Convocazione di assemblea di un condominio minimo

Un condominio minimo composto necessita di lavori urgenti. Uno dei due non riesce a sostenere da solo l'intera spesa. Le missive stragiudiziali rivolte da un condomino all'altro condomino non hanno sortito alcun effetto. Ai fini di poter chiedere e accertare l'inadempimento dell'altro condomino, è necessaria una preliminare delibera che accerti l'esecuzione dei lavori e, eventualmente, l'assenza/opposizione dell'altro condomino?

Le norme sul condominio si applicano, in quanto compatibili, anche al così detto condominio minimo. Tale situazione trova applicazione anche in relazione all'assemblea. La situazione è semplice: si decide all'unisono (chiaramente in due non si possono formare maggioranze), ovvero se c'è stallo ci si può rivolgere all'Autorità giudiziaria. In proposito, i giudici di legittimità hanno osservato che nel condominio minimo, formato cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione, le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché l'assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione – decisione unanime – quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione, essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi assunta all'unanimità. Ove, tuttavia, non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria ai sensi del combinato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c. In altri termini, volendo esemplificare, si tratta del caso in cui all'assemblea, pur essendo presenti entrambi i condomini, si decida in modo contrastante, oppure, a maggior ragione, del caso, verificatosi nella fattispecie in esame, in cui alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti a l'altro resti assente: per sbloccare la situazione di stallo venutesi di fatto a determinare, non resta che il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi del citato art. 1105 c.c. (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2017, n. 5329). In tale situazione, il Tribunale può nominare, stante l'inerzia dell'organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l'esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall'assemblea e dai compartecipanti (Trib. Foggia, 30 ottobre 2000. Nel caso di specie, la richiesta era finalizzata per il ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse). Quindi, alla luce della citata giurisprudenza, l'applicabilità al condominio minimo delle norme sul condominio impone che siano rispettate tutte le norme relative alla convocazione dell'assemblea. Entrambi i condòmini devono essere convocati con le modalità e i termini di cui all'art. 66 disp. att. c.c. e con la specifica indicazione dell'ordine del giorno.