Il diritto di superficie si esercita anche con il compimento di atti preparatori

Così la Cassazione con ordinanza n. 25786/20 depositata il 13 novembre.

Il caso. La questione attiene due immobili: il primo a piano terreno, il secondo, sovrapposto, al primo piano. Il cespite posto al piano terreno si compone di appartamento e annesso cortile. Il proprietario del secondo ha installato una copertura sporgente, tale da coprire una parte del cortile.
Il proprietario del primo conveniva in giudizio il proprietario del secondo piano affinché il secondo fosse condannato alla demolizione della pensilina che, occupando la proiezione del cortile riduceva il godimento dello stesso.
Parte convenuta si difendeva sostenendo che la copertura oggetto di contesa era stata costruita in ragione di diritto di superficie legittimamente acquistato dal precedente proprietario dell'immobile del piano terreno.
Il Tribunale accoglieva le difese di parte convenuta così riconoscendo legittima la pensilina realizzata in attuazione del diritto di superficie legittimamente acquistato dal proprietario dell'immobile posto al primo piano dal precedente proprietario dell'immobile posto al piano.
Il giudice di primo grado rilevava che tale diritto di superficie era noto agli attori perché espressamente indicato nell'atto di vendita-acquisto.
La Corte d'Appello riformava la decisione di primo grado, accoglieva le istanze formulate da parte originariamente attrice, spiegando che il diritto di superficie – ex art. 954 c.c. - era prescritto per non utilizzo ultraventennale, per l'effetto condannava i convenuti alla demolizione della pensilina.
La corte territoriale chiariva che le opere intermedie e non completate (apposizione e sostituzioni di travi metalliche) non erano atti idonei ad interrompere il termine prescrizionale.
Parte soccombente ha proposto ricorso per cassazione.

Il diritto di superficie, chiarisce l'art. 952 c.c., consiste nel diritto di costituire, di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Il titolare del diritto di superficie può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. Sul punto, è orientamento consolidato quello a tenore del quale, lo spazio sovrastante una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di un autonomo diritto di proprietà, ma può formare oggetto di un diritto di superficie (art. 952 c.c.) insistente sulla proprietà altrui, il quale al pari di ogni altro "ius in re aliena" è soggetto ad estinzione per effetto del non uso protrattosi per il tempo stabilito dalla legge (art. 954 c.c.) ove la costruzione non venga edificata – Cass. n. 10498/1994.

Le opere preparatorie, ovvero le opere intermedie attraverso le quali si realizza, anche progressivamente, il manufatto finale e finito, sono atti idonei ad interrompere il termine prescrizionale. Le SS.UU., cass. n. 8434/2020, hanno chiarito che costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio (cass. n. 679/1968); che, ai fini delle norme codicistiche sulla proprietà, la nozione di costruzione non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità, per le quali non rileva la qualità del materiale adoperato (cass. n. 4679/2009, pag. 6); che la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo (Cass. n. 22127/2009 che ha ritenuto che integrasse la nozione di "costruzione" una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura).

La nozione di costruzione, hanno chiarito i giudici di legittimità, non coincide con la nozione tradizionale di costruzione intesa come manufatto stabilmente destinato a circoscrivere lo spazio e quindi a distinguere uno spazio interno da uno esterno così generando un volume.

La soluzione. I giudici di legittimità hanno accolto il ricorso, rinviato a Corte d'Appello in diversa composizione affinché faccia applicazione del seguente principio: ai fini dell'esercizio dello ius edificandi, ai sensi degli artt. 952, comma 1, e 954 c.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell'immobile.

Fonte: dirittoegiustizia.it