Crediti verso il condominio e vendita dell'appartamento

L'amministratore ha l'obbligo di restituire all'ex proprietario il credito che risulta a suo favore nel bilancio consuntivo?

In argomento giova ricordare che l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il suo dante causa al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente e che la nuova legge, in ogni caso, esenta il venditore da qualsiasi obbligo di spesa verso il condominio dal momento in cui abbia comunicato all'amministratore (purché entro sei mesi dalla conclusione della vendita) il trasferimento della proprietà, trasmettendo contestualmente copia dell'atto di vendita. In argomento, in giurisprudenza, è stato anche sostenuto che in caso di acquisto di immobile sito in condominio, il criterio per stabilire quando sorge l'obbligazione del condomino, per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria, deve essere individuato nel momento in cui effettivamente si compie l'attività di gestione riguardante la manutenzione dei beni comuni, sul presupposto che l'erogazione delle relative spese non richiede l'autorizzazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi che rientrano nei poteri dell'amministratore (Trib. Roma, sez. V, 7 febbraio 2017). Diversamente, nel caso in cui siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (Cass. civ., sez. II, 02 maggio 2013, n. 10235; Trib. Taranto, sez. II, 27 gennaio 2015 n. 293).

Premesso quanto innanzi esposto, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. disciplina gli oneri condominiali in caso di vendita dell'appartamento, ma non disciplina la sorte dei crediti sussistenti nei confronti del condominio. A questo punto, in assenza di specifiche norme al riguardo, l'amministratore dovrebbe restituire il credito all'attuale proprietario il quale, in base agli accordi presi in sede di rogito, dovrebbe eventualmente “girarlo” al precedente. Normalmente i crediti e i debiti seguono l'immobile: il venditore non è più condomino e quindi, se vuole avere questo credito, deve rivolgere all'acquirente che è subentrato nei rapporti attivi e passivi del condominio. In definitiva sono le parti che devono accordarsi su questioni riguardanti eventuali crediti sorti dopo la compravendita.