Alle Sezioni Unite gli effetti del superamento del limite di finanziabilità nel credito fondiario

Deve essere rimessa al primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite civili la questione inerente agli effetti del superamento del limite di finanziabilità - pari all'80% del “valore” dei beni ipotecati o del “costo” delle opere da eseguire sugli stessi - nelle operazioni di credito fondiario (art. 38 TUB).

La Corte di appello di Venezia, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, stabilisce che la violazione dei limiti di finanziabilità del mutuo fondiario non determina alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario. L'affermata validità del contratto di finanziamento comporta la conferma della garanzia ipotecaria, senza che possa operare la revoca ex art. 67, comma 2, l. fall. Avverso tale sentenza la curatela fallimentare propone ricorso per cassazione, insistendo sul tema della nullità del mutuo fondiario erogato in violazione dei limiti di finanziabilità.

Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38 d.lgs. n. 385 del 1993, di seguito TUB).

Il secondo comma dell'art. 38 TUB demanda alla Banca d'Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, la definizione delle modalità di determinazione degli importi massimi finanziabili nell'ambito di un'operazione di credito fondiario, da individuare in rapporto al “valore” dei beni ipotecati o al “costo” delle opere da eseguire sugli stessi. Con deliberazione 22 aprile 1995 del CICR e le conseguenti Istruzioni applicative della Banca d'Italia, l'ammontare massimo dei finanziamenti fondiari è stato fissato nell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell'area o dell'immobile da ristrutturare.

La tematica concernente la sorte del mutuo fondiario concesso con violazione dei limiti di finanziabilità richiamati dal predetto art. 38, comma 2, TUB è stata più volte affrontata dalla Cassazione, con risultati altalenanti.

Un primo, più risalente orientamento della Suprema Corte di Cassazione ha affermato che la disposizione dell'art. 38 TUB e i conseguenti provvedimenti delle Autorità amministrative sono norme di «buona condotta» la cui violazione può, nel caso, comportare l'irrogazione delle sanzioni previste dall'ordinamento bancario, senza incidere sul regolamento contrattuale delle relative posizioni e, in particolare, sulla validità delle medesime (Cass. 28.11.2013, n. 26672, in Banca, borsa e titoli di credito, 2014, 123, con note critiche di Dolmetta, Minneci, Malvagna e Onnis Cugia; Cass. n. 27380/2013; conf. Cass. n. 22446/2015; Cass. n. 4471/2016; Cass. n. 13164/2016).

L'inosservanza dell'art. 38 TUB, è argomentato, non configura la violazione di una norma imperativa (che provoca la nullità del contratto) bensì una irregolarità commessa dalla banca rispetto a quella che dovrebbe essere la propria best practice, sanzionabile dalla Banca d'Italia in termini di infrazione alle regole di sana e prudente gestione dell'attività bancaria (Cass. 28.11.2013, n. 26672).

A far data dal 2017 la Cassazione sostiene, invece, una posizione diversa: il superamento del limite di finanziabilità determina la nullità del contratto di mutuo fondiario, con sua eventuale conversione, ricorrendone i presupposti, in finanziamento ipotecario ordinario (Cass. n. 17352/2017; Cass. n. 19016/2017; Cass. n. 6586/2018; Cass. n. 9079/2018; Cass. nn. 11201, 11543, 13286 e 24138 del 2018; Cass. n. 17439/2019; Cass. n. 31057/2019; Cass. n. 1193/2020; Cass. n. 16776/2021). Questo il principio di diritto reiteratamente richiamato dalle predette decisioni: il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell'art. 38, comma 2, TUB e della conseguente delibera del CICR, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come “fondiario”, secondo l'ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell'intero contratto fondiario, salva la possibilità di sua conversione in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.

Alla base di questo consolidato orientamento la Cassazione pone perlopiù un duplice rilievo: a) la prescrizione del limite di finanziabilità è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come “fondiario”; col superamento del limite di finanziabilità, il precetto di cui all'art. 38 TUB è disatteso non solo (e non tanto) sul versante del comportamento, quanto e soprattutto sul versante dell'oggetto del finanziamento fondiario eccessivo; b) il limite massimo di concedibilità del mutuo fondiario risponde a una necessità di analitica regolamentazione dettata da obiettivi economici generali: « la norma non è volta a tutelare la stabilità patrimoniale della singola banca, ma persegue interessi economici nazionali (pubblici) »; il valore massimo di finanziabilità costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l'attività di impresa.

L'ordinanza interlocutoria in commento, in esito ad una puntuale ricognizione degli orientamenti della giurisprudenza di legittimità sugli effetti del superamento del limite di finanziabilità, si sofferma su alcune criticità dell'indirizzo dominante, ossia nullità del mutuo fondiario con sua eventuale conversione, ricorrendone i presupposti, in finanziamento ipotecario ordinario.

In particolare, è rilevato che la nullità del contratto di mutuo è riveniente non dalla violazione di una fonte normativa primaria ma subordinata (soft law), ossia il provvedimento di Banca d'Italia sui limiti di finanziabilità; è altresì osservato che la verifica del valore del cespite cauzionale avviene attraverso valutazioni estimatorie che presentano indubbi margini di opinabilità e di incertezza valutativa: la sanzione della nullità potrebbe allora apparire sproporzionata se e in quanto fondata sulla verifica di valori di mercato che presentano un certo margine di opinabilità. Infine, appare iniquo che il mutuatario che ha ricevuto una somma superiore al limite di finanziabilità (illegittima costituzione della garanzia ipotecaria) realizzi la completa liberazione dell'immobile dall'ipoteca.

Sulla scorta di questi rilievi, l'ordinanza pare privilegiare un «percorso … alternativo» alla eventuale conversione ex art. 1424 c.c. del mutuo fondiario nullo, costituito dalla riqualificazione del contratto alla stregua di un mutuo ipotecario ordinario, prescindendo dal nomen iuris adoperato dalle parti e sterilizzandolo delle tutele speciali previste dalla legge, in favore del mutuante, per i finanziamenti fondiari. In tal modo, è evidenziato, «il rispetto del c.d. scarto di garanzia finirebbe per incidere non sul piano della validità del contratto, ma unicamente sulla possibilità di applicare, al programma negoziale posto in essere dalle parti, le peculiari conseguenze ricollegate dalla legge al finanziamento fondiario e dunque sulla possibilità per l'istituto di godere della relativa disciplina di favore».

Questa opzione operativa – in un recente passato già favorevolmente prospettata da Cass. n. 17439/2019 - è stata abbracciata da parte (minoritaria) della giurisprudenza di merito secondo cui, superato il limite di finanziabilità ex art. 38 TUB, non si avrebbe nullità del sinallagma, con conversione in altro tipo di contratto, ma solo la disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione della garanzia ipotecaria.

In sostanza, il mutuo, pur qualificato come “fondiario”, ove non rispettoso dei limiti di finanziabilità altro non sarebbe che un ordinario mutuo ipotecario: «non si tratta, quindi, di applicare l'istituto della conversione del contratto nullo di cui all'art. 1424 c.c., ma di constatare che tra le conseguenze della violazione del limite posto dall'art. 38, comma 2, TUB (e dalle relative norme delegate) non è la nullità del contratto di finanziamento né della contestuale concessione di ipoteca» (così Trib. Udine 29.5.2014; conf. Trib. Mantova 27.12.2018; Trib. Napoli 5.6.2019; Trib. Grosseto 15.2.2020; Trib. Napoli 20.10.2020; Trib. Verona 15.4.2021).

In altri termini, il contratto di mutuo fondiario non rappresenta una forma contrattuale autonoma; esso va inteso quale species del genus credito ipotecario, trattandosi di una forma particolare di finanziamento cui, in presenza di taluni requisiti, si applica una disciplina ad hoc. La mancanza - anche patologica - di uno degli elementi costitutivi caratterizzanti tale tipologia negoziale consente di procedere alla mera disapplicazione della disciplina di favore in danno del soggetto che abbia (causato o abbia) concorso alla violazione. Dunque, dalla violazione della normativa bancaria in tema di limite di finanziabilità del mutuo deriva non l'invalidità totale del contratto quanto piuttosto la mera disapplicazione della disciplina speciale del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario ordinario (Trib. Torre Annunziata 10.2.2021; Trib. Verona 15.4.2021).

La prevalente giurisprudenza ritiene che il superamento del limite di finanziabilità determini la nullità del contratto di mutuo fondiario, con sua eventuale conversione, ricorrendone i presupposti, in finanziamento ipotecario ordinario. Tale impostazione, come visto, non è esente da talune criticità operative, che hanno indotto l'ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite a prospettare la possibilità che il contratto di mutuo qualificato come “fondiario”, ove non rispettoso dei limiti di finanziabilità, altro non sia che un ordinario mutuo ipotecario.