È possibile un unico sfratto per più contratti di locazione?

È possibile agire con un unico sfratto per ottenere la risoluzione di più contratti di locazione in essere tra le stesse parti?

In mancanza di ulteriori elementi forniti dall'utente, occorre ricostruire i principi generali al fine di poter offrire una soluzione teorica/pratica del problema.

Ebbene, preliminarmente, giova ricordare che il procedimento per convalida può essere utilizzato nelle seguenti ipotesi di carattere generale:

- in considerazione dello spirare del termine di efficacia della locazione, l'art. 657, secondo comma, c.p.c. attribuisce al locatore il potere di ricorrere al procedimento per convalida di licenza dopo la scadenza del contratto, al fine di ottenere la convalida dello sfratto per finita locazione; inoltre, prima della scadenza, il primo comma della citata norma prevede la convalida della licenza per finita locazione, e cioè una condanna in futuro, comunque suscettibile di esecuzione forzata, al rilascio dell'immobile al momento della scadenza del contratto.

- Altra ipotesi, invece, riguarda il caso di morosità del conduttore. In tale situazione, il locatore persegue innanzitutto l'obiettivo di ottenere una pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, ai sensi dell'art. 1453 c.c., cui segue la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile.

Premesso quanto esposto, il primo aspetto della vicenda riguarda la pluralità dei procedimenti.

A tal proposito, in materia di processo civile possiamo ipotizzare un cumulo di azioni; invero, con la locuzione «cumulo oggettivo» si indica la situazione processuale in cui, nell'ambito dello stesso giudizio, una parte propone più domande nei confronti dell'altra.

Secondo alcuni autori, tale nozione si raccorda con quella di processo soggettivamente e oggettivamente complesso, in cui più cause – ovvero più controversie suscitate da domande giudiziali - vengono trattate contemporaneamente (per questo si parla pure di processo cumulativo o simultaneo) tra le stesse parti (cumulo oggettivo), ovvero tra parti diverse (cumulo soggettivo). Quindi, il cumulo oggettivo indica l'ipotesi in cui una parte ha proposto più domande nei confronti dell'altra e il cumulo soggettivo quella in cui una pluralità di domande vengono proposte da o contro parti parzialmente diverse.

Il cumulo oggettivo è stato ritenuto, da altri autori, applicabile nello sfratto per morosità. Per meglio dire, sappiamo che il legislatore ha consentito di abbinare due distinti procedimenti speciali, quello per convalida e quello per ingiunzione. Il fenomeno è analogo a quello disciplinato dall'art. 104 c.p.c., che prevede la proposizione di una pluralità di domande, anche non altrimenti connesse, contro la stessa parte.

Tuttavia, ciascun procedimento conserva la propria autonomia ed indipendenza: nello sfratto di morosità, le due distinte domande vanno a confluire in distinti provvedimenti (l'ordinanza di convalida da un lato ed il decreto ingiuntivo su convalida dall'altro). L'autonomia dei due procedimenti, del resto, è testimoniata dal terzo comma della disposizione in esame e dall'art. 669 c.p.c., secondo il quale: se nel caso previsto nell'art. 658 c.p.c. il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi.

Diversamente opinando, cosa accadrebbe in caso di procedure differenti? Sicuramente, in tal caso, potrebbero verificarsi problemi pratici. Invero, se consideriamo la circostanza che i contratti siano due e che non dovrebbe essere determinante il numero delle azioni da proporre (teoria della connessione oggettiva), dal lato pratico, però, esisterebbe il rischio di una diversità di opposizioni da parte del medesimo conduttore.

In definitiva, senza escludere tale possibilità (con tutti i rischi), a parere di chi scrive, essendo distinti i beni immobili oggetto della locazione e fondandosi le intimazioni su due titoli diversi, è necessario agire in maniera distinta. Forse con un unico titolo esecutivo diventa più problematica l'esecuzione per rilascio da un punto di vista pratico.