e, a ben vedere, recepito, a livello normativo, dallo stesso art. 1130-bis c.c., laddove la norma prevede - come anticipato in precedenza - la redazione di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa costituiscono - complessivamente considerati - l'unico documento denominato “rendiconto” il quale, pertanto, in mancanza anche di una sola delle parti predette, non si presenta completo: peraltro, mentre (a) nel registro di contabilità l'amministratore deve annotare, in ordine cronologico entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, seguendo, dunque, il principio di cassa, al contrario (b) il riepilogo finanziario contiene l'indicazione di attività e passività, oltre alla presenza di eventuali fondi/riserve e, per tale suo contenuto (che lo rende una sorta di stato patrimoniale del condominio), non sembra potersi fondare altro che sul principio di competenza.

Dal termine dell'esercizio annuale l'amministratore ha 180 giorni per la convocazione dell'assemblea volta alla relativa approvazione, ex art. 1130, n. 10), c.c.: in mancanza, ciascun condomino può adire l'autorità giudiziaria per ottenerne la revoca, ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c., come novellato dalla l. n. 220/2012: una corretta esegesi della prima delle disposizioni innanzi richiamate (coerente con il principio della c.d. dimensione annuale della gestione condominiale, v. Cass. civ., sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706; Cass. civ., sez. VI/II, 20 settembre 2013, n. 21650) porta a concludere nel senso che, entro il termine predetto, l'assemblea non solo debba essere convocata, ma debba anche svolgersi, con la conseguenza che un'approvazione intempestiva, quand'anche all'unanimità, da parte dell'assemblea, semmai appositamente convocata dall'amministratore per porre rimedio all'iniziativa giudiziale già avanzata da un condomino, non varrebbe quale automatica sanatoria dell'inadempimento, né fa cessare la materia del contendere del procedimento di revoca ormai pendente.

Alcuna norma, poi, impone l'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati: ne consegue la legittimità della delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti (Cass. civ., sez. II, 31 marzo 2017, n. 8521).

Quanto, infine, al sindacato dell'autorità giudiziaria sul rendiconto approvato dall'assemblea, esso è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito; ne consegue che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c. (v., da ultimo, Cass. civ., sez. VI/II, 25 febbraio 2020, n. 5061).

Celeste - Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. mer., 2013, 1249;

Celeste - Chiesi - Di Marzio - Nicoletti, Commento all'art. 1130-bis c.c., in Codice del condominio, Milano, 2018;

Frivoli, La reiterata inerzia dell'amministratore nell'approvazione del rendiconto consuntivo giustifica la revoca, in Condominioelocazione.it, 19 marzo 2019.