Supercondominio: a chi spetta la rappresentanza?

Con l'ordinanza in esame, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo pronunciato nei confronti di un Supercondominio, ed avente ad oggetto il compenso dell'attività professionale svolta dall'avvocato in favore di quest'ultimo in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare. Nello specifico, a tale decreto ingiuntivo proponevano opposizione non l'intimato Supercondominio, ma quattro dei cinque condomìni in esso compresi che, a loro volta, avanzavano domanda di manleva nei confronti dell'amministratore del Supercondominio, il quale aveva affermato che, siccome la materia del contendere riguardava «il suo operato», le spese legali sarebbero state «sostenute da lui stesso, senza coinvolgere il condominio».

A riguardo, la Corte di Cassazione ha chiarito che il cosiddetto supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; sicché il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. civ., n. 2279/2019).

Non opera, pertanto, tra amministratore del supercondominio ed amministratori dei condomìni che in esso siano compresi alcun principio di "rappresentanza reciproca" e di "legittimazione sostitutiva", sul presupposto che l'interesse per il quale il singolo amministratore di condominio agisce è comune a tutti i condomìni facenti parte del più ampio complesso immobiliare. La distinzione del potere di rappresentanza e della correlata legittimazione spettanti all'amministratore del supercondominio ed agli amministratori dei singoli condomìni compresi nel primo comporta altresì che questi ultimi non possono avvalersi dell'obbligazione di manleva assunta nei confronti ed a beneficio del supercondominio dal proprio amministratore.

Ciò premesso, la Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto: «gli amministratori di più condomìni di edifici compresi in un supercondominio non sono legittimati ad opporsi, in rappresentanza dei partecipanti ex art. 1131 c.c., al decreto ingiuntivo intimato da un creditore al supercondominio per ottenere il pagamento di un'obbligazione contratta dall'amministratore dello stesso, né possono far valere l'obbligo di manleva assunto da quest'ultimo nei confronti ed a beneficio del supercondominio garantito».