La legittimazione ad impugnare le delibere condominiali spetta “separatamente” a ciascun coniuge comproprietario dell’unità immobiliare

22 Dicembre 2023

Con una recente ordinanza, la Suprema Corte, affermando la legittimazione ad impugnare una delibera assembleare in via separata in capo a ciascun coniuge, comproprietario di un appartamento sito nello stabile condominiale, ha ritenuto l'irrilevanza, ai fini dell'ammissibilità e della fondatezza dell'impugnazione proposta da un coniuge, della presenza all'assemblea dell'altro coniuge comproprietario; in altri termini, posto che tutti i comproprietari pro indiviso mantengono il potere individuale di impugnare le delibere ove sussistano le condizioni di cui all’art. 1137 c.c. e posto che la moglie era da ritenere assente in relazione alla delibera di accantonamento del fondo, in quanto la questione non era compresa nell’ordine del giorno, risultava irrilevante il fatto che il voto favorevole fosse stato o meno espresso dal marito

Massima

In tema di condominio negli edifici, in presenza di unità immobiliari in regime di comunione legale tra coniugi, la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari spetta a ciascun coniuge separatamente, trovando applicazione l'art. 180, comma 1, c.c., secondo cui la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all'amministrazione dei beni della comunione spetta ad entrambi; ne consegue che, in caso di partecipazione all'assemblea di uno solo dei coniugi, ove vengano deliberati argomenti non inseriti all'ordine del giorno, il coniuge non presente può impugnare la delibera ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.

Il caso

La causa, giunta di recente all'esame della Corte di Cassazione, originava da un'impugnativa, promossa da due coniugi, comproprietari di un appartamento sito in uno stato condominiale, nei confronti di una delibera che, tra l'altro, aveva deciso di accantonare fondi per interventi di impermeabilizzazione dei box, ripartiti secondo una precisa tabella di rateizzazione.

Il Tribunale adìto aveva dichiarato l'inammissibilità di tutte le domande proposte dal marito, per non avere lo stesso esperito la mediazione obbligatoria nel termine fissatogli dal giudice, mentre aveva accolto la doglianza della moglie sulla mancata corrispondenza tra i punti all'ordine del giorno e quanto effettivamente deliberato, con riferimento all'accantonamento del fondo spese di € 50.000,00 per l'intervento di impermeabilizzazione ai box, ritenendo assorbita dall'accoglimento di tale doglianza l'ulteriore motivo di impugnazione della delibera riferito alla violazione dei criteri di riparto del fondo e rigettando tutti gli altri motivi di impugnazione.

Avverso le statuizioni che lo avevano visto soccombente, aveva proposto appello il Condominio, che la Corte d'Appello aveva integralmente rigettato; il giudice distrettuale - per quel che qui maggiormente interessa -aveva disatteso il motivo di gravame relativo all'eccezione di inammissibilità dell'impugnativa, sollevata dallo stesso Condominio, ai sensi dell'art. 1137 c.c. e 67, comma 2, disp. att. c.c., sulla base del dato che la moglie era rappresentata dal marito, osservando che la prospettazione del Condominio presupponeva che ogni condomino potesse avere avuto contezza delle singole questioni poste all'ordine del giorno e potesse avere manifestato il proprio dissenso o l'astensione; sul punto, si era affermato che, nella fattispecie, non rilevava tanto la circostanza che il marito avesse allegato di avere espresso il suo dissenso, quanto piuttosto il fatto che non era stato posto all'ordine del giorno l'argomento della costituzione del fondo spese; la mancanza all'ordine del giorno dello specifico argomento aveva impedito, quindi, alla moglie non solo di valutare quale posizione assumere sulla questione, ma anche di esprimere una qualsivoglia indicazione al marito comproprietario e tale situazione era equiparabile a quella dell'assenza del condomino dall'assemblea.

Pertanto, si era confermata la conclusione della sentenza di primo grado, secondo la quale la delibera di accantonare la suddetta somma non poteva nemmeno ritenersi implicitamente contenuta nella dizione di cui al punto 1) dell'ordine del giorno - avente ad oggetto “attività straordinaria di impermeabilizzazione soletta box - esame delle richieste dei condomini” - non risultando un normale sviluppo della discussione svoltasi in assemblea, per cui si era ribadito l'annullamento della delibera impugnata per violazione dell'art. 66, comma 3 disp. att. c.c., che prevede che l'avviso di convocazione debba contenere la specifica indicazione dei punti all'ordine del giorno.

Il Condominio soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fosse corretto quanto affermato nella sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto irrilevante il fatto che il marito, presente nella riunione condominiale, non avesse manifestato il suo dissenso, in quanto il Condominio aveva eccepito che proprio il voto favorevole espresso dal marito avesse comportato l'insanabile carenza di legittimazione attiva all'impugnativa da parte della moglie.

In altri termini, posto che, dal verbale, risultava che le delibere erano state assunte dall'assemblea con il voto favorevole di tutti i condomini (incluso il marito) e che, ai sensi dell'art. 67, comma 2, disp. att. c.c., qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, ne conseguiva che il marito aveva presenziato all'assemblea in rappresentanza dei coniugi comproprietari ed aveva espresso voto favorevole vincolante per entrambi, con la conseguente preclusione ex art. 1137, comma 2, c.c., in capo alla moglie, ad impugnare la delibera.

Inoltre - secondo il ricorrente - l'irregolarità attinente al procedimento di convocazione non poteva essere fatta valere dal condomino che avesse accettato la discussione sul merito e non avesse preliminarmente eccepito l'irregolarità della convocazione.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tali doglianze nel complesso infondate, dando giuridica continuità ai principi in precedenza espressi (v., soprattutto, Cass. civ., sez. II, 8 luglio 2021, n. 19435).

Invero, a norma dell'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. - nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220/2012 - qualora una porzione compresa nell'edificio condominiale appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati, o in mancanza individuato per sorteggio dal presidente; ciò nondimeno, tutti i comproprietari pro indiviso dell'unità immobiliare devono essere individualmente convocati all'assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830; Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1999, n. 8116; Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119; Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590; Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 1978, n. 124).

Ove si tratti, peraltro, di immobile facente parte di una comunione legale coniugale, opera l'art. 180, comma 1, c.c., a norma del quale la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all'amministrazione dei beni della comunione spetta ad entrambi i coniugi e, quindi, ciascuno di essi è legittimato ad esperire qualsiasi azione, non solo le azioni di carattere reale e con effetti reali, dirette alla tutela della proprietà o del godimento dell'immobile, ma anche - come nella specie - le impugnazioni delle deliberazioni condominiali che si assumono pregiudizievoli alla sicurezza o al decoro del fabbricato o all'uso delle parti comuni, senza che sia indispensabile la partecipazione al giudizio dell'altro coniuge, non vertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario (argomentando da Cass. civ., sez. II, 26 luglio 2013, n. 18123; Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2009, n. 4856; Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2006, n. 75).

Quindi, ad avviso degli ermellini, nella fattispecie entrambi i comproprietari erano legittimati ad impugnare la delibera assembleare, sia in forza delle previsioni generali - la modifica dell'art. 67 disp. att. c.c. introdotta dall'art. 21 della l. n. 220/2012 non interessa, in quanto relativa soltanto alle modalità di nomina del rappresentante dei comproprietari, ora rimessa alla designazione da parte dei comproprietari interessati ai sensi dell'art. 1106 c.c. - sia in forza delle disposizioni sulla comunione legale.

La circostanza che la comproprietaria avesse delegato il marito per la partecipazione all'assemblea e che il marito avesse votato a favore o, comunque, non avesse manifestato il suo dissenso prima della votazione sul punto non compreso nell'ordine del giorno non rileva al fine di ritenere preclusa l'impugnazione della delibera alla stessa comproprietaria.

Tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato intercorre rapporto di mandato (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2022, n. 22958 e precedenti ivi richiamati), con la conseguenza che il mandatario non può eccedere i limiti del mandato, che sono necessariamente riferiti alla partecipazione all'assemblea individuata dai punti posti all'ordine del giorno.

Come già chiarito dai magistrati del Palazzaccio (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449), l'art. 1105 c.c. - applicabile al condominio in virtù del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c. - prescrive che i partecipanti siano previamente informati dell'oggetto della delibera e, quindi, ai fini della validità dell'ordine del giorno, lo stesso deve indicare, sia pure in modo non analitico, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di potere ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere.

Pertanto, la comproprietaria-mandante, seppure avrebbe potuto ratificare ex art. 1711, comma 1, c.c. l'atto del mandatario non compreso nel mandato, in mancanza di tale ratifica era legittimata ad impugnare la delibera ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. quale condomino assente, non essendo rappresentata nell'assemblea in forza di delega che non poteva essere riferita ad argomenti non compresi nell'ordine del giorno.

Osservazioni

La soluzione accolta dalla sentenza in commento risolve il problema della legittimazione attiva ad impugnare la delibera condominiale nell'ipotesi in cui un'unità immobiliare sia in regime di comunione, ma perplessità permangono riguardo all'incombente precedente e propedeutico allo svolgimento della riunione condominiale, ossia la convocazione dell'avente diritto.

In effetti, la soluzione “interna” per la scelta del rappresentante all'assemblea - ora adottata dalla Riforma del 2013 - comporta che la volontà dei comproprietari si manifesti con un solo voto, rappresentante il gruppo, in quanto riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, e con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari pro indiviso (in pratica, ai fini del voto, il rappresentante, designato dai comproprietari o nominato dal giudice, è portatore di una sola “testa”, che vale i millesimi dell'intera comproprietà); gli eventuali contrasti tra comproprietari sull'assemblea condominiale vanno risolti all'interno del gruppo, salva la possibilità di far valere pretese risarcitorie nei confronti del designato qualora quest'ultimo non abbia osservato le direttive impartitegli, sempre che i danni economici siano concreti e dimostrabili.

Resta fermo che tutti i comproprietari - due o più persone - hanno diritto di essere informati della riunione condominiale, sicché a tutti deve essere inviato l'avviso di convocazione, non essendo applicabile per analogia l'art. 2347 c.c., che statuisce, in caso di comproprietà di un'azione, la sufficienza della comunicazione ad un solo comproprietario per essere efficace nei confronti di tutti.

Si è, al riguardo, puntualizzato che il citato art. 67 non autorizza a ritenere che, per la valida costituzione dell'assemblea, sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo, invece, necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quali di essi li rappresenterà in assemblea (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 28 luglio 1990, n. 7630).

In quest'ordine di concetti, qualora un'unità immobiliare sia in comunione a due o più persone, l'avviso di convocazione non può essere indirizzato al solo rappresentante eventualmente designato, né essere collettivamente intestato e notificato al gruppo dei comunisti abilitati a nominare un solo rappresentante comune; del resto, per dar modo ai proprietari interessati di provvedere alla nomina di un rappresentante comune, è necessario che tutti i comproprietari siano stati informati della riunione e, quindi, siano stati posti nelle condizioni di potersi accordare circa la nomina di un loro rappresentante.

Si è, tuttavia, posto il problema dei coniugi conviventi, comproprietari dell'appartamento sito in condominio, nel senso se fosse possibile inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea ad uno solo di essi.

La giurisprudenza, in termini generali, ha affermato che, affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un'unità immobiliare possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedano particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni - sempre che le circostanze siano gravi, precise e concordanti - che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza all'altro (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830; Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1999, n. 8116; Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1998, n. 138; Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119; tra le pronunce di merito, si segnala Trib. Napoli 24 febbraio 1979, il quale, sul presupposto che la legge non prescrive particolari modalità per la convocazione, ha considerato valido l'invito rivolto a due compartecipi, sia pure con unico biglietto).

Nell'ipotesi particolare in cui, dei comproprietari di una singola unità immobiliare, uno solo sia presente all'assemblea, quando non sia contestato o possa comunque ritenersi provato che tutti siano stati idoneamente convocati per averne ricevuta notizia al pari del comproprietario presente, è legittimo presumere - specie ove trattasi di soggetti legati da vincoli di parentela e, in ogni caso, ove non siano noti contrasti di interessi tra loro - che il comproprietario presente legittimamente rappresenti anche quelli assenti.

La fattispecie più frequente, a parte quella dei fratelli conviventi, è appunto quella dei coniugi comproprietari di un appartamento, in regime di comunione legale - che costituisce la regola, e non più l'eccezione a seguito della l. 19 maggio 1975, n. 151 - e, quindi, titolari in una quota di egual misura dell'unità immobiliare: trovando applicazione l'art. 67 disp. att. c.c., entrambi avranno diritto ad essere informati della riunione, ma potranno avere un solo rappresentante in assemblea, il quale esprimerà con un unico voto la volontà del nucleo familiare; se gli stessi sono conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, si può presumere che l'invito comunicato ad uno di essi, presso l'abitazione comune, sia portato a conoscenza anche dell'altro e che l'uno rappresenti anche l'altro nella riunione condominiale (v., in termini, Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1996, n. 1206; Cass. civ., sez. II, 25 maggio 1984, n. 3231, secondo cui tale principio non pone la citata norma in contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost., in quanto essa, in un sistema di libertà di mezzi per la notizia della convocazione dell'assemblea, non introduce alcuna discriminazione in danno dei comproprietari della stessa unità immobiliare).

Qualora, invece, sussista una situazione di separazione (legale o consensuale), con conseguente fissazione di differente residenza dei due coniugi, sia il marito che la moglie avranno diritto a ricevere l'avviso di convocazione, previa comunicazione all'amministrazione del nuovo indirizzo: in questo caso, la mancanza di una convivenza non legittima l'opinione che gli argomenti abbiano formato oggetto di reciproca informazione e siano stati discussi tra i comproprietari (Trib. Milano 18 ottobre 1993).

Ad ogni buon conto, si presuppone che l'amministratore sia reso edotto del vincolo di comunione che lega i soggetti che accampano il diritto di partecipare all'assemblea, per cui, nell'ipotesi in cui i comproprietari dell'unità immobiliare risiedano in luoghi differenti e di questo l'amministratore sia a conoscenza, quest'ultimo è tenuto ad inviare a ciascuno separatamente l'avviso di convocazione.

Irti, Divisione giudiziale della casa familiare in comunione e incidenza economica del vincolo discendente dal provvedimento di assegnazione, in Famiglia e diritto, 2017, 436;

Carbone, L'accordo sulla separazione non regola gli oneri condominiali relativi alla casa comune assegnata alla donna, in Famiglia e diritto, 2016, 430;

Scalettaris, Il rimborso delle spese per la cosa comune sostenute dal comproprietario, in Arch. loc. e cond., 2015, 110;

Cirla, Solo per il coniuge assegnatario un autonomo diritto di abitazione, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 2, 14;

De Tilla, Locazione e diritti del comproprietario, in Riv. giur. edil., 2008, I, 486;

Grimani, Al coniuge-proprietario l'Ici, all'assegnatario le spese condominiali, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 6, 60;

Tagliolini, Rimborso delle spese anticipate dal comproprietario, in Immob. & proprietà, 2004, 7.