L’intervento manutentivo del conduttore sulla copertura di amianto dell’immobile locato puo’ compensarsi con il mancato pagamento dei canoni di locazione?

20 Dicembre 2023

Desta una particolare attenzione la situazione in cui versa la società conduttrice di un immobile adibito a capannone, morosa nel pagamento del canone che, invece, intenda giustificare la propria inadempienza per compensare il presunto credito vantato nei confronti del locatore, per l’esecuzione di interventi a proprie spese, in particolare sulla copertura del capannone in amianto. Il Tribunale, all’esito di un’attenta indagine, indaga la sussistenza dei lamentati vizi e l’esecuzione dei supposti interventi sull’immobile locato, chiarendo, in particolare, che la presenza di amianto nella struttura di un manufatto non è, di per sé, un vizio della cosa poiché la normativa vigente non pregiudica la presenza di detto materiale, ma ne prevede il solo monitoraggio nel caso in cui non sia deteriorata.

Massima

La presenza di amianto nella struttura di un manufatto, di per sé, non costituisce un vizio della cosa; va, infatti, tenuto presente che la normativa non vieta la presenza di detto materiale, ma si limita ad imporne il monitoraggio. Se la copertura in amianto non è deteriorata, va soltanto tenuta sotto controllo, mentre, nel caso in cui fosse necessario, l’eternit può essere incapsulato o confinato - come nel caso di specie - attraverso la presenza di un controsoffitto.

Il caso

Un locatore notificava alla società conduttrice uno sfratto per morosità deducendo di aver concesso in locazione alla società, con contratto registrato in data 17 ottobre 2021, un capannone ad uso artigianale, e contestando alla società di non aver versato, a partire dal mese di ottobre 2022, i canoni di locazione per euro 750,00 mensili; chiedeva, inoltre, l’emissione di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.

La società intimata depositava comparsa di costituzione e risposta in opposizione alla convalida di sfratto, eccependo preliminarmente la nullità della notifica dell’intimato sfratto e, in subordine, si opponeva alla convalida lamentando la sussistenza di vizi/difetti di cui pretendeva il rimborso, sostenendo di aver provveduto al loro ripristino; di tal che, interrompeva il pagamento dei canoni di locazione a compensazione di tale presunto credito.

Il Tribunale, rigettata l’eccezione ed accertato che l’opposizione non si fondava su prova scritta, disponeva la conversione del rito.

Attivata la procedura di mediazione obbligatoria, essa si concludeva con verbale negativo.

La causa, ritenuta documentalmente istruita, veniva rinviata alla udienza per la discussione.

Nel frattempo, la conduttrice rilasciava l’immobile il 21 giugno 2023.

Il giudice adìto accoglieva le domande formulate da parte ricorrente e, per l’effetto, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della società conduttrice; condannava, altresì, la resistente al pagamento dei canoni impagati e maturati per complessivi euro 6.750,00 oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento; condannava, infine, la conduttrice a rifondere le spese legali del procedimento.

La questione

Si tratta di verificare i presupposti che legittimano la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e, nel dettaglio, se gli importi eventualmente corrisposti da quest’ultimo per asseriti vizi/difetti dell’immobile locato, in particolare interventi fatti eseguire sulla copertura del capannone in eternit, nonché sull’impianto elettrico, impianti di riscaldamento e di raffrescamento, controsoffittatura, mancanza di maniglioni antipanico e dispositivi antincendio, possano costituire un controcredito da opporre legittimamente in compensazione con il mancato pagamento del canone di locazione.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Pordenone era chiamato a decidere in ordine al richiesto sfratto per morosità da parte del locatore nei confronti della società conduttrice un capannone ad uso artigianale, per inadempimento al pagamento dei canoni di locazione convenuti in euro 750,00 mensili.

Precisamente, la conduttrice, in via preliminare, deduceva la nullità della notifica dello sfatto intimato e, in subordine, pur non contestando la morosità, ometteva il versamento del canone di locazione dal mese di ottobre 2022, lamentando di avere scoperto che il bene locato presentava vizi e difetti che - sosteneva - pur “non facilmente visibili”, aveva dovuto eliminare a proprie spese e di cui pretendeva il rimborso, operando in autonomia una compensazione con il presunto credito.

A riprova di quanto dedotto, la conduttrice esibiva un preventivo ed una fattura per lavori che sarebbero stati eseguiti da altra società presso l'immobile locato.

Il Giudice di primo grado, in primo luogo, a seguito di una sollevata eccezione di notifica dell'atto introduttivo, rilevava che la notifica dell'atto di intimazione di sfratto si era perfezionata con l'effettiva consegna del plico telematico nella casella di posta del destinatario (documentata dall'avvenuta prova di consegna depositata in atti), senza contare che la costituzione dell'intimata aveva sanato eventuali vizi della notifica; in secondo luogo, accertava che l'opposizione non si fondava su prova scritta, non potendosi considerare tale né il preventivo, né la fattura depositati in giudizio; in ultima analisi, non riteneva fossero stati forniti elementi utili che potessero integrare i gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c.

Il Tribunale, quindi, convalidava lo sfratto e fissava la data per la liberazione dell'immobile, disponendo la conversione del rito.

Nell'indagare i motivi di opposizione, il magistrato adìto li riteneva del tutto infondati in quanto la società conduttrice aveva sottoscritto un contratto di locazione dal quale si evinceva chiaramente che: 1) i locali erano stati considerati dal conduttore idonei; 2) eventuali lavori non potevano essere eseguiti se non previa autorizzazione del locatore; 3) qualsiasi intervento autorizzato non dava diritto a rimborsi; 4) la conduttrice  non poteva in alcun caso sospendere il pagamento dei canoni.

Risultava, poi, una manifesta incongruenza fra i vizi/difetti lamentati dalla conduttrice e i lavori che la stessa dichiarava di aver eseguito e di cui richiedeva il rimborso, ovvero la copertura in eternit (anche se in realtà la copertura non era stata oggetto di alcun intervento) che, di per sé stessa, non costituiva comunque un vizio della cosa se non era deteriorata, necessitando eventualmente di attento controllo.

Inoltre, risultava circostanza pacifica e documentata che il capannone avesse una copertura in eternit.

In ultima analisi, avendo la conduttrice lamentato danni e/o difformità anche in relazione all'impianto elettrico, agli impianti di riscaldamento e di raffrescamento, alla controsoffittatura, alla mancanza di maniglioni antipanico ed alla mancanza di dispositivi antincendio, si appurava che nel contratto era espressamente previsto che la conduttrice avrebbe provveduto a proprie spese, e senza rivalsa alcuna nei confronti del locatore, ad effettuare ogni lavorazione necessaria ed opportuna per l'adattamento dell'immobile allo svolgimento della propria attività.

Ciò nonostante, i lavori eseguiti dalla conduttrice - la maggior parte dei quali senza la preventiva autorizzazione del locatore - si erano concentrati su porzioni, in realtà, non interessate dalla necessità di interventi e che, anzi, avrebbero addirittura determinato dei danni alla proprietà (demolizione di pareti interne e mensole).

Infine, la società, che a detta della intimata avrebbe eseguito gli interventi sull'immobile locato a fine 2021, da una visura camerale del 9 dicembre 2022 risultava inattiva nonchè priva, nell'anno 2021 e 2022, di dipendenti e che avrebbe cessato l'attività a far data del 18 ottobre 2021.

Il Tribunale di Pordenone, ritenuta l'opposizione infondata, accoglieva le domande formulate da parte ricorrente e, per l'effetto, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto per grave inadempimento della società conduttrice; condannava la società conduttrice al pagamento a favore del locatore dei canoni impagati e maturati per complessivi euro 6.750,00 oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento; condannava infine la società conduttrice a rifondere alla parte locatrice le spese legali del procedimento.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Pordenone, tra le varie questioni, focalizza l'attenzione sulle motivazioni per cui un conduttore possa rivendicare un credito nei confronti del locatore e, per questo motivo, interrompere il pagamento del canone di locazione e pretendere una compensazione dei crediti.

Il Giudice di prime cure, prima di sondare i supposti contro crediti del conduttore, inizia giustamente la propria disanima partendo dal dato scritto, ovvero dal contenuto del contratto di locazione che, nel caso di specie, prevedeva espressamente alcune circostanze afferenti ai possibili interventi da eseguirsi presso l'immobile ad opera della parte conduttrice.

Infatti, nel contratto di locazione previsto e sottoscritto dalle Parti, veniva precisato che i locali erano stati considerati dal conduttore idonei, e che quindi non potevano essere successivamente contestate delle supposte difformità; che eventuali lavori da realizzare presso l'immobile potevano essere effettuati solamente previa autorizzazione del locatore, diversamente qualsiasi operazione non autorizzata non avrebbe dato diritto ad alcun rimborso da parte del locatore; che il conduttore non poteva, in alcun caso, sospendere il pagamento dei canoni.

Se l'ultima previsione contrattuale potrebbe lasciare àdito a qualche perplessità, le altre succitate previsioni chiarivano senza dubbio le formalità richieste e concordate per la corretta gestione dei lavori da eseguirsi presso l'immobile.

A prescindere dal su esposto contenuto, e laddove non espressamente previsto, il locatore non ha l'obbligo di eseguire interventi per modificare l'immobile locato al fine di predisporlo all'uso che il conduttore intenda fare dell'immobile, ovvero per l'esercizio della propria attività artigianale/commerciale, anche nel caso in cui sia la legge o l'autorità amministrativa a prescrivere che il locale abbia specifiche caratteristiche.

Unico gravame in capo al locatore, eventualmente, sarà quello di informare, in sede di trattativa precontrattuale, ogni questione a lui nota che potrebbe determinare un maggior onere per il conduttore e, così, determinarlo ad opportune o diverse scelte, prima di stipulare il contratto di locazione alle condizioni prospettate.

Precisamente, come affermato da una recente ordinanza della Suprema Corte: “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (così Cass. civ., sez. II, 22 maggio 2023, n.14067; nello stesso senso. v. Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735; Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2007, n. 13395).

Quindi, proseguendo nella propria analisi motivazionale, il Tribunale verificava che la maggior parte dei lavori che il conduttore assumeva avere eseguito sull'immobile erano avvenuti senza la preventiva autorizzazione del locatore, così come previsto dal contratto, ed interessavano delle porzioni - esterne ed interne - che, invero, non abbisognavano di interventi (se non addirittura determinanti danni all'immobile!).

Ciò detto, risolvendo prima facie la non doverosità di lavori urgenti di manutenzione straordinaria a giustificazione del mancato pagamento del canone, nonchè circa l'assenza di un eventuale accordo verbale al riguardo, la giurisprudenza ribadisce come non sia mai consentito al conduttore autoridursi il canone per pretesi controcrediti, costituendo tale sua condotta “un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (così Cass. civ., sez. VI, 17 aprile 2012, n. 6850; cui adde Cass. civ., sez. VI, 23 giugno 2011, n. 13887), trattandosi di atto arbitrario che rivestirebbe i caratteri del grave inadempimento.

Nella fattispecie de qua, veniva introdotto, quale primo motivo di mancato pagamento del canone di locazione, la presenza di amianto nella struttura di un manufatto, ovvero della copertura in eternit del capannone.

Ammesso e non concesso che la presenza di amianto configuri la sussistenza di un vizio dell'immobile locato (circostanza peraltro esclusa a priori dal Tribunale di Pordenone, non essendo oggetto di alcun intervento manutentivo) l'art. 1578 c.c. - rubricato “vizi della cosa locata” - non dà al conduttore la facoltà di operare la sospensione o l'autoriduzione del canone - in caso di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, ma la facoltà di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. civ, sez. III, 17diembre 2014, n. 26540).

In ogni caso, a voler approfondire brevemente la particolare fattispecie evidenziata, la sentenza in esame fa propria la disamina affrontata da una recente sentenza di merito del Tribunale di Cremona, 22 settembre 2021, n. 377 per la quale, in tema di locazione: "Infatti, la presenza di amianto nella struttura di un manufatto, di per sé stessa, non costituisce un vizio della cosa. Va infatti tenuto presente che - pur essendo la bonifica il rimedio più radicale - la normativa non vieta in assoluto la presenza di detto materiale in manufatti di realizzazione antecedente alla data di entrata in vigore della l. n. 257/1992, ma si limita ad imporne, ove ricorrano i presupposti (quelli previsti dal d.lgs. n. 277/1991 e ora dal d.lgs. n. 257/2006), la valutazione costante del rischio e la gestione al punto di evitarne l'offensività o di contenerla, nei limiti accettabili previsti dal legislatore (in pratica il monitoraggio quando le condizioni dei manufatti in amianto sono buone o l'applicazione in altri casi di materiali quali solanti/vernici tali da impedire la dispersione di fibre nell'ambiente)”; e ancora “La presenza di amianto in stato da non rappresentare un pericolo per la salute di chi utilizza l'immobile non può definirsi come un vizio della cosa locata, dunque anche se taciuto non fa scattare la corrispondente tutela in materia di vizi e l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c.

Per tutti i motivi di cui sopra, e dall'esame del caso in questione, il Tribunale a buon diritto non rinveniva la presenza dell'amianto nella copertura del capannone (così come descritta) un vizio della cosa tale da fondare una proporzionalità tra gli inadempimenti dedotti dal conduttore (presenza di eternit) e dal locatore (morosità); di tal che, nella sospensione del pagamento dei canoni, non poteva certamente ravvisarsi il rispetto del principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 c.c. che deve, invece, improntare i rapporti contrattuali.

Infatti, secondo la Suprema Corte, “in tema di locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone per aver il locatore celato la copertura in amianto del fabbricato nonché per non aver posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua piovana, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (così Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2013, n.  2099), circostanza questa non verificatasi.

Infatti, a mente dell'art. 1575 c.c., la consegna del bene in buono stato di manutenzione al conduttore costituisce la prestazione fondamentale a cui è obbligato il locatore per attuare il diritto al godimento del bene e che assolve lo scopo tipico e la funzione del contratto di locazione, obbligando il conduttore alla sinallagmatica prestazione del corrispettivo di tale beneficio economico (Cass. civ., sez. III, 16 aprile 2009, n. 9013).

Riferimenti

Barrasso - Di Marzio - Falabella, Locazione. Percorsi giurisprudenziali, Milano, 2008;

Celeste, Codice delle locazioni, sub artt. 1575 e 1587, Milano, 2020, 42 e 128;

Masoni, L’estinzione del rapporto di locazione, Milano, 2011;

Signorelli, Contratto di locazione e giurisprudenza: obbligazioni, prestazioni e responsabilità, in Resp. civ. e prev., 2015, 410.