Cosa accade se non viene pagata l'imposta di registro ma il canone di locazione continua ad esser corrisposto?

In un contratto di locazione ad uso abitativo dalla validità di anni 4 + 4 registrato nel 2008 e con scadenza nell'anno 2012, il conduttore ha continuato a corrispondere il canone locativo sino al mese di gennaio 2020 sebbene a decorrere dall'anno 2013 non si è più provveduto a pagare l'imposta di registro. In questo caso il contratto sotto il profilo civilistico risulta ancora valido e può essere attivata la procedura di sfratto per morosità oppure bisognerà azione il procedimento di occupazione sine tìtulo data la mancata corresponsione dell'imposta di registro?

La questione sottoposta dall'utente deve essere analizzata sotto due diversi scenari: contratto valido e contratto invalido.

In merito alla prima questione, giova ricordare che ai sensi dell'art. 13, comma 1, l. n. 431/1998, l'obbligo di registrazione del contratto di locazione spetta al locatore, a pena di nullità. Il locatore dovrà assolvere tale adempimento nel termine di 30 e, nei successivi 60 giorni, dovrà dare documentata comunicazione al conduttore e all'amministratore di condominio.

Premesso ciò, da quanto appreso dal caso esposto, il contratto è stato regolarmente registrato. Tuttavia, però, non ci sono stati i successivi adempimenti: annualità successiva (ad esempio imposta di registro del 2% del contratto, azzerata in caso di adesione al regime di tassazione denominata "cedolare secca") e proroga contratto (entro 30 giorni dalla scadenza del contratto è necessario versare l'imposta di registro tramite i servizi telematici dell'Agenzia o con il modello “F24 Elementi identificativi”). Il dubbio dell'utente, quindi, riguarda la validità del contratto precedentemente registrato.

A questo proposito, considerando la materia fallimentare, ci si è posti l'interrogativo dell'opponibilità/validità del contratto di locazione privo della successiva registrazione del rinnovo. In tema si osserva che a norma dell'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Come si vede, la norma richiede, a pena di nullità, la registrazione del contratto di locazione, che è “cosa diversa” dalla registrazione della proroga del contratto medesimo. Questa distinzione si ricava altresì dalla lettura dell'art. 17, comma 1, d.P.R. n. 131/1986, il quale prevede al secondo capoverso che "Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione [dal che si evince che il legislatore presuppone l'esistenza di un contratto già registrato] la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso". Pertanto, il fatto che non sia stata versata l'imposta di registro in occasione del rinnovo, secondo la soluzione in esame, non inciderebbe sulla opponibilità del contratto di locazione; quindi, la sua idoneità ad esprimere la sua efficacia anche nei confronti dei terzi e non solo delle parti (art. 2923 c.c.).

Di conseguenza, accettando la tesi della validità del contratto, nel nostro caso, l'utente potrebbe sicuramente attivare la procedura speciale dello sfratto per morosità. A sostenere questa tesi, “indirettamente”, possiamo attingere da quanto argomentato da un precedente giurisprudenziale secondo cui in merito all'avviso di accertamento notificato al conduttore che abbia omesso di provvedere al versamento della rata del canone oltre che del 50% della tassa di registro, relativamente al contratto di locazione, si rileva che non è sufficiente, per essere esonerati dal pagamento della tassa annuale, il semplice deposito dell'intimazione di sfratto presso la cancelleria del Tribunale ma è necessario, per interrompere il contratto di affitto, avere il verbale di riconsegna dell'immobile o nel caso di specie, l'ordinanza di sfratto emessa dal giudice entro la data di pagamento (C.t.r. Bergamo 2 maggio 2017, n. 262).

Ragionando diversamente, cioè ipotizzando la tesi dell'invalidità del contratto, inevitabilmente significherebbe richiamare quanto già sostenuto dalle Sezioni Unite sulla mancata registrazione (non di mancata proroga). In tema, infatti, i giudici hanno sottolineato che ove non registrato nei termini di legge, il contratto è nullo, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità funzionale per inadempimento all'obbligo di registrazione (Cass. civ. sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601). La giurisprudenza successiva ha evidenziato che il termine per la registrazione non è, dunque, perentorio ed è prevista una forma di registrazione volontaria tardiva e il cd. ravvedimento operoso alle condizioni di cui all'art. 13, d.lgs. n. 472/1997. Ne deriva che la circostanza che il procedimento per convalida di sfratto sia iniziato prima che la sentenza, che tiene luogo del contratto, sia registrata, non è circostanza ostativa all'ammissibilità del procedimento stesso (Trib. Padova 23 luglio 2018, n. 1503). Contrariamente, in assenza di registrazione (inziale), le parti non possono far valere alcun diritto, di fonte contrattuale o legale, riconducibile al rapporto di locazione; sotto il profilo del diritto di azione, il proprietario non può avere accesso ai procedimenti giurisdizionali previsti per le controversie in materia di locazione, a cognizione piena o sommaria. In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario, dunque, non può agire con il rito sommario di sfratto per ottenere lo sfratto per morosità né con il procedimento speciale ex art. 447-bis c.p.c., per la condanna al versamento dei canoni di locazione scaduti, bensì solo con un giudizio di cognizione ordinario, al fine di conseguire solo un indennizzo oltre al rilascio dell'immobile occupato in assenza di un titolo (Trib. Salerno 18 gennaio 2019, n. 235).

In conclusione, considerando l'interesse del locatore alla procedura di sfratto, pur essendoci una registrazione inziale e successivi inadempimenti di natura fiscale, potrebbe decidere di attivare la procedura di sfratto (secondo la tesi dell'opponibilità verso terzi del contratto precedentemente registrato); oppure, in caso di dubbi sugli inadempimenti fiscali successivi alla registrazione, valutare di regolarizzare prima la posizione fiscale tramite il ravvedimento operoso e, dopo, procedere con lo sfratto