Alterazione dei consumi e responsabilità dell'amministratore

Nel mio Condominio è stata regolarmente introdotta la contabilizzazione del calore per la ripartizione delle spese del riscaldamento del relativo impianto centralizzato. I ripartitori installati sono collegati wifi con un ufficio della ditta produttrice che mette a disposizione di tutti i condòmini tramite collegamento telematico una pagina personale, visibile con le proprie credenziali di accesso, dove il singolo condòmino può visionare il suo consumo. All'Amministratore sono state consegnate delle credenziali di accesso speciali, idonee a controllare il consumo di tutti i condòmini appartenenti al fabbricato. A seguito della disconnessione di alcuni ripartitori, il consumo annuo di alcuni condòmini è risultato alterato. Una parte dei fruitori del servizio ritiene che sarebbe stato compito dell'Amministratore sorvegliare il corretto funzionamento dell'impianto e segnalare per tempo alla ditta manutentrice il malfunzionamento. Il professionista replica che non rientra tra le sue competenze tale mansione. Come è possibile dipanare la questione?

In mancanza di ulteriori elementi utili per la definizione del quesito, occorre evidenziare alcuni aspetti generali in tema di responsabilità e di impianto termico.

A tal proposito, quanto agli obblighi dell'Amministratore, rilevanti sono gli artt. 1129 e 1130 c.c., per l'espressione testuale di quest'ultimo articolo: «L'Amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve […]». Secondo alcuni autori, il riferimento alle vigenti disposizioni di legge non deve essere limitato a quelle codicistiche, tra le quali anche la disciplina condominiale, ma deve prendere in considerazione tutta la normativa italiana ed europea, per esempio, riguardante la sicurezza degli impianti, il risparmio energetico o la privacy. Del resto l'Amministratore, quale mandatario, seppure sempre sui generis dei condomini, deve provvedere alla manutenzione e alla conservazione dei beni e delle parti dell'edificio condominiale.

Quanto agli impianti termici, ai sensi dell'art. 7, d.lgs 192/2005 e s.m.i. e dell'art. 6,d.P.R. n. 74/2013, il responsabile dell'impianto provvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente. ln generale il responsabile dell'Impianto termico è il proprietario dell'Impianto. Ci sono però le seguenti situazioni particolari: nel caso di edifici dati in locazione, il responsabile è l'inquilino; nel caso di impianti centralizzati, il responsabile è l'Amministratore di Condominio; nel caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche, il responsabile è II proprietario o l'Amministratore delegato.

Queste figure possono, a loro volta, delegare la responsabilità ad un 'terzo responsabile": persona fisica o giuridica che, essendo in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti e comunque di idonea capacità tecnica, economica, organizzativa, è delegata dal proprietario ad assumere la responsabilità dell'esercizio, della manutenzione e dell'adozione delle misure necessarie al contenimento dei consumi energetici.

Premesso quanto innanzi esposto, nella vicenda in esame, possiamo supporre che il controllo ai sistemi di misura non è avvenuto secondo le norme previste dalle vigenti normative; in tal caso, la responsabilità ricadrebbe sul responsabile dell'Impianto (sia esso l'Amministratore o il Terzo delegato). Difatti, il controllo, tra le tante cose, permette anche di verificare se il valore della quota involontaria predefinita è corretta o meno, quindi consente una miglior suddivisione dei costi tra gli utenti. In caso di anomalia, l'utente non ha le capacità tecniche per individuare e risolvere il problema.

Ad ogni modo, resta qualche dubbio in merito alla corretta procedura avvenuta tramite Wifi: se un contabilizzatore è guasto e non segna il consumo, l'Amministratore come fa a controllare da remoto se il radiatore e aperto oppure sullo zero (magari voluto dallo stesso utente)? L'Amministratore potrebbe interpretare il dato come mancato consumo e non l'eventuale guasto.

Nonostante i dubbi, negli aspetti concreti, così come evidenziato più volte dai tecnici in materia, la manutenzione non è la semplice lettura del consumo, ma la verifica di molti altri dati forniti dal sistema. Pertanto, secondo la citata normativa, l'Amministratore è responsabile; se non è capace, egli deve delegare un Terzo (esperto).

Di conseguenza, ragionando secondo questi principi, a parere di chi scrive, l'Amministratore, non essendo un termotecnico, non è in grado di verificare da remoto se il contabilizzatore è guasto; però, in caso di presunte anomalie, dovrebbe comunque avvisare tempestivamente il tecnico per una verifica sul posto. Del resto, lo stesso condomino, in caso di accertamento di anomalia, dovrebbe avvisare l'Amministratore o il terzo delegato: il responsabile ha l'obbligo di verificare che tutto funzioni bene e sia regolare (la responsabilità è relativa all'esercizio e alla manutenzione).