I condomini possono usufruire del superbonus anche in presenza di abuso edilizio?

Un condomino proprietario di un appartamento al piano terra in un condominio ha effettuato un aumento di cubatura ampliando di molto il suo immobile sul giardino di proprietà e modificando così anche la facciata del palazzo. I Condomini vorrebbero usufruire dei vari bonus edilizi ovvero del superbonus 110% per la riqualificazione dell'immobile. Dunque, alla luce della modifica del comma 13-ter dell'art. 119 d.l. 34/2020 avvenuto a seguito del decreto semplificazioni n. 77 del 31.05.2021, i condomini possono usufruire dell'incentivo suddetto anche in presenza di questo abuso edilizio ed eventualmente quali sono le attività da svolgere?

In argomento si osserva che l'art. 119, comma 13-ter, d.l. n. 34/2020 (nuova formulazione) prevede che gli interventi di cui al presente articolo (cioè finalizzati all'ottenimento della maxi detrazione), anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo.

Dunque, secondo la disposizione in commento, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) mancata presentazione della CILA;

b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;

c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo (quindi gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento ecc.);

d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 (cioè il caso di attestazioni e asseverazioni infedeli).

Quindi, secondo la nuova disposizione, la decadenza del beneficio si verifica solo nelle ipotesi a), b), c) e d).

Secondo i tecnici in materia, a seguito del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis), il legislatore ha previsto una deroga espressa all'art. 49 citato con la conseguenza che gli abusi edilizi non “dovrebbero essere” più una causa di decadenza del Superbonus (solo per questo, le altre detrazioni invece decadono).

Occorre anche considerare il comma 5-bis, art. 119 del Decreto Rilancio prevede che “Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione”.Quindi, secondo le citate disposizioni, gli abusi non “dovrebbero bloccare” la detrazione fiscale. Tuttavia, nel quesito si parla di aumento di cubatura.

In abito edilizio giova ricordare che l'art. 34-bis, comma 1, d.P.R. n° 380/2001, prevede che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Interpretando la norma, possiamo evidenziare che le tolleranze del 2% riguarderebbero soltanto le opere comprese e/o realizzabili con titolo abilitativo, cioè: permesso di costruire; SCIA (segnalazione certificata di inizio attività); perciò (secondo i tecnici) non riguardano le opere sottoposte a CILA (non è un titolo abilitativo). Oltre a ciò, il comma 3 (art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001) prevede che le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 (della medesima disposizione) realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili. Questo comma deve essere interpretato con la nuova formulazione del comma 13-ter, art. 119 d.l. n. 34/2020 che non prevede più lo stato legittimo degli immobili. Infine, occorre anche osservare che in base all'interrogazione parlamentare alla Camera dei Deputati (5-06630 dell'8/9/21- chiusa il 16/9/21) “la presenza di un abuso non ha conseguenze di tipo fiscale per il 110 per cento. Restano, ovviamente, ferme tutte le prerogative di controllo da parte delle amministrazioni comunali”. Cioè, secondo i primi commentatori, resterebbe la possibilità di andare avanti con il Superbonus, nonostante un abuso, con la nuova CILAS che, tra l'altro, non prevede l'attestazione dello stato legittimo. In conclusione, la soluzione del quesito esposto dall'utente deve trovare una prima soluzione da parte dei tecnici e, dopo uno studio di fattibilità tecnica, valutare se l'edificio può usufruire del Superbonus o di altri bonus edilizi. Trattasi di situazioni da valutare caso per caso.