Il diritto degli eredi alla quota parte del canone di locazione

In un contratto di locazione sottoscritto da un solo erede all'insaputa degli altri coeredi, questi possono chiedere all'inquilino il pagamento della propria quota del canone locativo? Oppure l'inquilino continuerà a pagare all'erede e sarà costui a procedere alla divisione della somma con i coeredi?

La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il consequenziale subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, cui fa eco il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone” (Cass. civ., sez. III, 15 aprile 1989, n. 1811). Ne consegue che il conduttore che, alla morte del locatore, continui in buona fede a versare i canoni nelle mani dell'erede legittimo e legittimario, che si trovi nel possesso dei beni ereditari, è liberato dalla propria obbligazione, senza che rilevi né che esista controversia tra i coeredi sull'attribuzione dell'eredità, né che alcuno degli eredi abbia fatto pervenire copia del testamento al conduttore, rimanendo a carico del creditore, legittimato a conseguire il pagamento, l'onere di dimostrare il colpevole affidamento del conduttore (Cass. civ., sez. III, 15 luglio 2016, n. 14445).

A tal proposito, in risposta al quesito in esame, qualora uno dei comproprietari decida di stipulare un contratto all'insaputa dell'altro, si tratti di “gestione di affari”, assoggettabile all'art. 2032 c.c.: “il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa” (Cass. civ., S.U., 4 luglio 2012, n. 11135).

In conclusione, i coeredi proprietari non-firmatari del contratto:

- possono ratificare la condotta del comproprietario-firmatario e, ai sensi dell'art. 2032 c.c., si producono gli stessi effetti scaturenti dal mandato; trova quindi applicazione l'art. 1705 c. 2 c.c., che consente al mandante di riscuotere direttamente i propri crediti dal debitore (caso in cui chiedere la quota parte al conduttore);

- in caso di mancata ratifica del comproprietario-firmatario, i comproprietari non hanno titolo, nei confronti del conduttore, per vantare la corresponsione del canone locatizio, in quanto sono soggetti terzi rispetto al contratto (caso in cui chiedere la quota parte al locatore firmatario).