Rinuncia a titolo gratuito del diritto di abitazione

Il caso di specie

L'istante, a seguito del decesso del coniuge, ha ereditato il 50% della proprietà dell'abitazione coniugale, mentre l'altro 50% è stato ereditato dalla figlia. In sede di dichiarazione di successione sono state applicate le agevolazioni prima casa. Ebbene, l'istante intende acquistare la piena proprietà di un nuovo immobile nello stesso Comune ove si trova l'immobile ereditato, da adibire a casa di abitazione e nel quale trasferire la propria residenza anagrafica, fiscale e il domicilio. In relazione a tale acquisto, l'istante intende richiedere le agevolazioni prima casa e afferma che il solo vincolo ostativo è rappresentato dalla titolarità esclusiva ex lege del diritto di abitazione sulla ex casa coniugale. A tal proposito, l'istante intende rinunciare al diritto di abitazione a titolo gratuito e, pertanto, chiede all'Agenzia delle Entrate: se la rinuncia debba essere formale o tacita e se debba essere assoggettata a tassazione ai fini delle imposte indirette.

Aspetti fiscali

Ai sensi dell'art. 1350 c.c. codice civile (rubricato "Atti che devono farsi per iscritto"), la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità. Tale atto va, altresì, trascritto ai sensi dell'art. 2643, comma 1, c.c. (rubricato "Atti soggetti a trascrizione"), in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare. Sotto il profilo fiscale, l'atto di rinuncia a titolo gratuito è considerato "trasferimento", ai sensi dell'art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 346/1990 che dispone "Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni." Inoltre, secondo la Cassazione "ai fini fiscali, pertanto, la rinuncia ai diritti reali si considera alla stregua di un trasferimento, in quanto generativa di un arricchimento nella sfera giuridica altrui, come tale soggetta a imposta ipo-catastale" (Cass. civ., sez. VI, 28 gennaio 2019, n. 2252).

La Soluzione del Fisco

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, la rinuncia a titolo gratuito costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta sulle donazioni. Inoltre, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura proporzionale dell'1% e del 2%. La base imponibile su cui calcolare le suddette imposte è costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell'atto, nella misura del 50% corrispondente alla quota di proprietà dell'abitazione della figlia. Inoltre, l'Agenzia delle Entrate precisa che l'agevolazione prima casa non risulta comunque applicabile agli atti a titolo gratuito, posto che, l'art. 69 l. 342/2000, si riferisce soltanto agli acquisti derivanti da successioni o donazioni e che le norme speciali non sono suscettibili di interpretazione estensiva. Tra l'altro, in caso di trasferimento per successione o donazione di più immobili in presenza di un solo beneficiario, l'agevolazione deve essere riferita soltanto ad un'unica unità immobiliare e relative pertinenze.