Il rappresentante di un condominio è legittimato ad impugnare una delibera del supercondominio?
13 Novembre 2024
Massima In tema di impugnativa di delibera condominiale, il sindacato dell'autorità giudiziaria è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avendo riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale. Legittimato attivo all'impugnativa di una deliberazione di un supercondominio è il condomino e non il rappresentante del condominio. Il caso L'attore-condomino convenivano in giudizio il Supercondominio, per impugnare contestualmente diverse deliberazioni, in particolare per quella del 2019, per avere revocato a maggioranza dei millesimali dei rappresenti presenti, ma non per teste, il precedente amministratore di condominio, approvando un consuntivo e per ripartizione delle spese, suddividendole per singoli proprietari e non per palazzine; per aver impugnato una deliberazione del 2021, in quanto l'assemblea c.d. ristretta aveva approvato un consuntivo con la mancanza dei requisiti legali, perché uno dei rappresentanti non aveva informato la propria palazzina del progetto di consuntivo, con evidente responsabilità del rappresentante, oltre che aver ripartito, con tale atto collettivo le spese non tra i singoli condomini, bensì tra palazzine. Si costituiva il Supercondominio, il quale faceva rilevare, in via preliminare, l'improcedibilità della deliberazione del 2021, per non aver espletato il procedimento di media-conciliazione, nonché, nel merito, la decadenza ex art. 1137 c.c. per due delibere del 2019, in quanto l'istanza di mediazione era stata proposta otto mesi dall'assunzione delle suddette deliberazioni, nonché la carenza di legittimazione dell'attore-condomino ad impugnare tali atti collettivi stante la presenza del rappresentante della propria palazzina, che votava favorevolmente alla riconferma dell'amministratore del Supercondominio Il magistrato riteneva la causa matura per la decisione ed assegnava alle parti termine per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, ex art. 190 c.p.c. Il Tribunale toscano rigettava l'impugnativa delle delibere condominiali, con la condanna dell'attore al pagamento delle spese processuali in favore del supercondominio. La questione Si trattava di accertare e verificare la fondatezza delle deliberazioni condominiali impugnate. Tali aspetti sono stati esaminati dal giudicante, il quale ha rilevato l'infondatezza della domanda formulata dall'attore. Le spese processuali venivano determinate con la soccombenza dell'attore medesimo a rifondere le spese processuali in favore del supercondominio. Le soluzioni giuridiche In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale di Firenze, in sede monocratica, secondo cui ha rilevato l'infondatezza delle impugnate deliberazioni relative all'assemblea condominiale ristretta di un Supercondominio. Il giudice adito, da un attento esame della documentazione in atti, aveva rilevato che nel giudizio si chiedeva l'annullamento delle deliberazioni impugnate per vizi formali che sono caratterizzate di avere ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative e dei servizi comuni adottati in violazione ei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessa, trattandosi di deliberazioni nell'esercizio delle attribuzioni assembleari (art. 1135 nn. 2 e 3, c.c.), sicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. Mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico, contenuto illecito, o contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume. Il giudicante, nella disamina dell'impugnativa delle delibere prese in assemblea del Supercondominio, sottolinea che la prima parte dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce, che vi è l'obbligo (e non la mera possibilità) di nominare un rappresentante all'assemblea del supercondominio: ciò si evince dal fatto che il disposto usa l'espressione ciascun condominio “deve designare” (e non “può”), tanto che, in mancanza di tale nomina, “ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio”, in sede di volontaria giurisdizione - analogamente alla nomina giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 1, c.c., qualora “i condomini sono più di otto” - augurandosi una designazione in tempi rapida. In tal modo, si istituzionalizza la figura del “rappresentante” del singolo condominio all'assemblea del supercondominio; tale opzione legislativa sicuramente è stata suggerita dalle necessità della pratica, che aveva registrato indiscutibili difficoltà di riunire insieme i numerosi partecipanti in assemblee affollatissime ed ingovernabili - tenute addirittura in teatri o sale cinematografiche - per non parlare, poi, della difficoltà del formarsi dei quorum previsti dalla legge per le varie deliberazioni; infatti, spesso i partecipanti al supercondominio sono estremamente numerosi, sì da rendere praticamente impossibile l'iter assembleare dalla fase della riunione sino a quella della deliberazione, vanificando, altresì, la possibilità che i singoli possano in concreto rappresentare e tutelare i propri interessi all'interno dell'organismo collettivo. Chiarito tale aspetto, il magistrato toscano ha chiarito che il rappresentante della singola palazzina non ha poteri di impugnativa per le decisioni assunte dal supercondominio, la cui legittimazione spetta sempre e unicamente a tutti i singoli condomini. Tuttavia, è condivisibile che, in applicazione dei principi generali in tema di impugnazione delle delibere assembleari, presupposto che il singolo condomino possa contestare in sede giudiziaria una decisione dell'Assemblea dei rappresentanti (c.d. assemblea ristretta), è che il rappresentante abbia espresso voto contrario o si sia astenuto sul punto in contestazione, ovvero sia stato assente alla riunione assembleare. Però, nella disamina della fattispecie posta al vaglio del giudice fiorentino, il rappresentante dello stabile del quale fa parte l'istante, ha espresso parere favorevole, senza riserve, ai punti all'ordine del giorno. Se ne deduce che il rappresentante non è l'amministratore del condominio, ma opera con le regole del mandato, come previsto dall'art. 67, comma 5, c.c., secondo cui il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti e l'amministratore riferisce al consesso. Se ne deduce che il rappresentante, nel rispetto delle regole del mandato, deve operare con la diligenza del caso e tutelare gli interessi dei rappresentati e rispondendo direttamente nei loro confronti e senza che, una sua eventuale omissione e/o decisione contraria agli interessi dei condomini, possa avere ricadute sulla validità della delibera assembleare assunta. In tal modo, si esclude che i titolari dei diritti condominiali possano partecipare, personalmente o con un proprio delegato, all'assemblea del supercondominio, alla quale ora partecipano soltanto i rappresentanti designati da ogni singolo condominio; e delicati problemi potrebbero sorgere riguardo all'impugnazione, atteso che la rappresentanza conferita a maggioranza all'amministratore dovrebbe vincolare anche gli assenti o i dissenzienti, privandoli della possibilità di opporsi alle decisioni adottate. Alla luce di quanto argomentato, è sicuramente condivisibile la decisione del Tribunale toscano con il rigetto delle impugnative della delibera condominiale, ritenendo del tutto infondato l'assunto del condomino-istante. Osservazioni Il Codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare, la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico. Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Suprema Corte, sez. un. 7 marzo 2005, n. 4806, la quale, confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma del 29 aprile 2000, ha tracciato le linee guida per il distinguo, secondo cui, debbono qualificarsi: - delibere nulle quelle emesse dall'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (Trib. Catania, 11 dicembre 2019, n. 4795). - delibere annullabili quelle emesse dall'organo deliberativo contenenti vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento della convocazione o di informazione dell'assemblea, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Trib. Catania, sez. III. 20 febbraio 2022, n. 829). Con la più recente pronuncia la Suprema Corte a Sezioni Unite, è ritornata sul tema, dichiarando di volere dare continuità, hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina improntata ad un chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finchè non vengono rimosse dal giudice, tant'è che l'art. 1137 c.c., nel testo successivo alla novella di cui alla l. n. 220/2012 (Riforma del condominio), prevede, in caso di deliberazioni illegittime, di regola la loro annullabilità, non già la loro nullità (Cass. civ., sez. un., 12 aprile 2021, n. 9839). I principi menzionati sono applicabili anche nelle impugnative a delibere condominiali in ambito di supercondominio. Riferimenti Celeste, Supercondominio (assemblea e amministratore), in IUS Condominioelocazione, 2023; Frivoli, Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle deliberazioni condominiali, in IUS Condominioelocazione, 2023; Santarelli, Il rapporto non sempre armonioso tra assemblee e superassemblee e la pregiudicata facoltà di impugnazione, in IUS Condominioelocazione, 2021; Celeste, Impugnazione della delibera (modalità e termini), in IUS Condominioelocazione, 2018; Celeste, Impugnazione della delibera (legittimazione attiva e passiva), in IUS Condominioelocazione, 2018; Celeste, Impugnazione della delibera (procedimento), in IUS Condominioelocazione, 2018; Ginesi, Supercondominio (costituzione e parti comuni), in IUS Condominioelocazione, 2017; Scarpa, La delega e la rappresentanza nelle assemblee di condominio e di supercondominio, in Immob. & proprietà, 2017, 691; Gallucci, Forma dell'atto di impugnazione delle delibere condominiali, in Immob. & proprietà, 2014, 355; Scarpa, L'atto di impugnazione delle delibere assembleari, in Libro dell'anno del diritto, Roma, 2012, 54. |
