Mediazione e conduttore irreperibile

Se il conduttore è irreperibile e, quindi, non posso accedere alla convalida di sfratto per morosità, sono ugualmente tenuto alla mediazione (palesemente inutile) prima di accedere alla causa ordinaria di risoluzione magari con procedimento sommario?

Ai fini di una possibile soluzione al quesito in esame, occorre chiarire alcuni aspetti generali della questione.

Ebbene, la procedura di sfratto presuppone alcune cautele a favore del conduttore quali l'avvertimento che in mancanza di comparizione o opposizione lo sfratto (o la licenza) verrà convalidato. Su tale aspetto, inizialmente, è stato sostenuto che proprio l'impossibilità, da parte dell'Ufficiale Giudiziario di spedire, a mezzo raccomandata, l'avviso di cui all'art. 660 c.p.c. rende impossibile avviare validamente la procedura per convalida. Difatti è stato evidenziato che se sono sconosciuti la residenza, il domicilio e la dimora del conduttore, non è possibile espletare la procedura di convalida di sfratto (Pret. Roma 20 marzo 1997, decisione richiamata dalla Corte Cost., ord. 17 gennaio 2000 n. 15). Successivamente, però, abbiamo avuto interpretazioni diverse sul problema esposto.

Secondo l'Osservatorio sulla Giustizia civile di Firenze del 2018, “la notifica ex art 143c.p.c. è idonea ad introdurre validamente un giudizio di cognizione ordinario in punto di risoluzione del contratto di locazione. Il Giudice, cioè, muterà il rito, facendo salvi gli effetti sostanziali dell'atto ex art. 156 c.p.c. Ne andranno persi, invece, gli effetti processuali. Occorrerà notificare all'intimato la citazione e l'ordinanza di mutamento di rito presumibilmente di nuovo ex art. 143 c.p.c., ma la notifica sarà in tal caso giudicata valida”.

Tale posizione è stata avvallata anche dalle recenti pronunce della giurisprudenza di merito: la notifica ex art. 143, c.p.c., è incompatibile con la struttura del procedimento per convalida; in tal caso, il giudice non può convalidare e deve trasformare il rito, dando ingresso alla fase ordinaria e provvedere con sentenza sulla domanda spiegata (Trib. Roma, sez. VI, 10 gennaio 2019, n. 798).

Secondo altro giudice, invece, la notificazione ex art. 143 c.p.c. risulta idonea ad introdurre validamente il giudizio di cognizione ordinario vertente sulla risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone pattuito e conseguente condanna al versamento di somme: la richiesta di convalida e di emissione di decreto ingiuntivo in fase sommaria, si trasfonde, nel merito, nelle domanda di risoluzione contrattuale e conseguente condanna al pagamento di somme per canoni non corrisposti (Trib. Roma, sez. VI, 29 aprile 2019, n. 9234. Anche in tal caso, veniva disposto il mutamento del rito e veniva ordinata la notifica del relativo verbale).

Premesso quanto esposto, quanto alla mediazione, sappiamo che non è necessario che la procedura preceda né la notifica al conduttore dell'atto di intimazione di sfratto né lo svolgimento dell'udienza fissata per la convalida dello sfratto. Essa, invece, è obbligatoria solo nella fase successiva: il giudice, con il provvedimento con cui disporrà il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. fissando l'udienza per la prosecuzione del giudizio, disporrà appunto che abbia svolgimento la mediazione obbligatoria assegnando alle parti a tal fine il termine di 15 giorni ex art. 5, comma 2, d.lgs. n. 28/2010.

Ritornando al quesito esposto, considerati lo sfratto di morosità e l'istituto della mediazione, in entrambi i citati provvedimenti del Tribunale romano, non si è fatto cenno a nessun rinvio della mediazione: in entrambi i casi, rilevata l'irreperibilità del conduttore, il Giudice ha solo mutato il rito senza invito alla mediazione.

Diversamente dai citati precedenti, però, altro giudice ha meglio precisato che “negata la convalida dello sfratto, per essersi la notifica dell'intimazione perfezionata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., e, quindi, con modalità inidonea ad introdurre il procedimento di convalida, è stato mutato il rito ed onerata parte attrice dell'introduzione della mediazione obbligatoria, espletata con esito negativo” (Trib. Palermo, sez. II, 16 gennaio 2019, n. 221).

In conclusione, in caso di sfratto per morosità ed in presenza di conduttore irreperibile, è possibile introdurre la procedura; successivamente, alla luce delle pronunce indicate, sarà il giudicante a valutare l'espletamento della mediazione.