Agevolazione prima casa e immobile in corso di costruzione

20 Dicembre 2023

Il presente approfondimento prende in esame una controversia riguardante le agevolazioni fiscali cd. "prima casa". L’utilizzo di queste agevolazioni era stato contestato dall'Agenzia delle Entrate, la quale aveva argomentato che l'immobile in questione, classificato come abitazione di lusso, non poteva usufruire di tali benefici.

Massima

In tema di agevolazione fiscale “prima casa” - e nell'ipotesi di acquisto di immobile non ancora ultimato - il termine per svolgere gli accertamenti di natura fiscale decorre dal momento in cui “l'immobile in questione è stato completato” e l'amministrazione finanziaria “viene portata a conoscenza della conclusione dei lavori”. Tale data, spesso, potrebbe coincidere – come nel caso in commento - con la data di accatastamento dell'immobile stesso.

La pratica di accatastamento immobiliare, infatti, "crea ... una presunzione di completamento dell'immobile". A questa conclusione è giunta la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 27528/2023, richiamandosi ad ampia giurisprudenza precedente.

Il caso 

L'Agenzia delle Entrate aveva anche sostenuto che il termine triennale di decadenza per i controlli da parte dell'Ufficio non era ancora scaduto, in quanto il termine sarebbe decorso dalla scadenza del termine concesso al contribuente per dimostrare l’esecuzione dei lavori (ossia 3 anni dalla registrazione dell’atto).

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate contestava il fatto che il contribuente non aveva fornito prove sufficienti a dimostrare il possesso dei requisiti necessari per ottenere le agevolazioni fiscali.

Il Giudice di appello, con la sentenza contestata, aveva respinto la tesi dell'Agenzia delle Entrate, evidenziando che la normativa in materia di agevolazioni fiscali non imponeva al contribuente l'obbligo di presentare dichiarazioni o comunicazioni per ottenere le agevolazioni, sottolineando, anche, che l'Ufficio avrebbe potuto verificare direttamente le caratteristiche dell'immobile grazie all'accatastamento già effettuato. Successivamente, l'Agenzia delle Entrate presentava ricorso per cassazione, basato sulla presunta violazione e falsa applicazione del d.P.R. n. 131/1986, articolo 76, e della Nota II bis articolo 1 Tariffa parte I, allegata.

La Suprema Corte si è espressa, rigettando il ricorso, con ordinanza n. 27528, depositata il 28 settembre 2023.

La Cassazione ha ricordato che l’agevolazione "prima casa" è applicabile anche agli immobili in corso di costruzione, a patto che il contribuente realizzi la destinazione dell'immobile entro il termine di decadenza previsto per gli accertamenti dell'Ufficio.

La Corte ha confermato che il termine triennale di decadenza inizia con la richiesta di registrazione dell'atto. Ha inoltre sostenuto che l'accatastamento dell'immobile costituisce un elemento sufficiente per avviare gli accertamenti fiscali. La proposta dell'Agenzia delle Entrate di fissare il termine iniziale alla scadenza del termine triennale concesso all'acquirente per il completamento dell'immobile è stata respinta, poiché l'accatastamento crea una presunzione di completamento dell'immobile.

La questione

Il tema principale dell'ordinanza in commento riguarda l'agevolazione “prima casa” nel caso di immobili in corso di costruzione.

Inoltre, più nello specifico, la questione concerne la definizione del momento dal quale decorre il potere di accertamento dell'amministrazione finanziaria in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali suddette.

Com'è noto, infatti, l'art. 76, comma 2 d.P.R. n. 131/1986 recita: “Salvo quanto disposto nel comma 1 bis, l'imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni decorrenti, per gli atti presentati per la registrazione o registrati per via telematica:

a) dalla richiesta di registrazione, se si tratta di imposta principale;

b) dalla data in cui è stata presentata la denuncia di cui all'articolo 19, se si tratta di imposta complementare; dalla data della notificazione della decisione delle commissioni tributarie ovvero dalla data in cui la stessa è divenuta definitiva nel caso in cui sia stato proposto ricorso avverso l'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta. Nel caso di occultazione di corrispettivo di cui all'articolo 72, il termine decorre dalla data di registrazione dell'atto;

c) dalla data di registrazione dell'atto ovvero dalla data di presentazione della denuncia di cui all'articolo 19, se si tratta di imposta suppletiva.”

La soluzione giuridica

Secondo la tesi dell'Agenzia delle Entrate, quando si è chiamati ad affrontare un caso nel quale il contribuente ha beneficiato dell'agevolazione fiscale cd “prima casa”, in relazione ad immobili in corso di costruzione, il periodo nel quale l'amministrazione finanziaria può svolgere i controlli a lei deputati per la verifica dei requisiti propri dell'agevolazione suddetta decorre dalla scadenza del termine concesso al contribuente per dimostrare l'esecuzione dei lavori, ossia tre anni dalla registrazione dell'atto.

Alla scadenza del suddetto triennio, quindi, decorrerebbero i termini di decadenza per i controlli fiscali.

La Suprema Corte, invece, ha rigettato la tesi dell'amministrazione finanziaria, sottolineando, innanzitutto, come le agevolazioni per l'acquisto della cd. "prima casa" spettano anche all'acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso. È necessario, tuttavia, che la finalità dichiarata dal contribuente nell'atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui all'art. 76, comma 2 d.P.R. 131/86, decorrente dalla richiesta di registrazione dell'atto (Cass. n. 5180/2022).

La Cassazione, inoltre, ha specificato che il giorno dal quale decorre tale potere di accertamento va individuato nel momento in cui l'immobile in costruzione è stato completato e risulta così consentito all'amministrazione finanziaria accertare l'esatta natura del bene edificato.

Ritenere, come la tesi dell'Agenzia delle Entrate, che il termine decorra dalla scadenza del termine triennale concesso all'acquirente per il completamento dell'immobile (decorrente dalla registrazione dell'atto), è errato e “non trova giustificazione alcuna”, tantopiù nel caso in cui sia stato fatto l'accatastamento dell'immobile completato. Con la pratica di accatastamento, infatti, l'amministrazione finanziaria “viene portata a conoscenza della conclusione dei lavori” e “solo da tale momento, pertanto, essa può dare corso all'accertamento della conformità dello stato finale dell'immobile alle previsioni del progetto a cui fa riferimento il contratto sottoposto a registrazione".

Inoltre, l'accatastamento, a cui si deve procedere per i fabbricati nuovi entro trenta giorni "dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati", crea comunque una presunzione di completamento dell'immobile.

Osservazioni

La sentenza in commento si focalizza su alcuni punti specifici.

– È confermato il principio secondo il quale, a determinate condizioni, le agevolazioni “prima casa” spettano anche all'acquirente di un immobile in corso di costruzione.

Tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell'atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui al d.P.R. n. 131/1986, art. 76, comma 2, decorrente dalla richiesta di registrazione dell'atto (Cass. n. 5180/2022); nell'ipotesi in cui non sia fissato il termine entro il quale deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine, infatti, non può essere mai più ampio di quello previsto per i relativi controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso.

– In merito alla decorrenza, per l'amministrazione finanziaria, del termine triennale ex art. 76 c. 2 d.P.R. 131/1986, il dies a quo va individuato nel momento in cui l'immobile in costruzione è stato completato e risulta così consentito all'amministrazione finanziaria accertare l'esatta natura del bene edificato.

– La tesi secondo la quale la decorrenza di cui al punto precedente decorrerebbe dalla scadenza del termine triennale concesso all'acquirente per il completamento dell'immobile (decorrente a sua volta dalla registrazione dell'atto), non trova giustificazione alcuna, in presenza medio tempore dell'accatastamento dell'immobile completato. La presentazione della pratica di accatastamento edilizio, infatti, porta a conoscenza dell'amministrazione finanziaria la conclusione dei lavori.

– Ai fini del riconoscimento dell'agevolazione "prima casa" è obbligatorio verificare la situazione effettiva del contribuente e dell'immobile agevolato.

Per questo motivo, in presenza dell'accatastamento dell'immobile, a cui si deve procedere per i fabbricati nuovi entro trenta giorni "dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati" (R.D. n. 652/1939, art. 28), non vi è necessità di ricorrere ad una “fictio”, come quella della scadenza del termine concesso per il completamento dell'immobile, dato che la pratica di accatastamento genera una presunzione di completamento dell'immobile.

Cass. Civ., 28 settembre 2023, n. 27528