Le pertinenze e le “agevolazioni prima casa”

08 Gennaio 2024

Un contribuente ha impugnato l'avviso di liquidazione con il quale l'Agenzia delle Entrate ha contestato l'agevolazione prima casa con riferimento ad un atto di compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno antistante un fabbricato (anch'esso oggetto di compravendita) recuperando, quindi, a tassazione la differenza di imposta.

Massima

In tema di agevolazioni cd. prima casa, la nota II-bis dell'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 non contiene un'elencazione esclusiva delle pertinenze, atteso che il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro non dipende dalla classificazione catastale, bensì si fonda su un elemento oggettivo, costituito dalla destinazione effettiva e concreta della cosa destinata a "servizio" o "ornamento" di un'altra - senza che rilevi la qualificazione catastale del bene, avente valore meramente formale - e su un elemento soggettivo, costituito dalla volontà del proprietario di asservire un bene all'altro. 

Il caso

I Giudici di secondo grado hanno accolto l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate ritenendo che, in linea con quanto chiarito dalla pronuncia della Corte di cassazione n. 9790/2017, al fine di stabilire se un terreno sia pertinenziale o meno al fabbricato non è sufficiente la sola indicazione contenuta nell'atto di compravendita, ma è necessario che tale area costituisca parte integrante del fabbricato e, quindi, sia privo di una propria autonomia. Tale requisito non è stato riscontrato dal Collegio nel caso di specie, in quanto “terreno fronte fabbricato il quale ben può ipoteticamente essere alienato indipendentemente dall'immobile”.

Il contribuente ha, quindi, presentato ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte, Sezione Tributaria, investita della controversia, ha ritenuto, dando continuità al proprio precedente orientamento, che la nota II-bis dell'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 non contiene un'elencazione esclusiva delle pertinenze, “in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata "a servizio od ornamento " (articolo 817 del codice civile) del "bene principale", che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questione di "asservire" l'uno all'altro) (così, Cass., Sez. VI/T, 25 febbraio 2022, n. 6316)”.

Il Supremo Consesso ha concluso affermando che “ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarietà funzionale che, pur lasciando inalterata l'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stesso trattamento giuridico (Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22561; Cass., Sez. 6^ - 5, 25 febbraio 2022, n. 6316)”.

I Giudici hanno riconosciuto come la Corte di secondo grado non si sia adeguata a tali principi, fondando la propria decisione su di una postulata autonomia del terreno in ragione di una sua ipotetica, separata, alienabilità, omettendo, invece, di concentrare la propria valutazione sulla ricorrenza o meno dei fattori oggettivi e soggettivi.

In considerazione di ciò, la Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado, in altra composizione, per l'accertamento di fatto circa la sussistenza o meno del vincolo pertinenziale del terreno antistante il fabbricato.

La questione

Un contribuente ha acquistato, con due separati atti, due immobili, unità abitativa e terreno adibito a giardino, per i quali ha chiesto di beneficiare del trattamento agevolato riservato per l'acquisto della prima casa.

L'Agenzia delle Entrate ha notificato l'avviso di liquidazione con il quale ha contestato l'agevolazione con riferimento all'atto di compravendita del terreno adibito a giardino recuperando, quindi, a tassazione la differenza di imposta.

I Giudici di secondo grado hanno accolto l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate ritenendo che, in linea con quanto chiarito dalla pronuncia della Corte di cassazione n. 9790/2017, al fine di stabilire se un terreno sia pertinenziale o meno al fabbricato non è sufficiente la sola indicazione contenuta nell'atto di compravendita, ma è necessario che tale area costituisca parte integrante del fabbricato e, quindi, sia privo di una propria autonomia. Tale requisito non è stato riscontrato dal Collegio nel caso di specie, in quanto “terreno fronte fabbricato il quale ben può ipoteticamente essere alienato indipendentemente dall'immobile”.

Il contribuente ha, quindi, presentato ricorso per Cassazione articolando tre motivi di impugnazione.

Con il primo motivo il ricorrente ha censurato la decisione di secondo grado per violazione dell'art. 345 c.p.c., per avere i giudici di merito fondato la pronuncia su di un thema decidendum nuovo e, pertanto, inammissibile, vale a dire quello della pertinenzialità del terreno, questione che l'Agenzia avrebbe proposto solo in grado di appello.

Con il secondo motivo il contribuente ha censurato la sentenza di appello per avere i giudici erroneamente configurato il concetto giuridico di “pertinenza”, osservando che ciò che caratterizza la “pertinenza” è la sua destinazione al servizio od ornamento della cosa principale circostanza, questa, che il contribuente ha ritenuto riscontrabile nella fattispecie, in considerazione del fatto che, come risultante dall'atto di compravendita, l'area integrava un piccolo apprezzamento di terreno non agricolo costituente parte del cortile del fabbricato (giardino dell'abitazione) e, pertanto, ad esso strettamente pertinenziale.

Con il terzo motivo il contribuente ha censurato la pronuncia di secondo grado in virtù del fatto che, diversamente da quanto ritenuto dai giudici di appello, l'art. 1, punto 3, della Nota II – bis – parte prima – della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, ha inteso estendere le agevolazioni previste per la prima casa a tutte le pertinenze, come definite dall'art. 817 c.c., limitando la fruibilità di tali agevolazioni, relativamente ai beni classificati o classificabili come C/2, C/6 e C/7, soltanto ad una per ciascuna categoria.

La soluzione giuridica

I Giudici di legittimità, ribadendo un proprio consolidato orientamento, hanno statuito che nel caso di agevolazione “prima casa”, “in tema di pertinenze all'immobile destinato ad abitazione principale, il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area che ha esclusivo rilievo formale (Cass. n. 3148/2015)”.

La Suprema Corte, in difetto di una specifica disposizione tributaria, ha tratto la nozione di “pertinenza” dalla nozione generale prefigurata dall'art. 817 c.c., per cui un bene che sia funzionalmente collegato ad altro è insuscettibile di autonoma e separata disciplina, ma segue invece il regime del bene principale.

Pertanto, proseguono i Giudici, l'accertamento del vincolo pertinenziale si fonda sui presupposti di cui all'art. 817 c.c., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo, non rilevando in tal senso l'elencazione di cui all'art. 1, punto 3, della Nota II – bis – parte prima – della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, con la quale il legislatore evidenzia, con chiarezza, che per le unità immobiliari di cui categorie C/2, C/6 e C/7 una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell'agevolazione.

Le conclusioni dei Giudici della Cassazione

Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione prima casa alle pertinenze, non è necessario che l'abitazione principale e la pertinenza siano censite unitamente in catasto ed, inoltre, l'agevolazione può applicarsi a tutti i beni qualificabili civilisticamente come “pertinenze” (e non solo alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7).

Pertanto, l'agevolazione può trovare applicazione anche nel caso di terreno non agricolo costituente parte del cortile del fabbricato (giardino dell'abitazione).

Osservazioni

La Suprema Corte ha fornito una soluzione ermeneutica alla questione inerente all'applicazione delle agevolazioni tributarie in materia di imposta di registro e, particolarmente, alle misure per l'acquisto della c.d. “prima casa” con particolare riferimento alle “pertinenze”.

Come noto l'Agenzia delle Entrate, al fine di negare l'agevolazione in questione nel caso di “pertinenze”, fa leva sull'art. 1, parte prima, della Tariffa allegata al T.U.R. (Nota II – bis), il quale espressamente prevede che “sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato”.

I Giudici di legittimità hanno superato tale previsione, che si incentra sulla classificazione catastale, per dare preminenza alla lettura civilistica del concetto di “pertinenza” di cui all'art. 817 c.c., la quale attribuisce valore decisivo alle caratteristiche del bene.

In tal guisa, sono considerati “pertinenze” quei beni giuridici dotati di una propria autonomia funzionale che, in conseguenza di un atto di destinazione compiuto dal proprietario, vengono per l'appunto destinati a servizio oppure ad ornamento di un altro bene in modo durevole e ciò per mezzo di una manifestazione di volontà.

I Giudici di legittimità con la sentenza in commento hanno correttamente fatto applicazione di tale previsione civilistica, consolidando il proprio orientamento e riconoscendo come, nel caso di specie, il terreno non agricolo costituente parte del cortile del fabbricato (giardino dell'abitazione) sia una “pertinenza” che, in quanto tale, può fruire, ai fini dell'imposta di registro, dell'agevolazione “prima casa”.