Consegna, esibizione o presa visione dei documenti condominiali: quali gli obblighi a carico dell’amministratore?

Massima

L'obbligo dell'amministratore di fornire informazioni ai condomini non è senza limiti, perché l'interesse alla buona amministrazione del condominio osta a che l'amministratore sia tenuto a distogliersi dallo svolgimento delle proprie funzioni per assecondare richieste reiterata e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative; pertanto, ritenere che un condomino abbia tout court il diritto di esigere dall'amministratore che quest'ultimo proceda alla ricerca, alla copia e all'invio di documenti, oltre a non trovare fondamento normativo, confligge con tali limiti, là dove l'obbligo di consegna è, invece, ipotizzabile nei confronti dell'amministratore uscente ai sensi dell'art. 1129 c.c.

Il caso

Un condomino otteneva un decreto ingiuntivo dal Tribunale, territorialmente competente, con il quale veniva ingiunto all'amministratore del condominio di consegnare tutta una serie di documenti inerenti alla gestione.

L'amministratore, in proprio e nella qualità, proponeva opposizione avverso il provvedimento monitorio deducendo, tra l'altro, l'inesistenza dell'obbligo di dover consegnare la documentazione condominiale al singolo condomino, nonché la carenza di legittimazione ed interesse ad agire del ricorrente, in quanto questi aveva avuto conoscenza di tutta la documentazione, oggetto del giudizio, già nella fase di convocazione delle assemblee di riferimento; peraltro, l'attore non aveva mai avanzato, verso l'amministratore, una richiesta precisa di accedere a quanto oggetto di contesa.

Il Tribunale accoglieva l'opposizione, revocava il decreto e condannava il soccombente al pagamento delle spese di lite.

La questione

Il punto centrale della decisione del giudice adìto è determinato dalla domanda se il condomino possa chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti dell'amministratore per ottenere da questi la consegna di documenti attinenti al condominio.

Le soluzioni giuridiche

Come osservato preliminarmente dal Tribunale, esiste un diritto del condomino di chiedere e di ottenere dall'amministratore l'esibizione di documenti contabili in qualsiasi tempo e senza specificare le ragioni della richiesta. Tuttavia, tale diritto non deve ostacolare il normale svolgimento dell'attività amministrativa e deve essere esercitato presso i locali ove sono custoditi gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall'amministratore (artt. 1129, comma 2, e 1130-bis, comma 1, c.c.).

Ciò premesso il giudice monocratico ha affermato che il condomino, per ottenere quanto di suo diritto, può ricorrere allo strumento del decreto ingiuntivo, ma ad una determinata condizione: prima di intraprendere la via giudiziaria deve formalizzare una richiesta di accesso allo studio dell'amministratore e solo dopo il rifiuto o l'inerzia di questi potrà procedere per via ingiuntiva.

L'onere di dimostrare che questo sia accaduto è a carico del condomino, ma nel caso concreto questo non si era verificato, avendo il ricorrente sollecitato esclusivamente una richiesta di consegna di atti e documenti e non quella di fissazione di un appuntamento presso l'amministratore per ottenere quanto di diritto.

Lo svolgimento dei fatti, pertanto, non era stato tale da giustificare la richiesta e l'emissione di un decreto ingiuntivo, con conseguente accoglimento dell'opposizione proposta dall'amministratore.

Osservazioni

La prima osservazione deriva proprio da quanto rilevato dal giudice nella parte finale della motivazione della sentenza, ovvero la mancanza dei presupposti per ingiungere all'amministratore di consegnare al condomino i documenti segnalati nel ricorso introdotto ai sensi dell'art. 633 c.p.c. Per quanto di specifico interesse, la norma, come condizione di ammissibilità del provvedimento ingiuntivo, prevede che la domanda di ingiunzione, promossa da chi ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata, richiede la prova scritta del diritto fatto valere (ivi n. 1).  È, inoltre, pacifico che nel termine “cosa mobile” rientra anche la documentazione condominiale ove detenuta illegittimamente dall'amministratore pregresso (Trib. Ariano Irpino 24 luglio 2007).

Occorre necessariamente distinguere tra le due situazioni che, in àmbito condominiale, contraddistinguono la consegna della documentazione, perché in relazione ad esse si può porre una differente valutazione sull'uso dello strumento ingiuntivo.

Da un lato, si deve considerare l'art. 1129, comma 8, c.c. che ha stabilito l'obbligo di consegnare i documenti che interessano l'ente condominiale nel momento in cui è cessato il mandato dell'amministratore in carica. Una questione più che delicata, poiché la trasmigrazione della documentazione deve essere effettuata in tempi ragionevoli per non interrompere la continuità della gestione amministrativa. Trattasi di un adempimento non specificamente previsto nella normativa antecedente alla riforma, ma implicitamente connesso con l'attività amministrativa. Il nuovo amministratore potrà, quindi, promuovere, nel caso di inerzia totale o parziale del suo dante causa, un ricorso ex art. 700 c.p.c. (v., tra le altre, Trib. Novara 25 ottobre 2022; Trib. Roma 13 luglio 2020; Trib. Napoli 31 marzo 2015), ovvero ex art. 633 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 2021, n. 40134).

Altra questione è quella che riguarda la posizione del condomino nei confronti dell'amministratore allorché la richiesta allo stesso indirizzata di consegna di documenti specifici non sia oggetto di riscontro. Sul punto, occorre fare un'ulteriore distinzione sulla base della normativa vigente.

Infatti, l'amministratore, in forza dell'art. 1130, n. 9, c.c., deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta”, sotto forma di attestazione, la documentazione contabile relativa allo stato dei pagamenti. La violazione della norma è stata classificata come grave irregolarità, che può portare alla revoca giudiziaria dell'amministratore (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.).

In parallelo, è stato previsto il diritto dei condomini e dei titolari di diritto reali o di godimento sulle unità immobiliari di “prendere visione dei giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese” (art. 1130-bis, comma 1, c.c.). Per altro verso, gli stessi, sempre tramite richiesta preventiva inviata all'amministratore, devono essere messi in condizione di prendere gratuitamente visione e ottenere copia dallo stesso firmata dei registri indicati ai nn. 6 e 7 dell'art. 1130 c.c., previo rimborso delle spese (art. 1129, comma 2, c.c.). Là dove i registri, che sono costituiti da un insieme di dati e documenti, rientrano nell'accezione più ampia del termine di “documentazione”. A tali diritti, quindi, non può che contrapporsi il dovere dell'amministratore di agevolarne l'esercizio.

Ancora una volta non si può fare a meno di evidenziare che, nel regime antecedente alla riforma del condominio, nulla era stabilito in termini di consultazione, presa visione o consegna della documentazione a mano del condomino richiedente, mentre era stata la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159) ad introdurre il principio della consultabilità dei documenti contabili da parte del condomino, quale semplice “esibizione” degli stessi da parte dell'amministratore, con la possibilità per l'avente diritto di “prenderne visione o estrarne copia” anche al di fuori dell'occasione della futura assemblea, a condizione che questo non si traducesse in un intralcio all'attività amministrativa e senza l'onere di specificare le ragioni di richiesta (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).

A questo punto, si pone, quindi, il problema di vedere se anche il condomino possa usufruire dello strumento previsto dall'art. 633 c.p.c. per ottenere dall'amministratore quanto di suo diritto.

Come affermato dal Tribunale, la norma è applicabile nei termini richiamati, considerando anche che una richiesta generica (ad esempio, tutta la documentazione di un certo anno di gestione) non potrà mai trovare accoglimento.

Parimenti, il condomino potrebbe introdurre anche un giudizio cautelare ex art. 700 c.p.c. a condizione che sussistano i due presupposti di legge: fumus boni iuris e periculum in mora. Va, comunque, evidenziato che la posizione del condomino è sempre più incerta rispetto a quella del condominio che sia privo della documentazione nel caso in cui, nel passaggio delle consegne tra un'amministrazione e l'altra, manchino all'appello documenti essenziali per la prosecuzione della gestione condominiale.

Riferimenti

Stampone, L'amministratore di condominio e l'obbligo di consegna dei documenti, in Diritto.it., 12 gennaio 2023;

Carrato, La Cassazione fa il punto sul diritto di accesso dei singoli condomini alla documentazione condominiale, in Arch. loc. e cond., 2012, fasc. 1, 44.