La (indebita) azione di ripetizione d’indebito in caso di revisione giudiziaria delle tabelle millesimali

Massima

La sentenza, di cui all'art. 69 disp. att. c.c., che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, con la conseguenza che l'amministratore, e non il singolo condomino, è legittimato ad agire per l'indennizzo, ai sensi dell'art. 2041 c.c., nei confronti del singolo che abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali inferiori e non rispondenti al reale valore dell'unità, perché, in tal modo, si è realizzato un arricchimento indebito cui corrisponde un depauperamento della cassa comune relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero condominio, e non dei singoli condomini.

Il caso

La causa, giunta all'esame del Supremo Collegio, originava da un ricorso ex art. 1137 c.c. proposto da un condomino avverso la delibera del Condominio con cui, in ottemperanza ad una precedente decisione giudiziaria che aveva modificato le tabelle millesimali, erano stati rettificati anche i bilanci relativi alle annualità 1994/2008, quantificando le differenze dovute da ciascun condomino.

Il ricorrente, in particolare, aveva eccepito che la sentenza modificativa delle tabelle avesse efficacia costitutiva e non dichiarativa, non potendo operare per la ripartizione delle spese relative ad annualità precedenti alla sua adozione, e che i crediti vantati dal Condominio, oltre che parzialmente adempiuti, erano estinti per sopravvenuta prescrizione.

Il Condominio si era costituito, proponendo riconvenzionale per la condanna della controparte al pagamento di un indennizzo per ingiustificato arricchimento.

Il giudizio era stato riunito alla causa introdotta dallo stesso condomino per ottenere l'annullamento di altra delibera assembleare, con cui erano state modificate nuovamente le tabelle millesimali e con cui erano state rideterminate anche le somme dovute dai proprietari esclusivi.

Il Tribunale adìto aveva annullato entrambe le delibere, regolando le spese.

La Corte territoriale aveva riformato in parte la decisione di prime cure, ritenendo - per quel che qui rileva - infondata la richiesta di pagamento di un indennizzo per indebito arricchimento, potendo il singolo condomino e non il Condominio, pretenderne il pagamento.

Per la cassazione della sentenza di appello, il Condominio proponeva ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fosse corretto l'assunto del giudice distrettuale, ad avviso del quale, in caso di rettifica dei valori millesimali, l'azione per l'indennizzo conseguente all'ingiustificato arricchimento ottenuto dal singolo, quale conseguenza dell'efficacia costituiva della modifica tabellare, competesse ai singoli condomini anziché all'amministratore.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondata la doglianza del ricorrente.

Invero, si è affermato che la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, e che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato.

Di conseguenza, ove il singolo abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non rispondenti alla reale valore dell'unità, al risparmio di spesa ottenuto corrisponde un arricchimento indebito con depauperamento della cassa comune in assenza di giustificazione relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero Condominio, che è, quindi, legittimato ad agire per l'indennizzo ai sensi dell'art. 2041 c.c.

In proposito, gli ermellini richiamano un precedente (Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2011, n. 5690), nella cui motivazione si legge che il condominio non avrebbe altro rimedio per recuperare il minore incasso subìto (peraltro, nel senso dell'esperibilità della domanda ex art. 2041 c.c., v. anche Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844).

Pertanto, in accoglimento di tale motivo di gravame, la sentenza impugnata veniva cassata, con rinvio della causa alla Corte d'appello a quo, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

Osservazioni

Dunque, sembra oramai ius receptum, nella giurisprudenza di legittimità, che la revisione giudiziale delle tabelle millesimali spieghi i suoi effetti solo dal passaggio in giudicato della relativa sentenza (artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c.) e, pertanto, operi - non ex tunc, ossia dal momento della domanda introduttiva del giudizio oppure dal momento della commissione dell'errore originario o dalla sopravvenuta opera edilizia, bensì - ex nunc, per quanto concerne la successiva gestione del condominio.

Tale efficacia valevole solo per il futuro viene giustificata, appunto, dalla natura “costitutiva” della pronuncia, in quanto volta ad assolvere “la stessa funzione dell'accertamento raggiunto all'unanimità dei condomini”, con la conseguenza che le tabelle pregresse, benché oggetto di revisione da parte del magistrato, conservano efficacia, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, sino alla formazione del giudicato, pienamente fondando la validità delle delibere assembleari medio tempore adottate (v., oltre alle pronunce citate nella motivazione dell' ordinanza in commento, Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2000, n. 15094 e Cass. civ., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5399, mentre, tra le pronunce di merito, si segnala Trib. Roma 9 dicembre 1997).

In quest'ordine di concetti, lascia perplessi la recente affermazione dei giudici di legittimità, secondo i quali - dando, peraltro, giuridica continuità ai precedenti citati - a fronte dell'efficacia non retroattiva della sentenza di revisione delle tabelle di ripartizione delle spese, “l'unica azione esperibile, da parte dei condomini e, per essi, dell'amministratore, è quella di indebito arricchimento” (così Cass. n. 5690/2011).

Si precisa, in proposito, che la semplice inerzia del condomino, asseritamente impoverito, ancorché riconducibile a difetto di diligenza nel ridurre la portata della subita diminuzione patrimoniale, non esonera i condomini, eventualmente arricchitisi, dall'obbligo di indennizzare la controparte, né diminuisce l'entità dell'indennizzo dovuto, non trovando applicazione in materia di arricchimento senza causa, per la diversità dei rispettivi presupposti, la norma dettata, in tema di risarcimento del danno, dall'art. 1227 c.c., che impone al danneggiato di attivarsi per evitare le conseguenze ulteriori del fatto dannoso.

Sembra, quindi, che le utilità economiche eventualmente derivanti a taluni condomini dalle nuove tabelle possano essere conseguite, per il tempo antecedente alla formazione del giudicato, mediante l'azione di cui all'art. 2041 c.c., suscettibile di essere esperite, però, dopo il definitivo accertamento giudiziale; in altri termini, la revisione delle tabelle continuerebbe a spiegare pienezza di effetti solo ex nunc ma non esclude che si realizzi aliunde anche una sorta di efficacia retroattiva, limitata alle conseguenze patrimoniali tra i condomini, attraverso i rimedi generali apprestati dal sistema codicistico (facendo intendere che la decorrenza della maturazione dell'indebito è motivata con l'assunto che, solo dalla domanda di revisione, il condomino ha manifestato una volontà contraria all'accettazione delle originarie tabelle).

Tuttavia, tale conclusione appare fortemente contraddittoria, in quanto, per un verso, si ribadisce che, fino alla formazione del giudicato sulla sentenza di revisione, le pregresse tabelle continuano ad essere applicate, in quanto vigenti a tutti gli effetti - riguardo sia al riparto delle spese (artt. 1123,1124 e 1126 c.c.) sia ai quorum assembleari (art. 1136 c.c.) - per altro verso, si prospetta che, per il medesimo periodo (anteriore al giudicato), talune attribuzioni patrimoniali possano essere ritenute, in tutto od in parte, indebite benché conseguite in conformità alle tabelle all'epoca operative e pienamente legittime.

Si è correttamente evidenziata l'erroneità del riferimento alla ripetizione dell'indebito: infatti, se si parte dalla premessa secondo la quale la sentenza di revisione delle tabelle millesimali ha natura costitutiva, il condomino che ha pagato in più di quanto avrebbe dovuto, se le medesime tabelle avessero rispecchiato l'effettivo valore dell'unità immobiliare di cui è proprietario esclusivo, in realtà, fino al passaggio in giudicato di tale sentenza, ha pagato quanto dovuto.

Analoghe considerazioni valgono per l'indebito arricchimento, configurato nel risparmio di spesa da parte di quei condomini che si sono avvantaggiati delle tabelle risultate, poi, errate: in tal caso, è difficile individuare l'assenza di giusta causa, atteso che, qualificando la sentenza di revisione come costitutiva, fino al passaggio in giudicato di quest'ultima l'eventuale “arricchimento” dei suddetti condomini (ed il consequenziale depauperamento dei restanti partecipanti) trova, in realtà, una giustificazione giuridicamente valida, intendendo per tale un titolo “legale” - nella specie, le precedenti tabelle - idoneo a sorreggere tale incremento, o diminuzione, patrimoniale.

Pertanto, atteso che l'art. 69 disp. att. c.c. fonda il diritto di ciascun condomino, nella ricorrenza di determinati presupposti, alla revisione delle tabelle millesimali, si è suggerito di ritenere che il tempo necessario alla formazione del giudicato sia imprescindibile solo ai fini dell'applicazione delle nuove tabelle - nel senso che occorre attendere la definitività della determinazione giudiziale - senza escludere, tuttavia, la decorrenza delle modificazioni sostanziali a partire dal momento in cui il diritto è stato fatto utilmente valere, vale a dire dalla domanda.

Adottando tale soluzione si dovrebbe, inoltre, superare l'ingiustificata resistenza in giudizio dei controinteressati alla revisione, poiché spesso sono proprio i condomini autori delle trasformazioni edilizie poste a fondamento della modifica delle tabelle ad avere interesse a differire nel tempo la vigenza delle nuove carature millesimali, confidando nell'efficacia della sentenza solo per il periodo successivo alla maturazione del giudicato, il quale interviene sovente a distanza di anni dall'instaurazione del giudizio.

Si puntualizza, però, che tale retroattività della revisione non debba risalire addirittura fino al tempo in cui si è verificato il presupposto che ha dato origine alla modificazione delle tabelle, vale a dire l'errore di stima originario o le sopravvenute trasformazioni nell'assetto dell'edificio: invero, l'esigenza che ogni atto di gestione trovi ragione giustificatrice nei valori relativi delle singole proprietà immobiliari deve, almeno in parte, cedere rispetto alla concorrente esigenza di certezza e speditezza nella formazione dei quorum e nella ripartizione delle spese, con conseguente decorrenza della revisione alla data univoca dell'introduzione del giudizio piuttosto che a quella, di non agevole accertamento, relativa ad un presupposto storico di ordine sostanziale, spesso complesso e diversamente articolato nel tempo.

Riferimenti

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Del Chicca, Tabelle millesimali: formazione, revisione e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio, in Arch. loc. e cond., 2014, 19;

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Palombella, Tabelle millesimali errate: via libera all'azione per indebito arricchimento contro chi non paga le spese, in Dir. e giust., 2011, 91;

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Cirotti, Gli effetti della sentenza di revisione delle tabelle millesimali, in Arch. loc. e cond., 2006, 11;

Frittelli, Brevi considerazioni sulla natura e sull'efficacia della sentenza di revisione delle tabelle millesimali resa ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., in Temi romana, 2000, 1056.